觀點直擊 | 馬拉松選手美的置業：不追求短期流量 2020年不做絕對的安排

觀點地産網 過去一年成為新晉千億房企的美的置業，趕在三月末，公布其2019年的業績報告。

根據年報數據，美的置業過去一年在核心指標和财務水平上，均增長穩定。期内，公司實現合約銷售額約1012.3億元，同比增加28.1%；收入為411.39億元，同比上升37%；毛利130.7億元，同比上升32%。

年内利潤及綜合收益總額為43.27億元，同比上升32%；核心淨利潤為41.78億元，同比上升27%；公司擁有人應占利潤為43.05億元，同比上升34%。

3月31日上午，美的置業在線上召開了2019年的業績發布會。公司主席、執行董事兼總裁郝恒樂、高級副總裁徐傳甫、執行董事兼首席财務官林戈、執行董事兼總裁助理林冬娜準時現身。

整場業績會中，“穩健”依舊是美的置業管理層口中的關鍵詞。2020年，不管是銷售規模還是拿地投資上，郝恒樂均稱“沒有具體化的指標，不做絕對的安排”。

“我們更期望公司能夠長期地保持穩定發展，而不是短期追求某一個流量”，财務指標成為了管理層關注的另一個重點。

2020年未設銷售目標

過去一年，美的置業實現合同銷售金額約1012.3億元，提早一年進入千億房企陣容。

數據顯示，2015年至2018年，美的置業的銷售業績復合年增長率為73.8%。千億以後，郝恒樂表現得更多的是謹慎的态度。對于未來3到5年發展規劃，他給出了基本的判斷：“保持穩步的增長，約20%左右的增速，經濟差的年份會稍微左一點，經濟好的年份稍微右一點，不做非常絕對的安排。”

就今年而言，以目前銷售節奏來看，徐傳甫直言，疫情對整個公司的業績影響是客觀存在的，但總體上可控。房地産行業的銷售是相對滞後了，但可以通過回補的辦法追趕業績。

“疫情剛好發生在春節前後，處于往年銷售的淡季。從3月底最新的指標來看，已經恢復到常态水平。對于全年的各項鋪排已經做了既定的安排，結合已有的存貨來看，完成全年目標依舊有信心”，徐傳甫稱。

然而2020年具體的銷售目標多少，管理層在業績會上並沒有給出确切的答案。

過去一年在銷售回報上，美的置業嘗到了深耕一二線城市帶來的甜頭。受益于布局城市的等級提升，銷售均價增長至人民币10100元/平方米。

從區域貢獻上看，2019年内，長三角區域實現合約銷售約363億元，同比增長約43.8%，珠三角區域合約銷售約187億元，同比增長約9.5%。一線/強二線城市的業績貢獻占比22.8%，二線占比42.7%。

而在土地投資端，2019年美的置業新增土儲面積中，一二線城市占比高達64%，長三角和珠三角區域占比58%。年内，通過招標、股權收購等多種方式新增的土儲權益建面約1117萬平方米，新進入上海、杭州、武漢、天津、南通、台州、東莞、惠州、茂名等城市。

對于未來的土儲布局擴張，郝恒樂似乎無意做加法，而是多次強調要深耕一二線城市，做好“城市深耕+升級”。

郝恒樂稱，舊改是公司獲取土儲非常重要的渠道，目前手頭上城市更新項目有10個，規劃建築面積402萬平方米，可售貨值549億。

“其中2019年已經轉化土儲的有66萬平方米，可售貨值96億元。剩下陸陸續續都會在今年、明年實施轉化。預計2020年可以轉化206萬平方米，可售貨值302億。”

跟銷售規模一樣，管理層也沒有給今年的拿地投資定下具體的指標。“總體按照公司銷售規模和回款情況，按照1/3的金額來進行補地。”郝恒樂表示，公司手頭上存量足夠，拿地相對遊刃有余。而目前土地市場雖急劇升溫，但仍有很大的不确定性。公司堅持不拿高價地，也不會激進的不顧項目的财務測算結果拿地。

