觀點直擊 | 大悅城控股提商業“回追計劃” 周政稱有信心完成千億

觀點地産網 一年前，大悅城控股重組獲批、完成更名、重新敲鐘上市，管理層喊出了“力争實現三年銷售型業務簽約破千億”的小目標。

經歷了重組後的首個完整财年，3月31日下午，大悅城控股董事長周政攜大悅城控股總經理曹荣根、大悅城控股總經理助理、大悅城地産總經理周鵬等一衆管理層報告過去一年的業績狀況。

從數據看，大悅城控股交出了一份還不錯的成績單。

2019年全年，大悅城控股實現全口徑簽約金額710.82億元，權益口徑618.54億元，同比增長27%。期内，該公司實現營業收入337.87億元，同比增長52.41%；毛利139億元，同比增長36%，毛利率41%；歸屬于上市公司股東的淨利潤23.78億元，同比增長15.27%。

然而，2020年開年，疫情“黑天鵝”突襲，住宅銷售與商業運營均受到一定程度的波及，以“商住結合”為主要發展模式的大悅城控股亦不可避免受到牽連。因此，業績會上，這家企業的商業恢復情況、整合後的規模與利潤、未來發展規劃成為了與會者們最關心的問題。

“公司對于2021年銷售業績破千億的目標有堅定的信心”，周政在會上給市場打下一劑強心針。

“回款比預想的好一些”、“客流逐步恢復正常”……萦繞在業績會現場的，還有管理層傳達的樂觀與積極信号。

堅定千億目標

“此前公司提到2021年突破千億，那麼2020年公司的銷售目標是多少？一季度的完成情況怎麼樣？”

會上，大悅城控股的“千億目標”再度被提及，同時，疫情對業績的影響也成為讨論的話題。

根據曹荣根的介紹，過去一年，大悅城控股整體實現全口徑簽約面積290萬平方米，權益口徑259.55萬平方米，簽約金額710.82億元，權益簽約金額618億元，同比增長27%；回款600億元，同比強勁增長80%；結算金額282億元，同比增長73%。

同時，大悅城地産在2019年的簽約金額為120億元，同比增長35%；銷售回款98億元，同比增長45%；結算收入46億元，同比增長30%。

過去一年，受益于重組與整合，大悅城控股的銷售表現與簽約回款顯著提升，根據觀點指數公布的2019中國房地産銷售金額TOP100排行榜，大悅城控股排在第48位。

但受疫情影響，工地停工、售樓處關閉，房企一季度的銷售大打折扣，不少房企也因此下調了2020年的銷售目標。

對此，周政表示：“短期内，疫情對銷售型業務産生了一定的影響，但目前已經有了好轉。大悅城控股也将繼續發揮品牌優勢，積極拓展、補充貨源，有信心完成此前制定的2021年銷售突破千億的目標。”

截至目前，大悅城控股銷售型項目的員工到崗率超過80%，在售項目售樓處開業率達到96%，購物中心已經全部恢復了正常經營，復工率達到91%。

“一季度的影響有一些，但回款比預想的好一些。”總經理助理郭鋒銳補充道：“我們在後續的二季度、三季度也會繼續發力，有信心完成當年的目標”。

事實上，對大悅城控股而言，大量的土地儲備是其千億目標的最大支撐。

财報數據顯示，2019年，大悅城控股新進入7個城市，共獲取22個項目，新增土地總面積187.91萬平方米，新增計容建面499.92萬平方米，土地總價款276.22億元，權益土地價款148.12億元。

“我們這一年拿的地相對成本較低。”曹荣根表示，截至報告期末，大悅城控股累計獲取的土地總面積為1141.92萬平方米，計容總建面為2429.16萬平方米，目前尚未開工的建築面積達到625.09萬平方米。

目前，直接拿地、産業拿地、合作拿地成為大悅城控股獲取土地儲備的主要策略。2020年初，該公司更是通過與華夏幸福、花樣年等企業合作的方式，聯合拿下兩宗地塊。

商業“回追計劃”

“大悅城控股非常看重207（大悅城地産的股份代号）商業平台”，周政提到，在綜合考慮了融資便利性、融資成本、資金狀況及市場發展的基礎上，未來新增項目由大悅城地産優先獲取，大悅城控股可選擇通過參股方式支持項目發展。

同時，在大悅城控股獲取的商業綜合體項目中，大悅城地産将以股權或輸出管理方式參與其持有資産的運營及管理，同時由大悅城控股繼續推進現有項目的開發及運營。

事實上，重組之後，“大悅城地産是否會被邊緣化”的疑問時常成為資本市場讨論的話題，如今，大悅城控股提出的這一發展方向無疑表明了兩個平台的重要性與不可替代性。

早在2019年3月，周政在接受觀點地産新媒體采訪時就提到，整合後大悅城控股成為中糧集團旗下融合住宅地産與商業地産一體化的多業态房地産專業化公司，其子公司大悅城地産将以商業地産為核心來發展城市綜合體平台。

重組完成後，大悅城地産的定位與發展似乎更加專業化，這種專業化也在一定程度上起到了提振業績的作用。

據悉，過去一年，大悅城地産實現營收103.38億元，同比增長27.2%，其中，投資物業租金及相關服務收入約為43.41億元，同比增長19.5%。期内，大悅城地産實現擁有人應占溢利約16.36億元，下滑22.2%。

在購物中心方面，過去一年，大悅城控股持有已開業10個大悅城購物中心及1個祥雲小鎮項目(不含管理輸出項目)，分别位于北京、上海、天津、沈陽、成都、杭州、煙台、西安等8個城市。購物中心可出租面積共計86萬平方米，全年平均出租率97%，全年實現租金收入31.8億元。

同時，該公司擁有在建及拟建的大悅城購物中心8個，位于北京、武漢、重慶、成都、濟南、三亞等城市；在建拟建的大悅城春風里3個及祥雲小鎮項目1個，位于北京、蘇州、青島等城市。

“疫情期間，大悅城地産對商戶實現減租，這會對公司全年租金收入造成多大影響？”“目前商場的客流恢復情況如何？”“疫情過後，商業競争格局如何？”……随着視線的挪移，與會者們如是踴躍提問。

對此，周鵬表示，接下來，大悅城地産将從三個方面回追全年業績。第一方面是“轉移一部分損失”，即通過減稅，加上政府推出的免租補貼方式來轉移一部分的損失。

第二方面是“回追一部分損失”。周鵬透露，大悅城控股根據商戶不同的業态、經營模式、戶品結構、庫存結構制定了一店一策的銷售回追計劃，幫助店家甩庫存、出新品，從而回追一部分租金損失。

第三方面則是“吸收一部分損失”，即通過延長合同周期的方式，平滑部分檔期的損失。

“我們希望通過這一環節，把整個營收租金這塊的損失控制在5%-10%。同時，通過我們自己内部的開源節流，力保淨利潤不受損失，或者少受損失。”