觀點直擊丨濱江服務将保持目前增長率 朱立東稱對並購很審慎

觀點地産網 物業服務公司是近兩年市場的寵兒，無數的地産公司将其剝離上市。一向沉穩的濱江集團也趕上了這波熱潮，旗下的濱江服務成功于去年3月在港交所挂牌上市。

4月1日，濱江服務集團有限公司舉行2019年度業績線上推介會。濱江服務董事會主席朱立東、董事會秘書鐘若琴、财務總監周棟出席了本次業績推介會。

據濱江服務2019年度業績報告披露，公司期内實現收入人民币7.019億元，同比增長37.8%；實現毛利1.971億元，同比增長46.0%；利潤1.149億元，同比增長63.2%；公司權益股東應占淨利潤為1.147億元，同比增長63.4%；剔除上市費用及稅後影響1070萬元，公司權益股東應占經調整淨利潤為1.254億元，同比增長46.8%。

濱江服務的業務收入主要分為物業管理服務、非業主增值服務、業主增值服務，其中，物業管理服務收入4.115億元，占總收入58.6%，同比增長30.1%；非業主增值服務收入2.241億元，占31.9%，同比增長44.2%；業主增值服務收入6630萬元，占9.5%，同比增長75.9%。

物業管理服務作為濱江服務的主要收入來源，相較2018年的收入占比減少，而增值服務等高毛利業務的增加改善了公司的毛利率，從2018年的26.5%上升1.6個百分點至2019年的28.1%。

然而，濱江服務相較于同行們超過30%的毛利率卻仍然顯得不夠，以碧桂園服務為例，其毛利率為31.6%；同樣是去年上市的藍光嘉寶大約在36%。

濱江服務的在管項目主要都是中高端物業，雖然每平方米4.16元的價格和96.8%的收繳率都是行業中的翹楚，但其需要相應提供服務的員工成本也會比較貴，2019年員工成本為3.31億元。

朱立東認為，在物業服務這個行業里，成本最高的還是人力，提供高端品質服務需要更多人員支撐。濱江服務因為人力成本處在相對較高的水準，毛利還不能體現得非常好，“以後智能化程度更高，用機器代替人力，濱江就會有更明顯的優勢”。

濱江服務主要收入和在管面積都來源于母公司濱江集團的輸送，而開發的樓盤基本都是中高端或豪宅。去年，濱江集團相關物業管理收入為2.89億元，占物業管理服務收入的70.1%。

目前，濱江服務在管建築面積為1440萬平方米，同比增長24.1%。合約建築面積達到了1240萬平方米，同比增長了34.8%，總面積達到了2680萬平方米，同比增長28.8%。

朱立東表示今年的發展速度将與去年保持一樣的增速。濱江的管理面積相較于同行們快速的規模擴張，屬于“精打細算”的類型，保持了母公司濱江集團一樣的個性，用官方的話說“有質量、穩健的增長”，換而言之就是比較保守。

濱江服務在主流的物業股中就像一部比較慢的老爺車，雖然跑的不快但全身都很金貴，而管理者自身也不想讓它跑得太快。

濱江服務獲取新項目的方式主要有3種。首先，前文提到的母公司濱江集團的輸送，是主要來源，去年濱江新增了8個項目，合共180萬平方米在管建築面積。

其次，通過打造濱江服務的品牌，獲取第三方項目，而且會設定相應的毛利率以及物管費要求；第三，通過與政府或是企業成立聯營公司展開合作，例如江幹區政府的公建項目，以及杭州本土的海威集團等企業。

然而，對于同行們瘋狂的並購，濱江服務的保守讓他們束手束腳，與母公司濱江集團一樣的戰略“聚焦杭州，深耕長三角”，濱江集團在深圳栽了大跟頭以後就對本土外的城市基本隔絕了念想。

目前，濱江服務僅有1個項目在浙江省外。區域上的限制讓濱江服務少了很多並購標的，而濱江服務自身更擅長于中高端物業的服務，所以可選的更少了。

朱立東表示，對同類型的物業服務公司收並購，濱江服務非常審慎。“經過研究沒有去實質性的啟動，主要原因在于專注中高端的物業企業，可選標的很少。同時，收並購會帶來很多隐患，例如未上市的企業有比較大的不規範，企業文化不匹配等問題。”

反倒是在非住宅的業務擴展上，濱江服務在去年下半年接近成交。據朱立東介紹，濱江服務在去年8到10月份對産業園運營並購進行了比較深入的讨論，還請了别的公司來做調查。最終，由于對方要求的溢價率比較高，且該筆收購對報表産生負面的影響，故而放下了。

去年濱江服務上市IPO募集了5.2億港元，其中用于收並購的錢還有接近1.6億港元躺在公司賬戶上絲毫未動。

在並購上沒有做太多動作的濱江服務把更多的現金留在分紅派息上，董事會建議派發2019年末期股息每股0.228港元（稅前）及特别股息每股0.091港元（稅前），共計股息每股0.319港元（稅前），70%的派息率在物業公司中幾乎無可比拟。