3月商業地産資産管理創新力報告·觀點月度指數

观点指数研究院

2020-04-22 17:29

  • 盡管行業回暖在望,但疫情之下商業地産暴露了常年依賴線下的傳統商業模式很難适應市場需求的問題,信息化管理或成為創新解決方案。

    觀點指數 随着3月疫情影響逐漸降低,全國各地商業陸續恢複營業,陷入低谷的消費水平開始回升。多個省市也陸續出台扶持政策,幫助中小企業複工、促進消費。

    盡管行業回暖在望,但此次疫情無疑充分暴露了常年依賴線下的傳統商業模式很難适應市場需求的變化問題。

    未來,一方面繼續提升線下物業服務品質,另一方面利用好互聯網帶來的便利提升資産管理水平,将會是商業地産發展的重點。

    除此之外,一季度大宗交易略顯冷清。3月廣州、深圳的寫字樓及零售市場均受到疫情沖擊,寫字樓投資市場步入供過于求的市場周期,大宗交易僅錄得中海地産收購佛山南海怡豐城購物中心。

    資本運作下的資産提升,光大安石凱德分列榜單前列

    作為内地資産管理的佼佼者,光大安石憑借超千億的累計管理規模、高于市場水平的投資回報一直走在行業的前列。

    對于商業地産擴張來說,最重要的就是資金問題。光大安石的資本運作能力是保障其輕資産模式運營的關鍵,有效地解決了商業地産的資金占用問題。

    作為國内第一單PERE+REITs無抵押産品及儲架式REITs産品的開創者,光大安石通過收購優質商業資産,引入自有品牌大融城的管理資源,有效提升項目運營水平。在項目成熟獲得穩定現金流後,再由旗下管理的基金進行多渠道資産證券化運作,實現項目的退出,從而獲得增值收益。

    截止目前,光大安石布局了10個城市18座大融城,總面積近200萬平方米,在衆多雄厚外來資本如黑石、凱德的重圍下站穩了腳跟。

    “1-3月中國商業地産資産管理創新能力排行”非内地榜中,有不少熟悉的面孔,其中包含來自新加坡的凱德。作為亞洲規模最大的房地産集團之一,凱德集團從投資建設到運營管理及退出,覆蓋了商業地産投資的全産業鍊。

    根據凱德集團2019年報數據顯示,中國區域的資産總規模近1521億人民币,EBITDA近112億人民币。作為負責将成熟項目裝入REITs實現快速退出的凱德商用中國信托(CRCT)是凱德模式的核心環節之一。

    截至2019年底,凱德在中國已有14個成熟項目注入到了CRCT,資産管理面積達到110萬平方米。

    根據CRCT2019年報數據顯示,2019年資産總額達到188.58億人民币,同比增長約28%;物業淨收入(NPI)達到了8.92億人民币,同比增長了13%;而2019年的總杠杆率則達到了36.7%,與去年的35.4%基本持平,借款總成本僅為2.98%。

    對比内地及新加坡,領展房地産投資信托基金無疑是香港商業地産資産管理的一個标杆。截至2019年9月30日中期報告顯示,領展旗下管理了126個物業項目,零售面積74萬平方米,辦公物業6.5萬平方米,整體物業估值2013億人民币。其中,中國内地物業為四大一線城市的5個物業,占整體估值的12.5%。

    領展半年度整體收益達到48.75億元,同比增長7.8%;物業淨收入達到37.22億元,同比增長8.5%。其中中國内地的收益總額為6.69億元,同比增長49.4%;物業淨收入為5.28億元,同比增長達到48.2%。

    于報告期内,領展在中國内地的四項零售物業出租率達到99%,充分展示了領展對零售物業的運營能力。在此基礎上,領展依然計劃統一品牌形象重新打造所有内地零售物業,繼續提升資産素質,以發掘資産蘊含的潛力。自首次公開發行以來,領展已經完成了80個資産提升項目,對資産持續不斷的優化升級是領展保持行業優勢的一大基礎。

    一季度大宗交易冷清,辦公物業最受青睐

    據世邦魏理仕數據顯示,2020年第一季度全國大宗交易市場交易額近500億元,同比下降30%。

    來源:觀點指數整理

    其中,北京市場共有8筆大宗交易,總額近200億元,基本于春節前成交。最大筆交易為LG雙子座大廈,交易額近80億元。

    數據來源:世邦魏理仕,觀點指數整理

    而上海第一季度大宗交易市場則較為冷淡,共有4筆大宗交易,交易額達124億元。其中最大交易額來自海通證券以67億元收購綠地外灘中心三棟寫字樓。雖然受疫情影響辦公物業空置率在持續上升,市場租金有不同程度的下跌,但憑借長期穩定的現金流,辦公物業仍是最受資本市場歡迎的投資标的。

    據觀點指數觀察,相比之下,廣州、深圳的寫字樓及零售市場均受到疫情沖擊,寫字樓投資市場步入供過于求的市場周期,3月大宗交易僅錄得中海地産收購佛山南海怡豐城購物中心。

    深圳本就難以消化的大量新增寫字樓庫存進一步擴大,疫情對深圳的支柱産業外貿出口及國際物流造成了巨大壓力,連帶深圳衆多制造工廠及外貿企業無法正常維系,全市辦公樓的空置率走高。

    桎梏與突破,商業地産信息化管理成關注重點

    資産管理的一大重心是對資産的長期運營管理,商業地産更是如此。疫情之下,早已走在智能化道路上的物業管理行業讓人眼前一亮,突出了發展策略的前瞻性,而商業地産卻受到嚴重沖擊。

    對人力的依賴、繁雜的前端人員管理、滞後的數據采集、參差不齊的管理水平,都給商業地産管理帶來了不小的困難。

    第三方數據顯示,自2013年以來,商業地産信息化市場一直在快速增長。該市場的複合增長率一度超過了10%,可見商業地産逐漸由單純的增量擴張轉向高質量運營階段。但從目前來看,擁有商業地産信息化工具的多為房地産中介等依靠數據信息交換的公司。

    近年來,傳統開發商及運營商多選擇往多元化業态發展,商業模式難有創新,或許商業地産運營管理信息化将會是一個創新的解決方案。

    商業資産管理是投資高、回報期長的資金密集型産業,利用商業地産信息化,提高商業地産的運營效率,無疑能使資産的投資收益率提升。

    國内不少優質項目背後也有信息化的支持,如萬達等已經建立了自己的信息化體系,走向了數字化運營的道路。

    3月15日,紅星美凱龍旗下科技企業紅星雲計算發布了全新商業地産管理SaaS産品商管雲,進一步推動了其商業地産管理的信息化和智能化。

    從市場需求角度來說,高質量的資産管理需求也在不斷升級,一個先進的資産管理體系也是将重資産模式轉變為輕資産模式的重要條件。

    信息化将管理方案精确量化,極大提升了資産管理的規範性,比起單純依靠大量人力管理所造成的統籌混亂,具有更強的操作性。同時商業地産所涉及的複雜流程、龐大數據以及業務需求在信息化規範管理的前提下,大大縮短了處理時間、降低了管理成本,為管理決策的效率提升起到積極作用。

    雖然前期的高額開發成本讓不少中小企業無力自主開發,但不少科技企業早已瞄準了這片藍海,紛紛推出了相對定制化的信息系統,大大減少了開發難度與成本。中小企業需要的是精準分析自身需求,挑選契合企業發展的信息系統實現管理的升級。如何在疫情過後真正與互聯網乃至智能化相結合是一個值得深思的問題。

    撰文:周藝初    

    審校:陳朗洲



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