解局 | 華夏幸福220億土儲加速與業績“追逐戰”

觀點地産網 “一季度和二季度我們會全面地儲備土地”，華夏幸福董事、聯席總裁孟驚在此前的線上業績發布會曾提到，2020年上半年，該公司會加緊拿地儲糧。

而近期的一紙公告将華夏幸福的拿地決心顯露無疑。

5月8日，華夏幸福表示，根據該公司經營戰略和土地儲備策略，為提高經營決策效率，董事會批準，公司及下屬公司于2020年5-6月期間，在成交總額不超過220億元範圍内獲取土地使用權或進行土地相關投資。

公告還提到，獲取土地的方式包括股權並購或股權合作方式、參加土地管理部門組織的土地招標拍賣挂牌方式及法律法規允許的其他國有土地出讓方式。

事實上，今年前四月，華夏幸福已經在公開市場斥資約110億元購地，如今，該公司再度獲批220億元的拿地預算，意味着上半年，該公司的擴儲金額将超過300億元，接近去年全年的購地總額。

分析人士表示，華夏幸福在補充土儲上有迫切需求，一方面，對比銷售前二十的房企，華夏幸福的土地儲備仍比較少。

“第二方面，過去兩年該企業明顯減少了土地投資，反映到業績上，2018年投資拿地不足已經影響到了企業2019年的銷售額。”

220億土儲加速

“2018年公司為了防控風險，存在着投資不足的情況”，華夏幸福副總裁、财務總監吳中兵曾表示，自中國平安先後兩次入股以來，公司已經逐步地回歸了正常的經營發展節奏。

據觀點地産新媒體獲悉，2018年，因環京調控等政策影響，華夏幸福遭遇資金鍊危機，為了防控風險，同年，該公司大幅降低了經營性支出。

數據顯示，2018年，華夏幸福的投資性支出同比下降20%，其中，拍地支出下降25%，土地整理支出下降40%。這一年，華夏幸福在購地金額、新增土儲面積兩方面均錄得近四年以來的最低值。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

根據華夏幸福的公告，2016年全年，該公司新增土儲453.09萬平方米，購地金額140.41億元，随後2017年，華夏幸福以238.91億元的成交總額新增土地儲備607.1萬平方米。這是華夏幸福大手筆納儲的一年，自此以後，這家似乎按下了拿地的“暫停鍵”。

随後的一年，華夏幸福鮮少在土地拍賣的公開市場露面，全年新增土地儲備亦僅為257.92萬平方米，同比下降57.52%，購地總金額僅為102.47億元。

“随着平安的加盟，華夏幸福度過了資金危機，土地投資預算自然也充裕起來，所以可以看到從2019年一季度開始，華夏幸福就加緊了拿地的步伐”，分析人士表示。

2019年開年，華夏幸福就不斷在公開市場拿地納儲，僅一季度，該公司就在全國範圍内合計獲取31宗地塊，土地面積合計超過97萬平方米，成交金額38.75億元。

彼時，華夏幸福董事會秘書林成紅就曾調侃道“去年四季度，人到位、錢到位；今年一季度，算是地到、投資到”。

如果将2018年看作是華夏幸福拿地緩步的一年，那麼，2019年是重啟拿地的一年，2020年則是加速擴儲的一年。

數據顯示，今年前四月，華夏幸福在成都、武漢、南京、北京等地擴儲，總計獲得土地儲備95.18萬平方米，拿地金額109.54億元，占2019年311.05億元購地金額的35.22%，占2018年的106.90%。

除此之外，在接下來的兩個月，華夏幸福更是提出了220億元的土地預算，這也就意味着，一旦華夏幸福以上述最高額度取地，該公司上半年的納儲金額将超過去年全年。

對此，華夏幸福相關人士表示，本次授權拿地是業務正常發展的需要，一方面公司經營持續提升，回款增長高，不斷獲取優質資源是業務持續發展需要；另一方面今年也是商業地産及相關業務持續鋪開布局的重要年份。

至于2020年整體的拿地計劃，該人士則表示並沒有數量上的具體目標，将會依據行業形勢和土地市場情況來綜合判斷。

業績“追逐戰”

“在高周轉模式下，雖然公司在2019年取地量增加了不少，但仍然需要增加土地儲備”，業績會上，林成紅坦言。

事實上，土地儲備是房企在規模追逐過程中不可或缺的“彈藥”，土地儲備的多少往往直接影響簽約銷售的多少，以華夏幸福為例，該公司過去兩年暫緩拿地對其2019的銷售收入造成了較大的影響。

2019年全年，華夏幸福實現房地産銷售金額1029.35億元，銷售面積1184.19萬平方米，分别同比下降11.21%、21.23%，該公司在經營簡報中也表示，房地産開發簽約銷售額下降主要繫2018年公司投資取地不足導致階段性貨值不足，2019年房地産銷售規模因此受到一定影響。

早在去年中期，穆迪就曾發布報告提出對華夏幸福的擔憂，“截至2019年6月底，公司擁有1060萬平方米的土地儲備，不足以支付一年的合同銷售”。

截至去年年末，華夏幸福的總土地儲備為1058萬平方米，其中孔雀城886萬平方米，與中期相比並沒有太大出入，也就是說，該公司的土儲依舊無法負擔全年銷售。

華西證券也表示，2020年一季度，華夏幸福的簽約金額同比下降48.4%至157.7億元，一方面是受疫情沖擊，另一方面2018年以來土儲擴充較少，導致銷售大幅下滑。

數據來源：企業财報、觀點指數整理

除此之外，華夏幸福的預收款項亦于2019年呈現下降的趨勢。

對房地産行業而言，預售賬款通常反映企業尚未結轉确認的銷售收入，一般而言，房地産項目從預售到結算确認收入有1到2年的時間差，因此，在确認收入前，上述資金将會計入預售賬款當中。

也就是說，預售賬款的增減将在一定程度上影響房企兩年後的營業收入情況。

數據顯示，2016年華夏幸福錄得預售賬款1025.48億元，同比增長52.48%，2018年該公司的營業收入同比增長40.52%至837.99億元；2017年華夏幸福的預售賬款同比增長29.18%，2019年該公司的營收增長25.55%。

但2018年，華夏幸福的預售賬款錄得1375.12億元，同比增長3.8%，2019年，這一數值減少8.89%至1252.85億元，這就預示着，在接下來的兩年，該公司只能依靠産業園區結算收入及新業務收入的增加來拉升營收數據，這對房地産銷售收入在總營收當中仍然占據較大的比例的華夏幸福來說，無疑壓力巨大。

土儲不足、銷售下滑、預售賬款減少......華夏幸福唯有加緊拿地以備來年的業績追逐。分析人士也強調，“此類企業存在業績的壓力，因此在拿地方面比較迫切”。

值得注意的是，在加緊拿地的過程中，華夏幸福的拿地成本卻大幅增加，2017年、2018年，該公司的土地儲備單價不到4000元/平方米，2019年，該公司的土地儲備單價上升至7383元/平方米，2020年前四月，這一價格達到了1.15萬元/平方米。

土地儲備的多少會影響銷售收入，土地儲備單價的高低卻能影響利潤空間，在補充土儲之後，華夏幸福下一個面臨的問題或許是，高土地成本下的利潤空間如何确保。

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