而具體在地産開發業務方面，管理層稱，2020年起，公司新拿地項目均将配置AI智慧社區功能。對此，林冬娜表示：“AI社區增加的成本主要是後台硬件和軟件的開發成本，但AI社區帶來了産品溢價，能促進銷售，比如蘇州的雲築項目，開盤去化率達9成。”

不求流量 關注财務指標

過去一年，美的置業的各項核心指標表現穩健增長，毛利率為31.6%，淨利率10.5%。

本次業績會上，多次表示在規模上不作絕對安排的管理層，對于公司财務指標的關注依舊頗為理性。

林戈表示，公司會比較多地關注淨現金流，包括利潤、總體負債方面的考量，“我們更期望的是公司能夠長期的保持穩定發展，而不是短期追求某一個流量。”

年報顯示，在負債水平上，2019年扣除已收賬款後資産負債率53.5%，較上年的55.2%下降1.7個百分點，現金短債比為2.95。

融資成本方面，美的置業加權平均融資成本由2017年的5.23%上升至2018年的5.91%，2019年則為5.87%，同比下降0.8%，其中新增有息負債融資成本5.76%。

對此，林戈表示，目前國内融資成本相對境外來說更具備優勢，“比如今年頭兩期發債利率在4.0%左右，境外還達不到這個水平，同時銀行開發貸占融資的占比較高，但未來也不排除還會在境外開展發債，公司也在找時機。”

林戈随即補充道：“如果用股東的背書，融資成本還會更低。”據觀點地産新媒體了解，2019年底，美的置業向公司控股股東先舊後新進行股份配售，最終獲得認購所得款項淨額合共約7.56億港元。

可以看到，2019年，美的置業通過增資、發債、配售等方式，在優化債務結構方面下了不少功夫。

截至2019年12月31日，美的置業将低成本的銀行借款及債券融資的比重由年初62%提升至85%，一年内到期有息負債占比由年初34%降至17%。

調整後，于2019年末，美的置業總現金及銀行存款為269.36億元；總借款為546.52億元；淨負債率為89.0%，較2018年末下降約8個百分點。

以下為美的置業2019年度業績會問答實錄：

現場提問：低成本融資是公司的優勢，該優勢的主要原因是什麼？公司一直未有境外發債動作，是基于什麼考慮呢？

林戈：我們整個的去化和回款是不錯的，去年保持在60%，回款維持在80%左右，保持了現金的獲取。第二，我們報告了整個經營的資源，我們授信資源是充裕的，完全可以滿足現階段發展的需求。第三，國内的融資成本相對境外來說，更具備優勢。

從我們現在發債來說，兩期的發債在4%左右，境外發的話達不到這樣低的水平。銀行的開發貸是5字頭，非常有優勢。何況目前沒有用股東的背書，這個成本會更低，我們的優勢是非常明顯的。

另外，境外這一塊，融資也是可以的。目前我們做的是雙邊貸和銀團。去年做了銀團，成本也是偏低的，目前階段的發債還是便宜的。未來來說，根據整個業務的發展，以及多渠道融資，不排除境外發債，找适當的時機進行。

現場提問：近年來公司進行城市布局和戰略升級，公司經營思路和産品策略與布局策略進行相應的調整。

郝恒樂：中國城市分化越來越明顯，有一些比較弱的三四線城市，未來的持續性需求會出現比較大的壓力，在這個背景下，公司堅持2018年下半年就升級城市結構。

包括原來已有優勢的城市進行深耕，在這個大的背景下，公司的産品始終堅持能夠在所處的城市有比較良好的競争能力，公司一直堅持能夠有中高檔的能力，同時我們自己的智慧健康産品的内核，同時構築社區的智能化，使得公司的産品和服務能力進一步的提升。

