雲南城投纾困 出售西雙版納893畝項目與保利接盤猜測

觀點地産網 面臨财政危機的雲南城投，最近又捧出一份項目出售計劃。

4月17日，雲南城投置業股份有限公司發布了兩份關于轉讓兩家子公司股權的公告。相關標的為，西雙版納滄江文旅開發有限公司100%股權、1.36億元債權本金、對應利息，以及西雙版納雲辰置業有限公司51%股權。

此次出讓涉及了兩家公司，但按照公告和雲南城投出具的資産評估報告披露，都共同指向一個位于西雙版納景洪市的文旅地産項目：橄榄壩傣族水鄉特色小鎮。

公開資料顯示，該項目是瀾滄江國際生态文化旅遊度假區的子項目，為雲南省政府公布省内26個特色小鎮之一。

項目占地約1.12萬畝，約合746.67萬平方米，總建築面積25.5萬平方米。規劃有多個景觀區域，涉及休閑度假産品（配套住宅）、主題酒店、商業街、水上樂園、博物館、康體養生等業态。

據雲南城投集團官網介紹，此前一直由景洪市城市投資開發有限公司負責建設。景洪城投由雲南城投作為主要股東的雲南民族文化旅遊産業有限公司持有51%股權，剩余權益由景洪市财政局下屬景洪市國有資産投資有限公司擁有。

回到此次挂牌標的，滄江文旅成立于2018年12月，注冊資本1億元，旗下最主要資産為通過招拍挂取得的特色小鎮第一批15宗商服用地，合共547.42畝，36.49萬平方米。

目前已取得不動産權證的有3塊土地119.27畝，這些土地主要用于建設小鎮項目的會客廳及民俗一街。

而雲辰置業成立于2018年11月，注冊資本1億元，除雲南城投名下的51%股權外，49%由山西為基地的港股上市公司辰興房地産發展有限公司持有。

據了解，橄榄壩傣族水鄉特色小鎮為辰興發展進入雲南的首個項目，但相信它與雲南城投的合作更多是就小鎮内的住宅部分進行。

用雲辰置業為平台，辰興發展與雲南城投分别于2018年11月、2019年1月、2019年10月在土地一級市場取得了7宗土地得使用權，合計345.34畝23.02萬平方米。其中，普通商品住房用地3宗，面積8.85萬平方米，商服用地為4宗，截至目前這批土地還未取得不動産權證書。

“通過本次股權轉讓，公司可盡快回籠資金，緩解資金壓力，提前實現投資收益。”對于出售股權的理由，雲南城投表示繫出于财務壓力。

從去年開始，雲南城投就一直憑借出售各種項目，以及引入混改合作方保利集團瘦身、解憂。

據不完全統計，2020年初至今，雲南城投計劃出讓股權的子企業就達到5間，涉及昆明、西雙版納、西安等地的項目。

“（橄榄壩傣族水鄉特色小鎮）開發了很多年，在當地也算是一個比較優質的項目。”昆明融盛行地産副總經理康兵告訴觀點地産新媒體，該項目相信屬于雲南城投的夢雲南繫列。

據了解，雲南城投旗下住宅項目主要劃分為三條産品線。其中，“夢雲南”繫列主要集中開發雲南省内或其他省市的旅遊度假文旅小鎮。

“包括此前與融創交易的成都環球中心和世紀城新國際會展中心等會展這塊。”康兵表示，旅遊、康養等原均包含在夢雲南繫列之内。

夢雲南的首個項目就是位于西雙版納滇西南瀾滄江-湄公河國際旅遊區内的夢雲南·雨林瀾山，項目建築面積為54萬平方米，主要産品為低密度原生态住宅、高層全景住宅、酒店式精品公寓及一些商業配套。

第二個繫列以滇池為沿線，單獨一個闆塊開發高端住宅。第三個繫列為“融城”，主要圍繞昆明、東川、大理等城市開發建設。

“文旅地産前期其實需要投很多錢，就像景洪的萬達西雙版納國際度假區一樣，先是把旅遊部分例如水上樂園全部建好了之後，房子才開始比較好賣。”

上述業内人士認為，目前雲南城投資金有些困難，“此次出讓項目，相信還是把一些資産出售，進行減負，輕裝上陣。”

至于接手方，很大幾率為保利發展。

2019年7月，保利集團與雲南省政府簽署戰略合作協議，正式參與雲南城投混合所有制改革。同年10月14日，經保利集團推薦，雲南省省委決定，保利集團衛飚開始擔任雲南城投集團黨委書記、董事長。

“目前雲南城投正将手里的土地和資源重新整合。”康兵說，優質資源會自己進行開發，一些不是特别優質或者難以顧及的項目就打包進行轉賣，而保利就是現時最有可能的轉讓方向。

去年10月，保利發展就接盤了雲南城投在昆明、西雙版納以及廣東東莞的四個項目，其中兩個項目是以文旅或康養概念打造的大型綜合體項目。包括位于昆明滇池東岸古滇闆塊的“夢雲南·蔚藍山海”和上面提到的夢雲南繫列文旅大盤“雨林瀾山”。

作為保利集團地産平台，相信保利發展未來将有機會獲取更多雲南城投項目，以擴充其文旅闆塊的規模。