世茂潛入皇庭項目 深圳下梅林二期舊改加速入市

觀點地産網 近段時間，深圳樓市正處于水深火熱的狀态，高價、喝茶費、豪宅秒光、調控監管等現象此起彼伏，樓市慌亂神态盡現。

樓市喧嚣夾縫中，身處福田的梅林片區也久違地有了新的動态。

近日，據深圳本地媒體報道稱，世茂、皇庭在梅林片區聯合操盤的舊改項目即将入市，項目名現為皇庭世茂裕玺（注冊名：皇庭公館）。根據多個房地産中介網站信息披露，該樓盤或将在5月份推出。

事實上，這是梅林片區少有的新盤推出。據了解，這幾年該片區除了綠景虹灣項目，一直沒有新項目推出來。

對于梅林片區，國家高端智庫中國綜合開發研究院旅遊與地産研究中心主任宋丁介紹，這一片區是福田的老片區，發展得比較早，區域目前大部分都是以二三十年樓齡的傳統住宅區為主，“這一片區整體是較為成熟的，同時又比較老舊”。

梅林片區舊改熱

觀點地産新媒體了解，皇庭世茂裕玺項目位于福田區梅麗路與梅華路交界處西北側，為下梅林村城市更新單元二期改造項目，用地性質為商業服務業用地。項目于2018年8月取得深圳市建設許可證。

根據披露，該項目規劃了5棟100米商座塔樓和3層地下室，算上底層商業裙房總建面為10.92萬㎡。其中，A 座、B 座、C 座為商務公寓塔樓，D 座、E 座為回遷住宅塔樓。

具體而言，該項目只有A、B、C三座商務公寓可出售。世茂海峽U選微信小程序也有披露，皇庭世茂裕玺總占地1.21萬㎡，綠化率30%，容積率6.51，主推建面約120-250㎡的高端公寓，規劃戶數223。

值得關注的是，樓盤所帶標簽為豪宅、高端公寓。宋丁對此表示，在舊的住宅片區推出高端的公寓産品，還是讓人眼前一亮的，會吸引一些市場需求。他認為，項目去化壓力也不會特别大，但公寓項目也不至于出現搶購的現象。

據了解，此前梅林片區因為交通不便及環境雜亂的問題，發展一直相對滞後，區域房價也不算太高。對此，市場上普遍預測該項目開盤價會在6.5-7萬元/㎡左右。

宋丁稱，“整個福田區域新樓盤的供應很少，近些年的房價相對而言是跑輸大市的，主要是福田區沒有新的土地出讓，住宅也很少供應。以舊的房子是沒辦法撐起房價的。”

不過梅林片區近來發展形勢較好。據合富輝煌（中國）深圳公司總經理李舉明解釋，該片區的發展有兩個支點，即卓悅匯購物中心和綠景虹灣項目。他指出，早期大家對該片區的關注度普遍都不高，這兩個項目發展對片區整體形象提升起到很大的作用。

上述人士續指，随着近年來梅林片區舊改項目的陸續推出，未來發展潛力也較大，“這一片區位置較好，而且生活氛圍比較濃厚。”據他透露，梅林片區十年樓齡的二手住宅價格均價為 6-7萬元/㎡。

明顯的是，梅林片區的舊改項目确實增加了新房供應量，如皇庭世茂裕玺項目本身便屬于下梅林舊村改造的一部分。

資料顯示，下梅林舊村改造規劃五期建設，将拆除30多萬㎡的農民房和破舊廠房。舊改項目一期為綠景虹灣項目，二期便是上述項目，另外還有三、四、五期尚未動工。 

而綠景虹灣于2014年11月首次開盤，推售産品包括89-190㎡三到五房共計240套，實際均價約4.6-4.8萬元/㎡。此後多次加推，2018年再加推部分58-74㎡住宅産品，均價8.4萬元/㎡。

