貝殼研究院：一季度市場量變價穩，改善居住需求正釋放

4月2日，貝殼研究院舉辦“重啟與動能——變局之下進化的房産市場”5号院Live線上分享活動，回顧2020年一季度樓市變化，全面梳理行業現狀和趨勢。活動上，貝殼研究院披露了衆多一手數據，從市場現狀、政策走向、未來趨勢等多個維度，總結中國二手、租賃、新房市場一季度表現，以此探尋中國房産市場在變革中重啟的動力與走向。

二手市場：剛需支撐，市場快速回升

受疫情與小區封閉影響，2020年第一季度成交量環比減少39.2%，同比減少44.6%，當前季度成交量為近五年季度成交最低水平。随着全國疫情防控形勢穩定，3月市場成交快速修復，重點18城（鍊家重點18城包括：北京、上海、深圳、廣州、大連、天津、廊坊、西安、濟南、青島、煙台、武漢、南京、合肥、杭州、長沙、重慶、成都。）鍊家二手房成交量比1-2月成交量增長41.8%，目前成交量已恢復至去年3月水平的63%，市場呈現明顯的“V”形走勢。

圖：2019年以來重點18城市鍊家成交量月度走勢

圖：2019年12月以來重點18城市鍊家成交量周度走勢

數據來源：貝殼研究院

據貝殼研究院數據顯示，市場的恢復呈現出南強北弱、剛需入場和量增價穩三大特點。長三角復蘇力度最強，京津冀最弱。其中，上海、南京與杭州三個長三角城市3月成交量已經明顯超過疫情前的12月的水平，目前恢復至去年三月水平的75%。随着復工復産穩步推進，因疫情而積壓的需求在3月開始釋放，其中主要是前期積累的剛需快速入場帶動市場回暖。整體供需矛盾依舊較為緩和，市場的反彈並未推高價格。對于後市二手房市場的發展趨勢，貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，随着“賣小房買大房”的改善需求積極入市，二季度改善需求釋放節奏會加快。計二季度成交量同比增長40%。下半年市場走勢與全球經濟下行風險關聯度增加，存在不确定性。

新房市場：土地溢價率回升，66城成交同比下滑三成

2020年一季度，全國352座城市合計住宅用地成交量為11296萬㎡，累計下滑25.2%，為近三年最大下跌幅度，由于疫情影響，多數城市土拍延期，預計二季度起住宅用地成交規模會有大幅度回升。

圖：2017年至今住宅用地成交面積季度規模及累計同比

不同于土拍規模的收縮，全國樓面價和溢價率保持回升态勢，其中，一線城市成交樓面價突破2萬元/㎡，同比增長35.1%，環比增長46.1%。貝殼研究院新房分析師潘浩表示，由于北京成交多宗不限價優質住宅用地，帶動整體一線城市樓面價回升。溢價率方面，全國各線城市環比2019年四季度均出現大幅回升，同比亦保持上漲，其中二線城市2020年一季度平均溢價率達到14.2%，繼續領跑全國土地市場。

圖：2017年至今各線級城市住宅用地成交樓面價（元/㎡）

市場成交方面，由于售樓處關閉、停工等動作影響新房線下業務開展，2020年一季度66座大中城市中，2020年一季度合計成交規模降幅近三成，其中一二線城市受疫情影響嚴重，商品房成交量下降幅度較大，達到3-4成，但南京、杭州疫情之下靈活應對，在一季度保持成交量穩定。

圖：2019年至今66座大中城市合計各季度成交套數與成交面積同比（%）

租賃：“U+X”底部回暖，整租成為新偏好

受到春節疊加疫情的影響，今年1月中旬開始，租賃市場成交量斷崖式下跌，2月市場幾乎停滞，3月開始租賃成交量開始大幅回升，相比去年的節後旺季推遲了一個月。整個一季度市場成交量呈現“U”型走勢，3月第3周實現“X”型反超，成交量超過去年同期水平。依據貝殼研究院數據顯示，3月份全國重點18城新增房源數量和客源數量環比2月增幅分别達2.5倍和1.38倍，同比去年分别增長17.6%和97.2%。

圖：全國重點18城市一季度成交量走勢

數據來源：貝殼研究院

除市場變化外，疫情對租賃消費者的生活和消費決策産生了明顯的影響。據貝殼研究院聯合鳳凰網發布的《疫情沖擊下的租客偏好分析報告》數據顯示，63.02%的租客表示疫情過後考慮換租，“房屋必須整租”這一條件上升為租客偏好排行榜前三位。

圖 疫情後租客租房考慮因素

來源：《疫情沖擊下的租客偏好分析報告》，樣本總數3280

疫情對于租賃市場的各個主體都産生了一定影響，疫情結束之後，政府、租賃企業和租賃消費者都會進一步審視其自身面臨的問題，提升抗風險能力。貝殼研究院資深分析師黃卉認為，後疫情時代租賃市場面臨三大待解決問題：一，如何逐步完善頂層設計，加強租客權益保護，二，如何滿足租客不斷升級的“新改善”需求，三，租賃企業如何實現從拓荒到精耕，為“全要素運營”競争時代的來臨做好準備。

綜合二手、新房、租賃市場數據可以發現，2020年一季度的樓市存在較顯著的起伏變化，盡管疫情給整個市場帶來不小的沖擊，但中國房地産市場也表現出一定的韌性。伴随着疫情的影響逐漸減小，樓市復蘇将成為未來的趨勢，供需的恢復、金融政策出台等将給樓市的良性發展注入“強心劑”，房住不炒的态勢依然是基本面，同時，消費者的需求升級将持續驅動二手、新房和租賃行業參與者進行服務升級，持續向新居住時代進化。