藍光發展新總裁的業績會 決策權下放、資源向東并聚焦高周轉

观点地产网

2020-04-21 00:30

  • 這是藍光發展去年末一系列人事變動以來的第一次業績說明會,也是遲峰在藍光發展的第一次業績說明會。

    觀點地産網 3月末是港股房企集中發布年報的時間,對于A股上市房企而言,這個時間是4月份。

    藍光發展此前已于4月16日披露2019年年報,并于4月20日舉辦線上業績說明會。

    根據公告,藍光發展出席業績說明會的人員有董事兼總裁遲峰;董事兼首席運營官余馳;董事兼首席财務官歐俊明;副總裁兼董事會秘書羅瑞華。

    這是藍光發展去年末一系列人事變動以來的第一次業績說明會,也是遲峰在藍光發展的第一次業績說明會。

    數據顯示,2019年,藍光發展實現營業收入391.94億元,同比增加27.17%,實現淨利潤41.59億元,同比增長66.63%;同時,淨資産收益率達23.88%,同比提升6.81個百分點,淨負債率為79.2%,同比下降23.44個百分點。

    除了好看的報表,外界同樣關心藍光發展的未來。

    2019年期間,藍光發展在上海舉行了新總部入駐儀式,形成“上海+成都”雙總部戰略。在官網上,也将2019年定為一個節點,2019年往後的時期稱為新經濟轉型穩健發展期。

    出于新時期新的發展需求,2019年末張巧龍讓位遲峰,後者原為華潤華東市場的掌舵者。有投資者在會後告訴觀點地産新媒體,今天的業績會上,新任總裁遲峰透露了不少藍光未來的發展方向。

    雙總部戰略的藍光發展,未來不管是公司架構還是發展結構,都将有着大的調整。

    現金流、利潤、土地與高周轉

    “遲總認為,未來藍光發展在下一階段需要有組織架構調整,其他包括現金流、利潤、土地儲備等等均需要進一步提升。”上述投資者透露:“他認為藍光發展現在已經達到千億規模,未來想更進一步就需要解決過去區域發展不均衡等衆多問題。”

    數據顯示,藍光發展自2015年上市以來房地産銷售額年均複合增長率達到54%,從2015年的183億元升至2019年的1015億元,首次突破千億。不過,快速增長期隻有2017年和2018年,2019年有些後勁不足,同比增速僅18.7%。

    年報數據顯示,藍光發展2019年業績增速下滑的原因之一,是成都區域銷售同比大幅減少34.16%,從2018年287.47億元驟減至189.26億元。與之相反的是,藍光發展在華東、華中、華北、華南四大區域銷售分别同比增長24.74%、65.19%、47.47%、203.5%,錄得260.96億元、220.25億元、107.92億元、125.65億元。

    “因為2018年下半年開始,藍光發展削減了在西南特别是成都地區的投資力度。”該投資者表示,按照管理層的說法,2020年會有一些改變,西南地區陸續有土地補充,未來幾年該區域銷售會得到夯實。不過,藍光發展未來整體發展方向,仍将是全國布局,均衡發展。

    據年報披露的經營計劃,2020年,面對經濟形勢和市場環境考驗,藍光發展将在“精準投資、卓越運營、資本突破、變革創新”的年度戰略主題下,積極面對挑戰,平穩度過疫情,從容面對市場。

    其中,精準投資是在公司投資戰略指引下,長短期結合、快慢結合,抓住窗口期,調結構、調節奏。近期聚焦高周轉項目,因城施策,實施差異化的區域投資策略和動态管理;深耕細作重點城市,向市場好、周轉快、能力強的區域傾斜。實施多元化拿地方式,關注重大并購的機遇,加大股權合作模式,加大代工代建。