截止2019年4月，綠景虹灣所有房源已售罄，後續無新房加推。這也意味着，皇庭世茂裕玺一旦推出，會惹來不少關注。

根據宋丁的分析：“舊改下推出新的樓盤，還是一個好的現象，這說明舊改項目在為區域發展産生新的動能。”李舉明也持相同意見，“有新貨推出對房地産市場才會起作用，才能提升區域價值。”

世茂與皇庭的組合

該項目最初的命名為皇庭公館，後經歷四度改名。于2019年4月，皇庭公館改名皇庭壹公館。由于世茂的入局，今年3月份，皇庭壹公館又改為皇庭·世茂壹公館。

在即将面市的關頭，最終将項目名定為皇庭世茂裕玺。然而名字並不是此次讨論的重點，世茂的加入才是。

消息指出，于去年12月，世茂收購了福田梅林這一舊改項目49%股權，具體合作細節並未有更多披露。

對于皇庭聯姻世茂的操作，李舉明認為這是财務投資的行為。“現在的趨勢就是合作開發，各自優勢互補，世茂擁有産品品質的優勢，皇庭有本土資源的優勢。對于世茂而言，争取在深圳多一個項目並不是壞事，對于皇庭而言，有大品牌的加持，可以發揮價值的最大化。”

宋丁同樣覺得，合作更多是資金調配方面等方面的考慮，皇庭自身的資金水平會比較弱一點。截止截至2019年末，皇庭國際資産總額為124.57億元，同比減少6.02%，淨資産為54.49億元，同比增長1.65%。

觀點地産新媒體了解到，皇庭國際主要以經營管理自有購物中心和委托管理購物中心為主，為購物中心、商辦寫字樓、公寓等多個商業不動産領域提供綜合運營服務。其為深圳本土老牌開發商，代表性産品包括皇庭廣場、皇崗商務中心等。

至于世茂，目前在深圳市場仍不算成熟。宋丁稱，世茂的入局對皇庭公館項目會有一些影響，但作用不會特别大，世茂在深圳的影響力也是有限的。

而按照李舉明的說法，世茂當前在深圳市場處于被認知過程。進入深圳7年多，世茂在深圳先後落地了前海世茂中心、世茂廣場、世茂深港國際中心三個項目，推出産品均以商辦物業為主。

李舉明表示，世茂深港國際中心建設周期長，随着這一項目的持續銷售，世茂在深圳本地的認知度會慢慢提高。據他透露，深港國際中心還會有一些住宅項目推出。

從去年以來，世茂也開始着重發展深圳區域。根據一名長期研究深圳市場的業内說，之前世茂在深圳只能算是“小打小鬧”。

2019年，世茂依靠收並購拿下了龍崗橫崗街道賢合村舊改、福田梅林舊改項目、龍華清湖舊改項目，在深圳新增權益前土儲總建面約65萬㎡。

其中橫崗街道的賢合村舊改項目是從粵泰股份手中收購而得。當時世茂完成對粵泰股份旗下五個轉讓項目的接手，其中“中浩豐投資發展有限公司20%股權”即對應賢合村舊改項目，該項目總建面約27萬㎡。

另有消息指出，龍華清湖舊改項目計劃建面近30萬㎡，世茂所占權益51%。

值得注意的是，年初，世茂福晟“世紀大並購”的動作，也為世茂在深圳市場增添了更大發展的可能性。據了解，福晟自2016年進入深圳，擁有龍華松元廈城市更新項目、寶安翻身片區項目等多個舊改項目。

其中于2018年，福晟拿下寶安區新安街道107發展帶翻身片區（一）城市更新單元，項目總占地面積約20萬㎡，總建築面積約150萬㎡，總貨值超千億元，将是深圳市寶安區和前海片區的高端商業、住宅項目。

但世茂能否如願消化這些舊改項目仍是未知數。想繼續發力深圳市場，世茂還是需要花更多的心思。

相關媒體報道透露，根據世茂2019年各城市銷售業績，深圳市場銷售額為16.25億元，内部城市排名第22位。