觀點直擊 | 銀城繫業績會答疑：溢利變化與物業平台規模加速度

觀點地産網 這是銀城繫兩家上市公司召開業績會的一天，上市滿一年的銀城國際控股和上市不到6個月的銀城生活服務再次與媒體和投資者交流。

資本市場對于銀城繫的兩家企業也給出了不同的反應，股價方面，截至當日收盤，銀城國際收盤報2.59港元/股，漲幅1.17%，而銀城生活服務收盤報1.86港元/股，跌幅1.59%，這一反差或多或少也與當天的業績有關。

4月1日上午10時起，銀城國際控股與銀城生活服務先後在線上舉行2019業績發布會。值得注意的是，這兩家銀城繫企業的業務均聚焦在長三角區域，尤其是江蘇南京，為典型的區域性本土企業。

去年3月6日，銀城國際港交所敲鐘上市，踏上資本道路以後，銀城國際的發展漸漸走上正軌。

只是這一年的發展有太多不可預測的因素，體現在銀城國際2019年的業績表現上，好消息是銷售近200億、收益上漲以及降負債成效顯現，但同時公司擁有人應占溢利大幅下跌引起市場更多關注。

2020年受到疫情影響，對這家典型的南京本土房企而言，如何平衡好利潤、規模以及财務指標，是擺在管理層面前的一道綜合題。

銀城國際解答溢利變化

業績會上，銀城國際管理層的出席陣容包括董事會主席兼非執行董事黃清平，執行董事兼總裁馬保華，執行董事兼副總裁朱力以及财務總監王穎甯。

事實上，當日召開業績發布會的銀城繫兩家公司均有一個特點，即董事會主席不在公司擔任執行董事，因此在問答環節中，更多是由總裁等其他管理層解答投資者的提問。

報告顯示，2019年，銀城國際錄得收益為90.13億元（人民币，下同），同比增加77.8%；毛利14.39億元，同比減少2.1%，毛利率為16%，較2018年下降13個百分點。

觀點地産新媒體了解，期内，銀城國際溢利及全面收益總額3.65億元，同比下降26.3%，淨利率4.1%，同比下降5.7個百分點，公司擁有人應占溢利及全面收益總額1.55億元，同比減少64.9%，普通權益持有人應占每股盈利0.11元。

雖然收益增幅近八成，但銀城國際在溢利方面的表現不盡如人意，在問答環節中有投資者提出毛利率及歸母淨利潤下降的原因，為何歸母淨利潤占淨利潤總額的比例不足50%？

财務總監王穎甯稱，去年結轉占比較大的一個現房項目，由于現房銷售的特點，所以這一項目的所占用銀行融資時間較長，帶來的利息成本較高，這部分利息會計入項目的成本，導致這個項目的毛利較低。

同時，因為這個現房項目整體占比較高，從而拉低了銀城國際的整體結轉收益所對應的毛利率。

事實上，在2016年至2017年南京的土拍市場上，包括中海、恒大、金輝、荣盛等房企拿了不少現房銷售的地塊，現房銷售也意味着開發商必須拿到竣工備案表，通常會比目前延期一年或更長的時間銷售回款，這對紮根南京的銀城國際來說也是一大考驗。

“另外兩個去年結轉的項目，南京東嶽府及Kinma Q+社區項目是在2018年收購股權，收購過程中形成的股權溢價計入了2019年收益結轉的成本，所以這兩個項目的毛利比較低。”這是其中一個原因，王穎甯稱。

據了解，銀城國際去年結轉收益及産生利潤的項目是2017至2018上半年所拿地的項目，采取股權合作的模式開發，而銀城國際在項目中的股權占比相對較小，所以結轉的歸母利潤占比也會有所下降。

為了給予投資者和市場更多信心，王穎甯随後也補充道，今年重點推進的項目中，這些項目的毛利率會恢復到正常水平，預計在25%以上。

另一方面，在合約銷售上，銀城國際2019年實現合約銷售金額198.21億元，同比增長超一倍為107.7%，合約銷售建築面積112.91萬平方米，同比增長125.1%，2017年至2019年間的復合年增長率達83.2%。

而對今年的銷售目標，馬保華也表現出了更為謹慎的态度，在原有的基礎上提出20%的增幅。

“去年末原定2020年的目標是遞增30%，但現在受疫情影響，我們預計今年大概遞增20%，銷售目標數值大概在240億。”馬保華如是回應。

支撐這一銷售目標的是銀城國際的土地儲備情況，截至2019年底，銀城國際擁有40個項目，總土地儲備面積522萬平方米，應占土儲面積430萬平方米，總可售未售貨值414億，可售未售面積207萬平方米。

