觀點直擊 | 王曉松:2500億是個中性目标 新城未來要守住前十(實錄)

观点地产网

2020-03-31 23:15

  • 坐在51歲的老臣子梁志誠和58歲的曲德君中間,32歲的王曉松表現仍算沉穩。

    觀點地産網 臨危接班後,王曉松第一次以董事長身份帶領管理層召開新城控股的業績發布會。

    3月31日,新城控股在線上舉辦2019年業績交流會,這也是這家A股平台第一次公開舉行業績發布會。

    事實上,除了對公司新城未來發展的關注,外界同樣對王曉松的公開首秀充滿好奇。

    總體而言,無論是介紹業績還是回答投資者提問,坐在51歲的老臣子梁志誠和58歲的曲德君中間,32歲的王曉松表現仍算沉穩,對于投資者抛出的問題一一接住,并安排其他管理層回答。

    而難得公開發聲的他也不忘秀出自己的幽默感。

    “商業通俗地說,就是買豬、養豬和賣豬,公司做商業做了十幾年了,現在懂買豬,但在養豬方面我們還并沒有在行業裡面達到一個最高的水平,所以暫時也還不會賣豬。”

    王曉松所說的“豬”,即新城旗下的購物中心吾悅廣場。過去一年,盡管新城的住宅開發、投資有所收縮,但在商業上并未停滞。

    2019年内,新城開業21座吾悅廣場,累積布局124座,其中在運營63座,已開業面積共計590.62萬平方米,同比增長51.44%。期内,21座吾悅廣場共實現租金及管理費收入40.69億元,同比增長92.28%,排在萬達、華潤、龍湖之後。

    住宅+商業雙輪戰略作用下,2019年,新城控股實現銷售2708億元,同比增加32.5%,其中住宅銷售占比71%,綜合體銷售占比29%;實現營業收入858億元,同比增長59%,其中房地産開發銷售803億元,同比增長58%。

    利潤表現上,2019年新城實現毛利潤280億元,同比增長41%,毛利率32.6%,淨利潤133億元,淨利率15.53%,扣非的歸母淨利潤99.81億元,同比增長31% 。

    經曆2019年的至暗時刻,與去年8月中期财報時的個位數增長相比,新城交出的這份年度成績單基本達到了外界的預期。

    不過,與2018年年報時的高光相比,王曉松帶領下的新城還是走出了更為穩健、謹慎的風格。畢竟,在如今的大環境下,連孫宏斌都開始求穩了。

    “2500億是個中性目标”

    從2016年開始将布局向全國推開,僅僅四年,新城的銷售額就從2015年的320億元躍升至2700億。然而,連續幾年的高增長後,新城卻“出乎意料”地在2020年将增速由正轉負。

    年報顯示,2020年,新城提出的銷售目标為2500億,較2019年同比下降7%。

    盡管黑天鵝事件的影響仍未完全平息,但對一家沖至行業前八的準頭部企業,提出這樣的目标顯然不會是一個未經考量的結果。

    “本來想要提的銷售目标是和去年持平,但考慮到疫情的影響,一季度的影響就有大概10%,因此全年定了2500億的目标。”

    此外,新城計劃在2020年推出4000億的貨值,其中一線城市占比9%,二線城市占比36%,長三角三四線城市占比33%,其他區域三四線城市占比21%。

    同時,年内新城計劃竣工的面積接近3600萬平方米,包括住宅項目2556.52萬平方米,商業綜合體項目1040萬平方米,較2019年竣工面積增長92%。

    雖然疫情影響下房企大多調低了增速,但投資者對于新城目标背後代表的未來發展以及行業地位則十分關注,這是否意味着新城未來要保守收縮?

    對此王曉松坦言,公司内部對目标也有過糾結,如果要沖3000億并非沒有機會,但其認為意義不大。另外,他強調:“新城并不會往收縮的方面來走,從推貨貨值和去化率來看,2500億是屬于比較中性的數據。”

    然而,地産行業不進則退,若新城不能維持行業平均的增速,也不得不接受被後來者趕上并超越。

    從前八到前十,是新城的中長期目标。

    另外王曉松補充道,“從沖規模,提排名到以資本回報為核心,聚焦利潤,是我們近期的一些變化。”

    “養豬與賣豬”

    不過,住宅之外,新城對商業部分的增長依舊保持相對較高的增速要求。

    2020年,新開計劃新開吾悅廣場30座,商業管理年租金收入目标55億元,同比增長35%,增速較2019年的92.28%有所回落。

    對此,新任聯席總裁曲德君補充道,“受疫情影響,吾悅廣場給予商戶67天的租金減半的優惠,預計對2020年租金收入的整體影響大約在5億左右,不過公司對完成55億目标還是非常有信心的。”

