解局 | 新城悅“緩慢增長”的第三方物管算盤

觀點地産網 近期，大大小小的物管企業除了赴港上市惹人關注外，還出現不少收並購案例，其中就包括沉寂半年多的新城悅服務。

5月7日，新城悅服務集團有限公司發布公告稱，公司控股子公司西藏新城悅以1.0455億元收購成都誠悅時代物業服務有限公司61.5%股權。收購完成後，目標公司将合並計入新城悅集團的财務報表。

這是新城悅服務在2018年底上市以來，第一次公開披露收購獨立第三方的物業項目，且收購項目資産並非大本營長三角地區，而是川渝地區，同時項目非住宅的占比不小。可以說，這對新城悅服務而言也是一次新挑戰。

和近幾年備受看好的物業上市的情況來看，新城悅踏上資本市場時略顯“尴尬”，香港市場認購不足與股價開盤微增1.38%的表現，讓這家背靠新城的物業公司漸漸淡出人們的視野。

随後遭遇王振華“黑天鵝”事件，更是讓新城悅服務沉寂了好長一段時間，利用這段時間，新城悅服務更專注于解決股權高度集中的問題，前十大股東持股下降至81.97%。

從資本市場的反饋來看，這次收購成都物業公司似乎獲得投資者的認可。截至5月8日收盤，新城悅服務股價漲7.57%，報19.32港元/股，當日最高報價19.82港元/股，站上年内股價的最高點。

1億收購物業公司

作為一家傳統的物管企業，新城悅服務的物業組合仍以住宅為主，其最新披露的年報中提到，新城悅服務管理的物業組合包括住宅物業及非住宅物業，後者包括寫字樓、多用途綜合體、工廠至公園及技術産業園。

但關于近幾年非住宅物業的發展情況，新城悅服務的年報里惜字如金。是次收購成都物業公司，或許能為新城悅服務拓展非住宅領域開個好頭。

據觀點地産新媒體了解，誠悅時代物業公司成立于2004年10月，主要從事提供以住宅、商業、寫字樓、産業園區為主的綜合性物業服務。

截至2019年底，誠悅時代物業公司的總建築面積約為522萬平方米，在管項目有成都市春熙路商圈的地標性寫字樓項目——成都時代廣場。于去年末，該公司經審核資産淨值約為人民币3381.5萬元。

公告顯示，對于是次收購，新城悅服務認為，将進一步提升其在商業寫字樓的管理能力，並在探索非住宅領域中創造更多商機，同時将進一步增強公司在川渝市場的市場占有率及品牌影響力。

和多數物業並購的案例一樣，此次收購成都物業公司，新城悅服務也立下了業績承諾。據了解，2020年至2022年三年間，誠悅時代物業公司的並表歸母淨利潤不得低于1727萬元、1884萬元以及2041萬元。

若對比去年該公司完成業績的情況，誠悅時代物業公司去年的除稅後淨利潤約為1636.3萬元，上述業績承諾對于新城悅而言，壓力並不會太大。

據觀點地産新媒體了解，今年以來，不少物業公司都邁開了並購的步伐，其中奧園健康拟2.48億收購京漢股份旗下樂生活智慧小區物業公司；時代鄰里拟3272.3萬元收購廣州浩晴物管公司等。

此次新城悅看上成都物業公司的資産興許是其背後的寫字樓項目成都時代廣場。這一收購邏輯，和去年萬科物業與戴德梁行成立新公司，整合商業物業的邏輯大同小異，意欲拓展寫字樓等非住宅領域的占比來增強業績表現。

資料顯示，成都時代廣場地處成都市錦江區核心商業中心地帶，共計35層，包括地下3層和地面32層，屬于甲級寫字樓，樓盤占地面積8787.31平方米，建成于2005年，由國嘉地産聯合泰然置業開發建設。

房地産評論人黃立沖也表示，非住宅和住宅物業的混搭是可以的，一般來說非住宅經營要求比較專業，住宅比較瑣碎，至于利潤高低主要取決于定下的管理費，管理費一般無法上漲。

對比以商辦物業為主的金融街物業的業績表現來看，2019年前三季度，金融街物業的寫字樓的毛利率達30.3%。這與新城悅服務前不久發布的2019年毛利率水平相當。

2019年，新城悅服務的收入為人民币20.24億元，同比增加72.5%；毛利5.999億元，同比增長73.9%，毛利率為29.6%；年内利潤為3.02億元，同比上升82.9%；權益股東應占淨利潤為2.82億元，同比增長85.3%；淨利潤率為14.9%。

值得注意的是，與新城悅服務同為“兄弟企業”的新城，目前旗下擁有龐大的商業項目資産，如開業加儲備的吾悅廣場就有124座，2019年吾悅廣場實現租金及管理費收入40.69億元，同比增長92.28%。

觀點地産新媒體從一位接近新城的内部人士中獲悉，這部分商業項目（吾悅廣場）的物業服務並未交由新城悅服務去管理，而是由商管公司負責。

換言之，新城悅服務在非住宅物業領域還有待進一步拓展，此次收購成都物業公司只是發展其中的一步，未來的路還很長。

增長的第三方在管面積

對于在管面積已超過6000萬平方米的新城悅服務而言，這次收購成都物業公司能增加總建面約522萬平方米，1億收購代價也将花掉上市募資淨額約五分之一。

但作為第一次披露收購的第三方物業，對觀察新城悅服務未來的發展軌迹或許有一定的借鑒意義。若從第三方占比的角度來看，新城悅服務近幾年第三方的占比增長略顯緩慢。

從2016年開始，新城悅服務的在管面積每年都處于正增長趨勢，2019在管面積淨增加40.3%，達到6015.2萬平方米，但來自第三方的占比不增加，反倒略有下滑的态勢。

數據來源：企業年報，觀點指數整理

數據顯示，2015年至2019年，新城悅服務來自第三方在管面積的年復合增長率達到216.43%，其中2015年為79.1萬平方米，占總在管面積的比重為4.09%，2016至2019年的占比提升至20%以上，分别為24.33%、27.84%、28.95%以及28.85%。

即是說，近四年來，新城悅服務來自新城和第三方的在管面積基本保持在7比3的比例。

截至2019年末，新城悅服務來自新城繫的在管面積達到4279.7萬平方米，而第三方在管面積為1735.5萬平方米。可以看出，外拓能力維持在一定的量，更多依靠兄弟公司的規模增長。

兩年前港交所上市那天，新城悅董事會主席戚小明就在現場表示，未來會繼續加大外拓的力度，采取項目拓展、公司並購的方法提升外拓能力，保持目前7比3的比例。

據上市募資的使用情況來看，新城悅服務上市募資的淨額約5.38億元，其中48%将用于物業管理服務業務拓展，12%用于獲取多元化物業管理項目；擴張增值服務業務、投資先進技術方面各占15%，運營資金及一般用途占10%。

截至2019年末，新城悅服務僅僅已動用上市所得款項的2160萬元用于獲取物業管理項目，仍有3.01億元的賬面款項未動用，可以預見，未來新城悅服務在項目拓展和服務領域上有更多可能的方向。

2019年，新城悅服務取得物業管理服務收入8.49億元，同比增加16%，占收入的比例為41.9%；開發商增值服務收入6.48億元，同比上升118.3%；社區增值服務錄得大幅增長，收入達到1.76億元，同比上升267.7%；智慧園區服務的收入為3.51億元，同比上升263.1%。

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