換言之，銀城國際的去化水平保持在58%以上即可達成今年的銷售目標，而至于今年的拿地計劃，管理層仍稱立足南京，深耕長三角的策略，似乎還未踏上全國化布局的步伐。

關于今年拿地資金，朱力也表示，銀城國際還是會深耕5大區域（南京、蘇南、 浙江、淮海、安徽），今年新增土儲權益目標是100億，全口徑土儲的拿地金額為250億。

銀城國際港交所上市後最大的改變是融資渠道拓寬，債務結構也得到進一步優化。去年11月發行了首筆1億美元優先票據，但利率水平在行業内較高為12.5%，這是有待銀城國際逐步改善融資成本。

此外，銀城國際的淨負債率由2018年的352%大幅下降至2019年底的160.5%，總有息債務105億元，其中短期借款占47%，長期借款占53%，在手現金余額40.28億元，現金與短期債務比例為82%，目前未使用銀行授信額度140.7億元。

銀城繫目前共有3個上市平台，除了在新三闆上市的銀城建設外，與銀城國際控股同年登陸港交所的還有銀城生活服務，上市不到6個月的時間，銀城生活服務發布了首次全年業績報告。

物業規模加速度

和認購不足的銀城國際控股相比，銀城生活服務在上市前就獲得公開發售超購382倍的待遇，這也與近幾年物管企業赴港上市潮以及獲資本市場青睐有關。

業績顯示，銀城生活服務2019年收益為6.96億元，同比增加48.8%。其中，物業管理服務收益5.53億元，占總收益約79.5%，住宅與非住宅項目收益占比分别為62.2%及37.8%。此外，社區增值服務的收益約1.43億元。

年内，銀城生活服務毛利1.12億元，同比增加64.8%，毛利率16.1%，同比上升1.6個百分點，歸屬股東淨利潤3312.1萬元，同比增長21.18%。

此外，銀城生活服務2019年度溢利3320萬元，同比增加22.5%；核心純利（即未扣除上市開支）約4570萬元，同比增加68.6%；核心純利率6.6%，較2018年上升約0.8個百分點，淨利潤率4.8%，同時首次派發末期每10股0.42港元股息。

在當日舉行的首場業績發布會上，銀城生活服務出席會議的管理層均為參加此前上市發布會時的老面孔，包括董事會主席兼非執行董事謝晨光，執行董事兼總裁李春玲，執行董事兼副總裁黃雪梅以及财務總監吳建偉。

對于銀城生活服務而言，2019年是有突破的一年，在這份不算差的業績中，銀城生活服務的合約面積達到3080萬平方米，在管面積增長68.4%至2610萬平方米，其中第三方在管面積占比提升至79.3%，為2066.6萬平方米。

對于2020年的目標，管理層沒有給出具體的數字，但表示要維持良好的年復合增長率，通過並購快速擴大業務規模，優選長三角城市的並購標的。2017年至2019年，銀城生活服務的在管建築面積復合年增長率為55.6%。

在黃雪梅及吳建偉介紹完銀城生活過去一年的業務表現後，李春玲總裁基本上一人包攬了所有投資者及市場的提問，僅有一兩次涉及财務方面的問題時會将話筒移交至其他管理層作答。

值得注意的是，2019年，銀城生活服務239個管理項目中，非住宅項目占比有所提升，住宅與非住宅項目分别為116個和123個，在管面積分别為2114.7萬平方米及493萬平方米。

據了解，去年，銀城生活服務的非住宅物業收入達2.09億元，平均毛利率為14.3%，涉及種類有10個，包括醫院、政府、金融機構、學校、公園等。此外，今年3月，銀城生活服務還通過4590萬元收購一家醫院物業公司51%股權，進入醫院物管領域。

李春玲稱，上述收購的醫院物業去年營收将近1億元，而醫院的業态不僅僅是傳統的專業服務，未來醫院服務行業的寬度和深度還有很大的延展空間，尤其是疫情過後。

讓銀城生活服務頗為自得的是，2019年内成功使得18個接管的第三方開發項目扭虧為盈。

李春玲介紹稱，銀城生活服務去年在市場上參與投標的項目232個，中標率57.3%，基本能在首個合同期内完成項目扭虧為盈的轉變。

此外，關于管理服務費用方面，李春玲表示，住宅項目管理費用的合同期在2-3年，基本會在第二個合同期進行價格調整，每次調整在20%以上的增幅，這一增幅和調整區間基本保證公司存量盤運營的能力提升和改善。

同樣逃不過市場及投資者關注的方面是銀城生活服務的毛利率問題，2018年銀城生活服務的住宅物業毛利率為5.5%，去年有所提高但相對同行偏低，未來何時能達到正常的毛利率水平？

李春玲談到，去年毛利率提升歸功于銀城生活服務對二手盤存量運營能力的提升，扭虧為盈的項目還會為當期的業績做貢獻，包括改善淨利潤和毛利。

“我們不會回避目前上市企業的毛利水平遠高于我們的客觀事實，但是物業行業有它本身的特點和經濟規律，我們目前的毛利率不高，在6.6%的水平（核心純利率6.6%），但是這個毛利率是一個非常真實，沒有水分的毛利率。”