    事實上,從2008年開始推進商業地産業務,吾悅廣場不僅有利新城整體營收的提高,更重要的是通過商業勾地獲取更低廉的土地成本。

    王曉松介紹,2019年拿地總額中有30%是通過綜合體的模式來獲取,得益于各地政府對吾悅廣場的重視,該部分拿地的均價是1244元/平方米,僅為住宅地塊樓面均價的1/3。

    另據數據顯示,2019年内,新城投資性房地産公允價值變動産生的損益達到25.5億,占歸母淨利潤的20%。

    另一方面,盡管超過百座吾悅廣場增厚了新城的資産和盈利,但龐大的沉澱資金也給新城帶來不小的壓力。

    幾天前孫宏斌就曾表示,2020年融創陸續減少手中的持有物業,以換取更加優質的資産。

    “我們也在找一些退出的機制,我相信,任何一個企業都抗不住源源不斷的資金沉澱,所以也在找吾悅廣場一些退出的機制,比如資産證券化,甚至經營性物業貸來做一些處理。”

    不過,作為王曉松口中的“豬”,發展十余年的吾悅廣場在商業地産領域仍未稱得上成熟。

    “我們一直在研究賣豬的能力,從現在來看,也沒有真正的打算去賣豬,因為遠遠還沒有到達我們想要達到的價值點。”

    反映在數據上,2019年内,新城開業3到5年的吾悅廣場一共8座,單廣場平均租金收入0.91億元,較2018年增幅均值27%,其中租金過億的吾悅廣場3座。此外,開業1到3年的吾悅廣場一共31座,單廣場平均租金收入是0.77億元。

    恢複拿地與融資

    值得一提的是,由于去年下半年拿地驟然減少,2019年新城的淨負債率達到曆史新低。

    截至2019年12月底,新城的有息負債余額740億元,整體的平均融資成本6.73%,淨負債率降至16.4%,去年同期則有49.2%。

    “淨負債率下降的最大原因是在于下半年我們基本上沒拿地,整個2019年拿地的總投入也沒有以往多。”王曉松坦承。

    據了解,受黑天鵝事件影響,2019年下半年新城在拿地和融資上幾乎陷入停滞,另外還出售了部分年内新增項目。

    數據顯示,2019年全年新城共計新增72幅地塊,總建築面積2508.47萬平方米,總地價607億元,樓面價2421元/平方米。其中,按拿地金額一二線城市占比54%,較2018年提高22%,另有29%是集中在長三角三四線城市。

    可對比的是,2018年新城就通過招拍挂和收購方式新增164個項目,總建面4773.2萬平方米,新增貨值超過5200億。

    盡管拿地減少,但新城的土地儲備依舊可觀。

    截至2019年12月末,新城擁有土地儲備1.24億平方米,同比增加13%,已售未結轉面積3291萬平方米。其中一二線城市占總土地儲備的38.3%,長三角區域三四線城市占公司總土地儲備的36%。

    另據觀點地産新媒體了解,今年以來,新城也開始在公開土地市場拿地,僅3月份就在南昌、鄭州、昆明相繼拿地。

    對于未來投資,王曉松并未透露明确的計劃,其表示,“整個公司手上還是有很多彈藥在,我們的靈活性非常強。“

    在其看來,淨負債率過低并不是一個房地産企業希望看到的,因為淨負債率過低,代表未來的潛力過低,未來新城的淨負債率會保持在40%到70%。

    被問及公司近期整體融資情況,管有冬表示,吾悅廣場的融資從去年到現在正在陸續地開展,部分的物業貸在落地,還報了一些CMBS等資産證券化的産品,後續會陸續地發行。

    此外他指出,過去的幾個月内,新城先後發行了美元債、公司債、銀行間的超短融資。

    “應該說公司的各項融資渠道已經恢複,可以滿足公司的發展以及開發的需求。”

    以下為新城控股集團股份有限公司2019全年業績會現場問答實錄:

    現場提問:公司提出2020年是2500億元的銷售目标,這個目标是中性還是保守?對行業的排名有什麼想法?第三是否會重商業而輕住宅?