    “這16字主題是遲總定下的,他說今年總規模要穩定在TOP30以内,2021年-2022年則要上台階,每年增長最少要在20%以上,把規模做起來。”上述投資者轉述業績會上管理層的表态稱:“以前藍光發展聚焦于西南片區,未來應該更深入地向全國發展,尤其是東部。其中華東區域要占到三分一左右的規模,華中和西南則達到五分之一左右,而華東的增長要更高一些。”

    看起來,遲峰作為藍光發展新總裁,要在規模上重新沖刺,但這僅是任務之一;同時還有制定契合公司發展主題的年度經營計劃和投資方案,通過更高效的高周轉、全國化布局,避免區域周期變動以及區域集中等風險因素。

    值得一提的是,穩健發展不僅是在運營上,土地投資強度也有所降低:藍光發展2020年土地計劃投資400億元,較2019年計劃少了100億元。

    據投資者稱,破解規模發展與土地投資強度下降之間矛盾的鑰匙,或許在多元化拿地。遲峰亦表示,将非常關注資産包并購。而衆所周知,并購資産包雖然存在風險,但是成本上較公開土地市場便宜許多。

    組織架構、決策權下放區域

    正如年報所指,藍光發展将深耕重點城市,向市場好、周轉快、能力強的區域傾斜。并且,也将聚焦高周轉項目,因城施策,實施差異化的區域投資策略和動态管理。

    但是,總部集權管理卻存在效率較低,缺乏對具體城市狀況詳細了解等方面的弊端。所以,調整的并不僅是整體投資戰略,遲峰上任後也大刀闊斧對組織架構進行調整。

    在變革創新主題下,年報指出,藍光發展以提效率、促效益為目标,深入推進組織變革,進一步“精總部、強區域”。總部全面提升運營能力、強化投後管理,各大體系橫向貫通;區域以項目為導向,提升運營能力、營銷專業能力。以人才之變、組織之變、機制之變,持續優化流程,提升效率、釋放活力,實現組織高效化、總部平台化、區域公司化。以業務為導向,推進數字化轉型。各産業公司聚焦主業,降本增效,與公司主業協同聯動。

    其中,“精總部、強區域”改變了過去藍光發展的經營理念。

    據張巧龍以前透露,藍光發展的事權和決策權是分開的,區域有事權,要把項目分析透,從前期盡調到項目的交易架構、财務分析、産品等,然後上報總部,由總部召開投委會決策項目是否可行。

    而“精總部、強區域”則是将決策權下放,這也被遲峰視為提高效率的重要舉措,要賦能區域、授權區域,總部做精。

    據媒體報道,遲峰上任後,首先是燒起了“三把火”,其中兩把均與區域調整有關。第一,開始組織架構上的調整,将部分大區整合,比如江蘇區域合并安徽區域,河南區域合并兩湖區域(湖南、湖北),華南區域合并粵港澳大灣區區域;第二,縮減總部,增強區域,提升一線的效率,總部将從450人縮減至300人。

    “這塊遲總覺得要做強三級一把手的能力,即區域總、城市總、項目總,在區域層面進行充分授權,讓區域效率更高,總部進行精簡,精簡架構、精簡流程,提高專業度,賦能區域。”該投資者稱:“遲峰還指,藍光發展下一步将根據強區域的情況,進行區域進一步整合,最後就整合為數量不多、能力很強、資源很集中的區域。最後做到總部平台化、區域公司化。”

    上述投資者進一步指,公司架構的變化,也是為了配合藍光發展希望提高投資端能力的訴求。他表示,遲峰希望盡快提升整體組織能力,實現每個區域差異化的資源配置和動态管理。并且,每個區域都會采取一城一策,根據每個城市不同情況,有不同的投資策略,按照現金流和利潤,對不同項目進行安排。決策權下沉,也能更好地滿足差異化訴求。

    顯然,在房地産業在川藏路上行駛的新時期,為了讓藍光發展走得更平穩,遲峰作為新司機,将駕駛風格完全換了個樣。

    撰文:廖堯    

    審校:徐耀輝



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