3月中國物業服務TOP30報告·觀點月度指數

观点指数研究院

2020-04-23 18:19

  • 3月,多家上市物企發布2019年度财報,大部分物管企業仍然能保持高營收增長,物業行業的資本價值繼續顯現。

    觀點指數 3月以來,随着疫情在社會各界共同努力下逐步得到控制,影響亦逐漸消退,國内各行各業已開始進入恢複期。

    這一月,多家上市物業企業發布2019年度财報,大部分仍然能保持高營收增長,股價亦逆勢上揚,物業行業的資本價值繼續顯現。

    觀點指數觀察港股市場上的物管企業,近7成企業實現了營收30%以上增長,當中有5家企業實現了營收增幅50%以上,行業發展超預期。

    另一方面,本月新上市2支物業股皆遭遇破發窘境。而可以對比的是,永升生活服務第一季度股價漲逾80%,在三月最後一天收盤時,更是達到上市以來最高市值150.41億港元。

    資本市場的“用腳投票”,值得正在或者計劃上市的物管企業深思。

    在資本市場之外,物管企業開始進行疫情後的恢複工作,項目拓展、收并購動作變得頻繁,新一輪整合潮正在到來。

    萬科物業穩坐榜首,物業市場群雄并起

    3月,大部分頭部物業企業均向市場交出了一份不錯的成績單,從目前已公布業績的物管企業來看,大部分企業都實現營收、淨利潤雙向增長。

    據萬科年報顯示,截至2019年末,萬科物業在管面積達到4.5億平方米,同時實現營業收入首次突破百億大關,繼續穩居“中國物業服務企業發展指數TOP30”榜首。

    來源:企業年報、觀點指數整理

    據目前已披露的數據顯示,萬科物業在2019年營收達到127億元。資料顯示,2016年萬科物業營收僅42.6億元,曆時3年就成為了内地首個邁入百億營收的物管企業,年複合增長超40%。

    來源:企業年報、觀點指數整理

    碧桂園服務同樣取得了不錯的成績,作為港股市場上市值最高的物業股,碧桂園服務正在向着千億市值之路狂奔。

    據最新披露信息顯示,碧桂園服務2019年實現營業收入96.45億,同比增速達到106%,為上市物業營收增速之最;毛利同比增長73.3%至30.52億元;在管面積達2.76億平方米,同比增長52.1%,發展勢頭正勁。

    綜合來看,目前行業發展正處于快速發展時期,整體市場和單個物業企業間仍有很大的增量空間,高增長仍會持續一定時間,但不可忽視的是,企業發展戰略各不相同,企業間業務和業績分化也将越來越大。

    未來3-5年,或許整個物業行業将快速裂變,行業進入規模增長、收并購拓展、品質提升三架齊驅的關鍵時期。

    資本市場持續火熱,小物企上市陣容擴列

    疫情在全球蔓延,全球金融市場均出現大幅波動,3月9日至19日,美股在9個交易日上演了四次熔斷。在資本市場整體低迷情況下,物業管理企業因其業務防守性強,現金流穩定等特點,受到影響相對較小,也因此受到資本市場追捧。

    從2020年第一季度整體表現來看,物業股的價值并未受到影響,觀點指數觀察已上市的22家物業管理企業整體表現發現,第一季度物業股平均上漲近20%。

    數據來源:Choice、觀點指數整理

    龍頭物管公司表現明顯更為優異,在管面積超過1億平方米的6家企業之中,中海物業、保利物業、雅生活上漲均超過40%。值得關注的是,永升生活服務達到了超80%的漲幅。即便在股價普遍走低的第一季度,大部分龍頭物業企業股價依然堅挺,逆勢實現上揚。

    值得注意的是,彩生活的股價持續走低,一季度下跌26.09%。據彩生活最近公布的财報顯示,截至2019年12月底在管面積達3.6億平方米,面積規模位居行業頭部位置。不過或許是因為營收能力影響,第一季度股價表現平平。

    另外,此前興業物聯曾以超購1400倍登錄港交所;烨星集團亦以近2000倍認購,一度成為港股新晉“超購王”。但結合上市至今的股價來看,自上市日至3月31日,兩家物業管理企業的股價漲跌幅為-25.13%和-26.28%。

    可以看出,當前港股市場對擁有較強母公司的物業企業青睐度更高,2020年一季度股價漲幅達40%以上的中海物業、保利物業等,母公司在2019年均實現了超1000萬平方米的合約銷售面積。

    實力強、操盤面積大的關聯房地産企業,為物管企業提供持續且堅實的增長力。

    除此之外,2019年下半年以來,物業資本市場中小物企陣容開始出現擴列。如2019年下半年赴港上市的鑫苑服務、時代鄰裡、銀城生活服務等在管面積均在4000萬平方米以下,而2020年新上市的正商集團旗下興業物聯和鴻坤集團旗下烨星集團,兩家公司截至2019年末時在管面積分别為240萬平米和492.2萬平米。

    不可否認的是,盡管部分物業企業上市後表現不盡如人意,但并沒有讓其他物業管理企業對資本市場望而卻步,房企分拆物業管理業務闆塊上市熱潮仍在繼續。

    據觀點指數不完全統計,目前正在申請赴港IPO的物管企業有5家,分别是金融街物業、宋都服務、正榮服務、建業新生活、弘生活;與此同時,華潤置地、世茂房地産等頭部房企也傳出即将分拆物業闆塊赴港上市的消息。

    擴張步伐逐漸恢複,公建物業更受偏愛

    3月,随着國内防疫工作成效逐步顯現,各行各業進入了緩慢恢複期。相較于前兩個月,本月物業企業在收并購、項目拓展方面動作增加。

    來源:公開資料、觀點指數整理

    項目拓展方面,本月6起項目拓展事件中非住宅物業有5起,尤以公建物業為多。此前發改委曾發布《産業結構調整指導目錄(2019 年本,征求意見稿)》,把物業管理作為鼓勵行業放入目錄。

    與此同時,國家大力提倡後勤社會化,促使地方政府機關後勤服務進一步市場化,為市場化物業管理公司帶來巨大的發展空間。

    來源:公開資料、觀點指數整理

    相較于競争激烈的住宅物業,公建、機構物業由于面對單一大業主,價格提升空間相比住宅更為容易,在常規物業管理費的收繳率方面也有更多保障。

    但另一方面,機構、公建類物業對物業企業有更高的管理、服務要求,使得該業态的入門門檻更高,也更加考驗物管企業的綜合服務水平。

    在收并購市場上,據觀點指數不完全統計,3月份已披露的物業企業間收并購事件共4起,全年累計8起。

    來源:公開資料、觀點指數整理

    相較于前2月,3月物業企業在收并購動作上更為頻繁,當中最為亮眼的是世茂服務收購福晟服務51%股權。3月30日,在世茂房地産召開2019年業績發布會上表示,世茂已經收購福晟的物業公司51%股權,涉及90多個項目,已簽約面積超過1500萬平米。

    事實上,自1月起世茂服務就已為其資本路做好鋪墊,為沖擊IPO作擴儲準備。1月13日,廣州市粵泰物業服務有限公司完成股權變更,世茂天成服務100%持有;1月14日,世茂天成完成對南京海峽物業管理有限公司股權的并購,持有該公司100%股權。

    最新消息顯示,世茂房地産發布公告稱,拟分拆物業管理業務于港交所獨立上市,或許在不久的将來資本市場上将會增加1家億量級物管企業。

    撰文:陳耀國    

    審校:陳朗洲



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