通過這兩年基礎的打造，我們在城市升級過程中，具備比較良好的基礎。再加上公司其他資源的獲取，包括組織能力、品牌影響力和美譽度，匹配公司升級的戰略，我們的信心還是比較充分的。

現場提問：公司2020年的業績是否會受到疫情的影響，影響有多大。對于銷售的影響，公司采取了哪些措施。

徐傳甫：疫情對于公司的業績客觀來說應該有一定的影響。一二月份剛好是春節期間，也是銷售低谷期，一城一盤一策的精準定位，通過自身物業進行老帶新的宣傳活動，各種銷售動作進行補充，從三月底的指標來看，已經恢復到常态的水平上。

按照這個态勢，加上整個售樓部全國線下百分百實現了開放，復工復産達到了95%左右，從年末結轉的存貨來看供貨端、銷售端，從目前這些動作看來，我們對于銷售的拉動，整個行情的業績影響分散起到了很好的作用。

從這個角度來說，我們對于全面的鋪排，以銷定産、小步快跑，精準審批幾個步驟把握開盤、去化比、開工量，結合已有的存貨來看，從幾個維度來說做了精準的安排，對于全年的既定目標進行了充分的準備。

如果疫情沒有大的變化，實現全年各項預定目標是有信心的，我們也會努力去達成的。

現場提問：前一階段公司聯合阿里雲發布的AI社區，跟傳統社區相比，是否會增加，體現在房價和物業費里面，AI是否會帶來溢價，測算過帶來多大的溢價？

林冬娜：AI社區增加的成本主要是軟硬件和平台後期建設費用的增加，增加的成本主要是帶來整個社區産品品質的提升，會帶來一定的溢價，但是AI社區相比傳統的社區，物業管理費並不會提高，未來通過AI社區平台可以為業主提供更多的定制化、個性化的增值服務。

推行AI社區，提升美的置業産品競争能力，着眼于客戶生活體驗的提升，也着眼于整個社區防疫能力的提升。某些社區體現在一定的産品溢價，也在更多的社區體現的是，我們産品銷售速度的加快以及業主滿意度的提升。

我們舉一個例子，例如蘇州的雲築項目，運用智能社區産品之後，開盤去化率達到了90%，帶來了非常好的口碑和管理效應。

現場提問：2020年拿地進一步向核心的一、二線城市靠攏，今年的拿地策略是怎樣的？

郝恒樂：今年拿地策略還是把最優勢的資源集中比較高量級的城市和經濟發達的城市群布局。當然拿地的總量沒有定下絕對的金額，内部掌握有一個相對的金額，按照公司今年銷售總的規模和回款情況，基本上按照1/3的金額進行補地，絕對值是多少沒有很具體化。

我們也會看重哪一個時點去拿地，因為從三月份以來，大家可以關注到。土地公開交易市場也是急劇升溫，比銷售市場升溫快得多，甚至超過了2019年和2018年，我們也在分析其中的邏輯和原因。

我們認為，在目前情況下，還有很大的不确定性。所以我們堅持不去拿一些非常高地價的地王，也不會非常激進的不顧财務測算結果，我們還是按照自己的策略。目前手頭的資源相對豐富，我們判斷哪個時點拿地，也是比較遊刃有余，是這麼一個基本的情況。

現場提問：去年公司完成了千億的目標，未來三至五年内集團的發展規劃，是否可以透露一下。

郝恒樂：未來三至五年規模上保持穩步的增長，按照20%，經濟差一點相對左一點，經濟好的年份右一點，不做非常絕對的安排。規模保持穩步增長的基礎之上，我們會比較多地關注公司的淨現金流，包括公司的利潤，包括總體總體的負債方面的考量。我們希望公司能夠長期的保持穩定發展，而不是短期追求某一個流量的基本情況。

所以未來三至五年，我們還是我剛才說的基本判斷，因為未來的市場，會進一步的集中。會進一步的去分化，我們在集中分化一個大的線條下，按照自己堅定的定位，按照自己的邏輯，而不是随波逐流。