城市運營進與退 中國金茂張家港智慧科學城再次引援

觀點地産網 熱衷于打造城市地標項目的中國金茂，再次打算為蘇州張家港城市運營綜合體項目公司引入合作方。

據北京産權交易所4月20日信息披露顯示，中國金茂已批準廣州金茂置業有限公司拟轉讓蘇州城茂置業有限公司（簡稱：蘇州城茂置業）50%股權，預披露時間為2020年4月20日至2020年5月18日。

無獨有偶，于去年11月11日，中國金茂另一家蘇州張家港市項目公司蘇州亘茂置業有限公司（簡稱：蘇州亘茂置業）51%股權亦被放到貨架上，轉讓底價1.18億元。工商信息顯示，該部分股權最終由中國金茂、中南建設合資公司競得。

資料顯示，蘇州城茂置業、蘇州亘茂置業成立時間均為2019年1月份，經營範圍為房地産開發，房産中介，物業管理，企業管理咨詢，商務信息咨詢，财務信息咨詢等，兩者均負責中國金茂張家港市智慧科學城項目的建設。

張家港智慧科學城項目是中國金茂在長沙梅溪湖國際新城、青島中歐國際城之後的第三個城市運營項目，重要性不言而喻。此次先後轉讓該項目兩家建設主體公司，不免引發市場關注。

對于中國金茂轉讓兩家項目公司股權，一位不願透露姓名的業内人士指出，金茂在張家港市購置了一些土地，前期也投入了比較大的成本，一方面有一定的資本承壓，另一方面可能想适當收回一些投資成本。

觀點地産新媒體就此向中國金茂相關人士詢問具體情況，但截至發稿時仍未答復。

事實上，蘇州張家港市與中國金茂的“遇見”，應該從大約兩年前的北京開始說起。

于2018年8月21日，張家港市、中國金茂在北京舉行了“張家港智慧科學城”項目合作協議簽約儀式，並簽署了合作協議。

根據協議，中國金茂通過城市運營理念為張家港市打造一個新的核心區域項目，該項目位于張家港市主城北部沙洲湖畔，規劃範圍11.36平方公里。

一個月後，中國金茂又與“老夥伴”上海建工達成合作協議。彼時，中國金茂高級副總裁、金茂上海總經理陶天海指出，希望雙方在溫州、甯波、張家港、杭州等城市的運營項目上深入合作，包括城市開發、運營、投資等方面。

到了2019年初，張家港智慧科學城項目也在張家港市開年首場土拍中正式開始落地。于該年1月29日，中國金茂旗下4家公司以合計39.02億元摘得張家港高新區沙洲湖畔6宗地塊，總出讓面積約34.1萬平米，總建築面積約105萬平米。

其中，這兩次轉讓股權的“主角”中，蘇州城茂置業分别以6.9億元、7.8億元競得2012-A19-A号、2012-A19-B号地塊，土地面積為6.17萬平米、6.73萬平米；蘇州亘茂置業以6.17億元競得2012-A09号地塊，土地面積為5.2萬平米。

拿地9個月後，張家港智慧科學城項目迎來集中開工。同時，中國金茂正式公布了該項目發展規劃，計劃總投資約300億元，總面積約11.36平方公里。

該次集中開工的項目包括覽秀城商業綜合體、城市展廳、金茂幼兒園、府·悅高端品質社區等四個闆塊，投資約115億元，建築總面積近110萬平米。而覽秀城商業綜合體投資金額為16億元，規模為20萬平米。

據觀點地産新媒體進一步了解，目前張家港經開區政府僅公示了其中三個項目新建工程信息。其中，于2019年4月份公示中，2014-A02-ABC号地塊項目主要建設内容包括22棟住宅及其他一些沿街商業，用地面積11.85萬平米，總建築面積為36.6萬平米，總投資約50億元（中國金茂下屬公司慧茂置業自籌10億元，融資40億元），預計2019年上半年開工，2021年底竣工。

2019年7月30日的公示中，金茂幼兒園新建工程用地面積為8146.74平米，辦學規模5軌15班，建築面積5748.42平米，總投資約3500萬元（由張家港高新技術産業開發區、慧茂置業承擔），建設周期為16個月。

2019年12月6日的公示中，2012-A19-A/B号地塊項目拟新建一處擁有20幢住宅且包含商業配套的小區，用地面積為12.9萬平米，總建築面積為34.94萬平米，總投資40億元（其中自有資金金額8億，融資金額32億），項目計劃2020年初動工，項目建設周期為期2.5年。

開工兩個月後，中國金茂進行了首次推盤活動。據市場消息稱，2019年12月24日，張家港智慧科學城金茂府繫、悅繫正式開盤，推盤數量超過1000套，開盤當天銷售額達到23億元。

同時，據中國金茂官網顯示，蘇州張家港智慧科學城項目2019年主要推出2座住宅産品小區，分别為金茂府繫、悅繫産品。對此，市場人士表示，金茂先完成住宅部分，並推出市場銷售，說明也是考慮到資金投入大的問題，需要先回籠一部分資金。

但從上述兩次轉讓公司股權時披露的财務數據來看，目前尚未産生經營利潤。其中，據蘇州城茂置業今年3月末财務數據顯示，營業收入為零元，營業利潤和淨利潤均為10.37萬元，資産總計15.35億元，負債總計15.35億元。

對此，上海中原地産分析師盧文曦表示，張家港樓市成交不溫不火，去年下半年後成交就開始回落，現在一直在中低水平震蕩。從長三角來看，這個地方不是競争力最強的城市。

到了今年年初，新冠疫情更是直接讓各大房企的銷售遭到重創，對于中國金茂來說，為資金需求大的項目進行引援或許是一個不錯的選擇。

對此，盧文曦表示：“張家港項目要投入很多資金，尋求其他合作方可以減輕資金壓力。在當前特殊情況下适度控制下風險，手里有點現金總歸是好的。”