    王曉松:對于新城而言,其實去年下半年土地獲取基本上屬于停滞狀态,直到11月份和12月份,才有陸陸續續獲取一部分項目。所以相對來說,和以往相比,整個2019年拿地總的投入并不是非常多。再加上疫情疊加,本來我們于去年年底今年年初有一個窗口期,結果受到疫情的影響,導緻了很多土地出讓被延後了。

    所以我們會覺得2500億是屬于比較中性的數據。

    行業的排名有什麼想法?感覺想側面打聽公司會不會收縮或者對行業排名不關注了。

    從總體來看,公司肯定不會往收縮的方面來走,因為看上去現在整個公司在2019年年底有639億的現金,淨負債率非常低,隻有16%,這個也可以表明公司手上還是有很多彈藥在,我們的靈活性非常強。

    相對來說,淨負債率過低也不是一個房地産企業希望看到的,因為淨負債率過低,代表未來的潛力過低,如果淨負債率過高,說明風險過高,房地産企業需要有一定的金融杠杆,我們覺得這是一個區間,我們會把淨負債率控制在一個區間裡,會是一個平衡。

    回過頭來說,關于行業排名,我們希望行業排名在10名左右,這是一個比較中長期的目标。但是我們也不會為了排名而去排名,今年内部也有一些糾結。關于我們的排名情況,對外的銷售額應該怎麼樣排布,如果真的從全口徑的銷售額來說,要說真的往2800億,3000億沖,有機會,比如把輕資産項目,代建項目放在裡面,可以把權益比例下降,甚至可以針對于不同的項目去做一些項目的财務投資,5%,10%,它的銷售額也可以歸到全口徑銷售額,有各種各樣的辦法能夠把全口徑的銷售額做大,但是對于新城控股來說,我們覺得這個沒有任何的意義,我們更希望把自身的能力加強。

    所以,我們今天也提到了,希望從增量到提質,另外從沖規模,提排名到以資本回報為核心,聚焦利潤,這是我們近期的一些變化。

    是不是會重商業,輕住宅?這是肯定不會的。因為商業和住宅是一個相輔相成的關系,我們會商住并進,因為這也是公司雙輪驅動的一個最核心的目标。說到底,從住宅和吾悅兩邊的優勢來看,吾悅的優勢很簡單,它是可以持續經營,有收入,同時有一定的未來增值價值,而且利潤率相對來說會比較高。

    對于住宅的劣勢來說,持續經營能力是比較弱的,而且更像是一次賭博,賭未來的預期,賭市場,賭你自己的能力是否能夠駕馭這塊地,根據市場的波動,它的盈利會有非常大的波動性。

    從現在來看,行業的趨勢整個利潤率屬于平穩下滑的狀态,所以未來整個住宅的利潤率并不會非常高。而且它也很難去做永續經營,這也是為什麼純銷售型的房地産行業大家給的PE不是那麼高的原因。

    另外一塊,吾悅有優勢必定會有劣勢,在于它的資金沉澱會比較大,對于住宅開發的優勢在于它的運營現金流非常不錯,所以,一個優勢,一個劣勢,可以對沖掉現金流的風險。當然對于吾悅來說,我們也是在找一些退出的機制,因為我相信,任何一個企業都抗不住源源不斷的資金沉澱,我覺得沒有一個企業是可以抗得住的,未來對于吾悅廣場的退出機制這兩年也會通過資産證券化,經營性物業貸等方式做一些處理。

    總的結論,我們還是會維持目前的住宅和綜合體的業務占比2:1的關系。

    現場提問:在綜合體方面,公司對吾悅廣場未來的規劃和思路。另外,因為今年的疫情影響商業的運行公司,公司的應對策略是怎樣的?

    王曉松:商業闆塊大的方向不會變,我們會抓住很多的機會布局,我記得我去年下半年在股東大會上提到我們自己内部有個研究,2025年全國8萬方以上的購物中心有3500座左右,這個是通過各種論證得到的數據。2019年,整個8萬方以上的廣場開業是254座,從這個上面來看,從2020年到2025年還有1500座左右的開業的機會點在,所以我們也會在這個裡面尋求一些機會。

    另外商業畢竟是從投融管退,通俗一點,就是買豬的能力,養豬的能力和最終賣豬的能力,公司做商業做了十幾年了,現在懂買豬也會買豬,經過十幾年踩了很多的坑和雷,但是什麼地方能夠布局,大概的價值在什麼地方,這個我們心裡非常有底。

    我們知道怎麼買豬了,在養豬方面,我們還沒有在行業裡面達到一個最高的水平,所以這五年之内,甚至在整個市場飽和之前的這段時間,我們要把整個養豬能力提升。

    最後是關于賣豬的能力,我們一直在研究賣豬的能力,從現在來看,也沒有真正的打算去賣豬,因為吾悅的價值還在培養過程中,遠遠還沒有到達我們想要達到的價值點。

    曲德君:應該說,此次疫情對社會各個行業都有着比較大的影響,疫情期間,吾悅廣場給予商戶67天的租金減半的優惠。經過測算,綜合考慮租金的減免以及疫情對後續經營産生的影響等等因素,預計對吾悅廣場2020年租金收入的整體影響大約在5億左右,因此,公司在2020年新開業30座吾悅廣場的基礎上,我們确定了55億的租金收入的目标。目前來看,我們對這個目标還是非常有信心的。

