信達入主與出售杭州項目 中昌國際危機背後的大股東三盛宏業

觀點地産網 4月3日，中昌國際在港交所公告稱，中國信達（香港）資産管理有限公司的全資附屬公司GLORY RANK INVESTMENT LIMITED提出強制性無條件現金要約，以認購中昌國際控股集團有限公司全部已發行股份，收購價格為每股0.5425港元。

據悉，每股要約價乃于轉讓股份當日各股份成交量加權平均價，要約涉及約2.81億股，涉資約1.53億港元。

短短兩年時間，港股代碼為“00859”的上市公司由“鎮科集團”變為“中昌國際控股”，此番再度易主中國信達，讓人不得不感歎市場的變幻莫測。

信達入主與出售杭州項目

說起信達此次全面要約收購中昌的緣由，頗具戲劇色彩，源于三盛宏業一筆7億港元的貸款融資。

2019年5月15日，中昌國際控股原股東三盛宏業與中國信達簽訂融資協議，獲得一筆7億港元的貸款融資。

為了獲得這筆錢，三盛宏業進行了一繫列保證擔保，其中包括股份按揭、保證協議及第二留置權物業按揭。

不幸的是，在接下來一段時間，三盛宏業持續發生融資文件所載的違約，包括于融資文件項下未償還費用到期及應予支付時，未能支付有關費用等。

所以，2019年10月18日，中國信達确信三盛宏業正面臨巨大經濟困難的情況下，執行了融資協議約定的權利，将抵押的8.44億股轉讓至名下，占當日中昌國際控股全部已發行股本約74.98%。

這也就意味着，三盛宏業不再是中昌國際控股股東，中國信達獲得其約74.98%的控股權。

這一轉讓動作，也觸發了中國信達收購中昌國際控股全部證券的強制全面要約責任。雖然中國信達已根據相關規則提出申請豁免，但未獲批準，也就造成了此次強制性無條件現金要約。

同時，主營不良資産管理的中國信達，也邁出了入主後第一步。

4月7日，中昌國際控股集團發布公告宣布，公司全資附屬舟山銘義拟向東投地産出售杭州銘倫100%股權及相關貸款，代價為人民币1.77億元。

杭州銘倫主要資産為杭州臨安區的土地物業權益，上述地塊為杭州銘倫于2019年6月透過公開投標程序收購的土地，當時成交價為人民币3.476億元。

據觀點地産新媒體了解，該地塊位于杭州臨安區福興街以北，土地面積約2.36萬平方米，拟發展住宅單位為主，最大可發展建築面積約4.26萬平方米，目前尚未開發。

中昌國際公告披露，上述交易完成後，扣除與出售事項直接有關之開支後，出售舟山銘義的所得款項預計約人民币1.758億元，其中8500萬元将作為給予鎮江天工的免息股東貸款；9080萬元用作集團之一般營運資金及經營開支，預期将就出售事項錄得收益(扣除開支前)約人民币430萬元。

公司表示，出售事項将容許集團保留更多現金資源，並減少債務及對未來發展成本的财務承擔，符合集團利益。

單從這筆交易來看，中國信達在入主中昌國際後，邁出了成功的第一步。

三盛宏業債務危局

2019年，随着融資端收緊，不少中小房企因現金流出現問題而陷入困境，例如銀億集團、中弘股份等，三盛宏業也是其中之一。

根據官網顯示，三盛宏業于1993年在舟山注冊成立，2002年将總部遷址上海，是一家總部位于上海，集房地産開發、科創及大數據、海洋投資等産業多元發展的民營企業。

2017年12月，上海三盛宏業通過子公司三盛宏業（香港）有限公司完成了對鎮科集團的收購，借殼港股上市，並于2018年7月将其改名為“中昌國際控股”。

除中昌國際外，三盛宏業旗下還擁有A股上市公司中昌數據，以及新三闆公司钰景園林，一度号稱總資産規模超500億元，淨資産超250億元。

臨近2019年末，市場上關于三盛宏業資金鍊斷裂、甩賣總部大樓、全國項目大面積停滞、員工集體讨債、董事長當場灑淚等消息頻出，該公司背後的資金危局也一並暴露于衆。

據觀點地産新媒體不完全統計，三盛宏業在廣東、上海、浙江、沈陽四個區域，至少有16個項目均出現了“受資金影響而停工/半停工/未開工/工程滞後”的情況，截至2019年8月25日統計的已批未付工程款達到11.66億。

從債務端來看，根據2019年半年報顯示，截至今年6月末，三盛宏業總負債417.65億元，有息負債269.52億元，但貨币資金余額僅為12.79億元。值得注意的是，僅2019年，三盛宏業到期的債券就高達32.5億元。

從融資端來看，上交所披露信息顯示，三盛宏業集團于2016年4月-2019年8月間共發行債券9次，總發行金額93.8億元，利率在7%-8.4%之間；而在信托融資方面，信托理财的收益率普遍也高于8%，遠高于房企的平均融資成本。

另據上交所披露，4月6日，三盛宏業子公司浙江頤景園物業服務有限公司、上海頤景園物業管理有限公司申請發行的“中山證券-三盛宏業物業資産支持專項計劃”項目狀态顯示終止，這項ABS拟發行金額為5.6億元。

有市場人士指出，在房地産金融去杠杆的大背景下，三盛宏業出現這樣的問題，主要繫此前擴張速度過快，再加上管理層未能靈活應對外界變化，從而導致資金承壓。

随着資金的吃緊，三盛宏業在債務和借貸上的糾紛也越來越多。根據“天眼查”顯示，三盛宏業歷年來所涉及的法律訴訟高達71起，這些案由多為企業借貸糾紛、民間借貸糾紛、債券轉讓合同糾紛等。

2019年9月24日，三盛宏業因債務違約被上海市第二中級人民法院納入為失信被執行人。

據不完全統計，自9月27日以來，陳建銘、上海三盛房地産（集團）有限公司、上海闫宏企業管理合夥企業（有限合夥）分别持有的三盛宏業4.154億元股權、2億元股權以及1.42億元股權已遭上海、山東青島等地的法院凍結，凍結期限至2022年。

據觀點地産新媒體了解，目前三盛宏業已進入債務重組階段。2019年10月17日，三盛宏業集團經董事長陳建銘簽發，成立了三盛宏業集團臨時監管小組，臨時監管小組由上海東興（東方資産全資子公司）、民生信托、溫州銀行、京衡律所代表和三盛宏業高管及子公司代表組成。