濱江千億成色：現金流回正與聚焦杭州

觀點地産網 4月24日，濱江集團公布了遲來的去年成績單，這是濱江的第一份“千億”年報。

在去年2019年12月10日，濱江便召開了發布會宣布銷售越過千億，雖然比計劃中晚來了一年，但濱江總算抓住了房地産黃金10年的尾巴，進入了千億梯隊。

最終，濱江在2019年實現全年銷售額突破千億，達到1120.6億元，同比增長32%，距離戚金興董事長提出千億目標僅過去了不到3年。

據濱江2019年度報告披露，其報告期内實現營業收入249.55億元，同比增長18.18%；營業利潤54.19億元，同比增長27.61；歸屬于上市公司股東的淨利潤16.31億元，同比增長34.03%；實現扣非後歸母淨利潤16.0億元，同比增長31.5%。加權平均淨資産收益率10.22%。

現金流回正和保持30名

濱江在2019年的重心都放在了銷售規模的突破上。按照濱江的戰略規劃，其需要成為杭州區域内的龍頭，並在全國範圍内保持30名，争取向前突破，並不刻意追求規模與速度，與頭部房企保持一定的距離。

在觀點指數·2019中國房地産銷售金額TOP100榜單排名中，濱江千億之後位列榜單第31位，基本達到了最初的設想。

對于規模上的訴求，濱江認為追求規模並不意味着放棄财務與利潤。在利潤、負債、規模的“不可能三角”中，濱江由于前期的負債和利潤水平都十分優秀，讓其有底氣在追求“穩定”的平衡下，暫時放下過于嚴苛的财務與利潤控制，在較短時間内實現規模上的目標。

以房企十分看重的經營性現金流為例，這個指標主要用于衡量企業去年的拿地和銷售回款比例。濱江在2019年為流入29.2億元，而2018年為流出139.4億元，同比增長118%。

現金流的大幅回正意味着濱江加杠杆的困難時期已經過去，接下來則是過去兩年規模增長帶來的利潤釋放。截止去年末，濱江已售未結轉的預售賬款為556億元，同比增長120%。

在濱江的發展管理哲學中，穩定仍是壓倒一切的籌碼。戚金興把2020年的目標設在了保持千億銷售。不過，他也給濱江的未來留下了不小的可能，“未來如果頭部房企做到萬億，濱江也可适當把目標提到兩千億，但這些都是建立在保障品質的基礎上。”

值得一提的是，恒大是今年業績會期間首家提出萬億規模增長目標的房企，並把時間點設在了2022年。

杭州大哥

濱江較為穩定的銷售目標是基于謹慎拿地造成的，貫徹了“聚焦杭州，深耕浙江”的戰略，去年濱江沒有在浙江以外的區域拿過任何一宗地塊。

報告期内，濱江集團新增土地面積126.52萬平方米，新增土儲計容建築面積295.39萬平方米，土地款總額503.71億元，平均樓面價為1.71萬元/平方米。

截止去年末，濱江集團土地儲備可售貨值約2500億元，其中杭州内占57.3%，浙江省内其他城市約占25.8%，随着長三角一體化的發展與2022年杭州亞運會的舉辦，濱江押注浙江或許會迎來一場豐收。

濱江在杭州為代表的浙江區域表現優異讓其有理由繼續貫徹這套拿地方針。以毛利率為例，杭州地區在2019年的毛利率為46.38%，而上海地區僅為11.91%，金華地區為19.82%。

濱江的利潤水平一直都屬于行業上遊，全年的綜合毛利率為35.1%，在毛利率下跌成為大趨勢的情況下仍能保持不錯。戚金興透露：“濱江現在管理成本1.5%左右，我提出要争取1%左右，一般企業是5%。”

地區之間的毛利率有着巨大的差距。在杭州，濱江有熟悉的市場、關繫好的政府，有能力在限價地做快周轉，是一個不折不扣的地頭蛇。随着中交入主綠城後越來越全國化，例如融創、萬科等房企在杭州開發項目時都會選擇與濱江合作。

濱江以往被投資者質疑較多的權益比例低的問題，随着濱江的規模越做越大，權益也有所增加。在去年的新增土儲貨值權益比例為52.8%，比2018年提高15.4個百分點。

此外，上海舊改推進不順、深圳項目與合作方對薄公堂。“真正讓你害怕的是那些你看不見的東西”，陌生城市踩雷讓濱江對于浙江以外有些望而卻步。

戚金興表示：“目前看來，公司的布局定位仍未變。在廣州2020年争取項目落地，在臨深臨港有序推進。中西部2021年公司不一定考慮，除非有些優質項目合作。”

據悉，濱江在2020年目標新增30幅土地，新增後儲備貨值不少于2500億元，繼續與銷售目標維持一個1:2.5較為健康的比例。

5.6%的融資成本與並不多元的業務

濱江的融資成本屬于民營企業中十分優秀的水平，並在近年來呈現逐步下降的趨勢。在2017年為6%，2018年為5.8%，2019年下降到5.6%。

截止2019年末，濱江融資余額318.61億元，其中銀行貸款占比64.7%，直接融資占比35.3%，無信托融資和境外債。在債務期限構成上，濱江短期債務為105.25億元，占比僅為33%，低于年末貨币資金（120億），貨币資金對短期債務覆蓋率為114.2%，短期償債壓力小。

在新冠疫情的影響下，濱江謹慎的财務風格讓他們在此次壓力測試中表現不錯。濱江2020年新發的3筆短期融資券、2筆中期票據，合計38億元，利率最低為3%，最高為4%，有進一步下降的趨勢。

在4月24日發布年報的同時，濱江發公告拟向中國銀行間市場交易商協會申請注冊發行總額不超過(含)人民币33億元的中期票據和總額不超過（含）59億元的短期融資券，債券的資金用途，主要用于補充流動資金、調整債務結構、項目投資等生産經營活動。

此外，濱江的淨負債率也保持在行業較低水平，2019年末公司淨負債率分别為88%，相較2018年末的98%下降了10個百分點。截止2019年末扣除預收款後的資産負債率39.82%。

濱江良好的财務也來源于他們並不像其他房企一樣盲目進行多元化的燒錢行為，所謂的多元業務也是圍繞在以房地産周邊行業為主。

目前，濱江實行“1+5”戰略規劃，以房地産開發為主業，同時有序推進服務、租賃、酒店、養老和産業投資五大業務闆塊。在2019年中，房産銷售收入占比仍然達到97.07%。

截止2019年末，濱江擁有投資性房産約19.57萬方，業态主要為寫字樓、商業裙房、社區底商。在總體的租賃業務方面，濱江目標在已持有物業46.5萬方基礎上，每年新增16萬平方米，十年後達到200平方米。

在多元化業務上，濱江今年最緊迫的業務是在養老上，其預計2020年開始組建養老團隊，争取2021年形成戰鬥力，為進軍養老市場做準備，确保2022年完成養老産業試點。