    現場提問:2019年度公司毛利率有所下滑,請問什麼原因?未來會呈現什麼樣的趨勢?第二、淨負債率從2018年末49%到2019年末的16%,原因是什麼?第三、2019年銷售和管理費用增幅比較高,請問是什麼原因?第四、2019年度少數股東損益7億,同比下降61%,主要是什麼原因?

    王曉松:關于毛利率的下降和未來的趨勢,确實,對毛利率來說,2018年是公司的一個高點。2019年公司的毛利率是33%,在行業裡面來看,已經算是比較不錯的了。2018年結轉的是2016年和2017年這兩年的銷售,因為2016年和2017年算是整個房地産行業裡面比較大的年份,整個房地産行業均價上漲會非常快,所以會讓2018年的結算毛利率相對在非常高位值。

    對于未來,整個毛利率會趨于常态化,可能會有所下降的狀态。但是對于我們來說,整個結算的量現在還是呈現快速上漲的狀态,所以對于我們總的利潤總額還是可以确保它能夠平穩的上升。同時,我們本身管理層在股權激勵上面,對于解禁股權這塊,也有對于利潤的要求。

    第二是淨負債從49%降到16%的原因,最大的原因是在于下半年我們基本上沒拿地,所以會導緻整個淨負債率的下降。2019年下半年是比較特殊的年份,對于未來的規劃來看,淨負債率會保持在40%到70%之間,看整個行情的的情況和結合本身公司的運營情況,我們會在這個區間裡面做一些平衡。

    管有冬:因為公司的合作開發主要是從2018年開始,也是應對市場相對越來越多的競争,還是資源互補,優勢互補的情況下,我們更多的參與了一些合作開發,所以産生了少數股東,這些項目還沒有到集中交付的時間,一般的交付周期需要兩年,所以,2018、2019年交付之前主要還是以費用發生為主的情況,所以産生了少數股東的收益也相對是較小,因此2019年相比2018年有所下降。

    現場提問:看到公司目前已經開始順利地發行債券,請問公司近期整體融資情況如何,銀行授信的具體情況?

    管有冬:我們覺得首先也是感謝所有投資者,包括股權投資者,以及各項債券投資者,基于大家長期的信任以及支持,公司在過去的幾個月裡面,先後發行了美元債,公司債,昨天發行了銀行間的超短融資,應該說,當然各個間接的融資也在按序開展,因此公司的各項融資渠道已經恢複,可以滿足我們公司的發展以及開發的需求。

    當前而言,我們更多的還是希望能夠控制融資成本,拉長融資期限,獲得更多穩定的融資,吾悅廣場的融資在去年到現在我們在陸續地開展,部分的物業貸在落地,我們也報了一些CMBS等資産證券化的産品,後續會陸續的發行。

    現場提問:2020年公司的發展方向?

    王曉松:關于2020年公司的發展方向,其實今天PPT裡面有說了一部分,不光是2020年,可能2020年之後的中短期的發展方向,幾個方面:第一、我們還是會關注質量。這個質量會包括前端的拓展質量,産品質量,運營質量,服務質量,還有最終人才梯隊的質量。因為隻有自身強了,我們用内部的确定性來貫穿整個外部目前宏觀市場,整個行業,整個政策面的不确定性,我們覺得這樣會更加地有底氣。

    第二、我們要關注對标,因為一方面從項目去對标市場,這個項目在市場裡做的怎麼樣。同時,整個公司也要對标同行的企業,公司和别人比,我們做的怎麼樣,隻有不斷地跟别人比,看我們跟别人的差距在什麼地方,我們用什麼方式方法能夠不斷地提升自我,能夠不斷的提升競争力,我覺得這樣的企業才會有更多的希望。

    第三、我們還是希望能夠保持快速的反應和快速的響應,在市場好的時候,我們也一定會抓住市場的機遇,能夠有一定的增量,在市場不好的時候,也可以保持我們的地位,當然這個都是在我們資金安全的前提之下,要做這個保持。

    最後,當然是我們一貫的會保持雙輪驅動,作為一個中長期的發展戰略,這個是不會變的。

    撰文:黎倩    

    審校:劉滿桃



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