觀點直擊 | 禹洲千億追擊 林龍安談利潤增長與物業分拆時間表

觀點地産網 早在2017年，林龍安便給禹洲提出三年破千億的目標，即2020年達到千億銷售規模。此後的許多場合，林龍安都重申了這一目標。

時間來到2020年，臨門一腳，在疫情影響下禹洲的千億追擊會如願嗎？

“去年為2020年邁進千億打下堅實基礎”“千億征程更進一步”“2020年銷售是能突破1000億的”“笃定千億征程”……3月31日的年度業績會上，林龍安數次提到了千億目標的達成，肯定這一目標並不會推遲。

回看過去這一年，禹洲合約銷售實現751.15億元，同比上升34.13%；實現收入為232.41億元，同比略降4.38%；實現年度利潤39.67億元，同比增長6.5%；母公司擁有人應占溢利36.06億元，同比增長2.9%；核心利潤44.1億元，同比增長21.13%。

最為突出的指標之一是分紅，禹洲地産建議派發年度的第二次中期股息每股21港仙，上市十周年第二次特别中期股息每股4港仙，連同中期股息每股15港仙，2019年股息合共每股40港仙。按此計算，派息率高達45.67%。

交出過去一年的答卷，林龍安也開始謀劃起了未來的發展：“禹洲不會盲目追求過分的增長，中長期還是利潤導向的銷售增長，穩健經營。”同時，也将商業和物管的分拆提上了日程，其中物業将力争今年年底分拆上市。

疫情與千億之後

每年的業績會似乎都有一個關鍵詞，去年是“大灣區”，今年則是“疫情”。

2020年前兩個月，禹洲地産累計實現銷售金額為46.45億元，同比減少21%；累計銷售面積為29.5萬平方米。截至2月29日，禹洲地産累計認購未簽約金額約為2.07億元。

疫情之下房企們的銷售都不可避免地有了下滑，林龍安便在業績會上稱，假設沒有疫情影響的話，原先一季度公司鋪排有130億到150億左右的銷售。而目前，禹洲地産3月份全口徑銷售或在50億左右，一季度全口徑将在100億左右。

即是說，相比原先銷售規模有30到50億的缺口。但同時，高級副總裁、首席财務官邱于赓也稱，從目前市場反彈的速度來看銷售還不錯，3月份便有了很大恢復，雖然有落差但會在二三季度慢慢追回來。

對于今年整體千億目標的完成，邱于赓也稱已将疫情因素考慮在内了。

據悉，禹洲全年可售貨值1800億，同比增加53%，其中一二線及準二線占比超90%。相比去年65%的去化率，今年下調去化目標為60%左右，按此保守計算銷售至少在1080億以上。

相比其他房企談起千億時的激動，林龍安或其他管理層的語氣顯得有些淡然，在他們眼中千億的達成于禹洲而言似乎只是一個水到渠成的必然結果。

林龍安把更多謀劃放在了千億之後，反復提及了穩健、利潤導向這幾個詞語。

“今年公司将力争達到一千億以上，未來在千億以後，還是以穩健經營、利潤導向的發展方向為主。”林龍安稱。

其表示，禹洲並不會盲目追求過分增長，中長期還是追求以利潤為導向的銷售增長，每年增速在20%左右。具體而言，千億之後禹洲未來有兩個重要指標，一是權益比上升，二則是利潤水平上升，确保對公司股東的派息。

權益比方面，觀點地産新媒體了解到，近幾年因為規模的增長，禹洲将權益占比進行了一定調整，如從2018年的70%到2019年的60%。去年中期業績會邱于赓便稱，權益占比适當做了一些犧牲，目標就是先沖過千億，再把權益慢慢提上去。

林龍安強調，未來公司會逐步提高權益占比，提升至70%乃至80%。

利潤方面，雖去年在毛利和毛利率方面有所下降，但實際上過去一年針對公司未來的盈利水平做了一個不小的動作。業績會上披露，2019年禹洲地産出售了四個高地價項目股權，錄得了稅後收益約8億元左右，包括廈門同安項目、合肥瑤海項目、南海郭莊項目、天津08項目，均有持股100%降低至最少20%。

邱于赓稱，公司下定決心才将這些過往高地價項目進行處置，糾正歷史遺留下來的高成本項目。此外，公司還對漳州、合肥的兩個項目進行了約5億元的減值。

“按照正常銷售也能盈利，但是不想這些項目拖累集團項目盈利。”邱于赓稱，處理這些項目是為了不再想帶着利潤包袱上路，輕裝上陣，保證了未來利潤的确定性。

“公司對于加強利潤率的提升有很大的決心。”據悉，在未來2-3年禹洲将保持25%到30%的毛利率，淨利率在不分攤少數股東權益下保持13%到14%左右。

控負債與物業分拆

追逐千億的路上，免不了要買地囤糧，這也關繫到房企的負債與融資。

過去一年，禹洲地産通過公開招拍挂以及收並購的方式斬獲35幅地塊，權益土地儲備地價合共約244.4億元，權益歸屬總建築面積265.69萬平方米，平均樓面價為10023元/平方米。

對比2018年80.52億元的權益地價，去年在拿地支出上上漲了2倍，拿地銷售比也升至32%；平均樓面價也首年破萬，升至10023元/平方米，一線、二線及三線城市的占比分别為18%、77%及5%。

其中，上半年斥資141.3億元，僅半年就超過上一年全年支出。因此，去年年中禹洲地産淨負債比率也略微上升至72.7%，加權平均融資成本也小幅上漲至7.47%。

截至2019年底，禹洲地産平均融資成本為7.12%，對比2019年中期水平下降0.09個百分點；淨負債比率為65.64%，對比2019年中期及去年同期水平分别下降7.06個百分點及1.33個百分點。

即便相比同行，這樣的負債水平並不算高，但禹洲還是有着自己嚴格的“警戒線”。邱于赓稱，公司下半年進行了比較主動的降負債，今年也同樣會積極管理負債。

短期債務方面，2020年禹洲一年内到期的債務約150億元，占總債務比例為28.09%，現金短債比則為2.33倍。

邱于赓稱，一年内到期債務公司均有應對融資方案，其中2億美元的境外美元債和3.3億美元的境外銀團，已通過今年年初發行的10.45億美元債券進行覆蓋。

此外，觀點地産新媒體此前報道，上交所3月20日信息披露，廈門禹洲鴻圖地産開發有限公司2020年非公開發行公司債券項目狀态更新為“已受理”，拟發行金額為51.9億元。業績會上也介紹稱，禹洲将用這筆51.9億元的公司債用于償還30億元的公司債券以及14.3億元的到期信托。

邱于赓總結稱，去年上半年的負債确實有些高，但自下半年來公司拿地已經沒有那麼激進了，既要考慮到控制總債，也要滿足土儲要求，努力在兩者間達到平衡。2020年，禹洲的全口徑拿地預算則為500億左右。

除了買地銷售的住宅業務，業績會上還展望了商業及物業業務的發展。據悉，早在去年底的路演中，林龍安便透露，會在業務成熟的情況下考慮将商業或物業分拆上市。

年報中披露，2019年在商業業務方面，禹洲已開業項目16個及籌備期項目11個，共27個項目，打造商業面積超200萬平方米，其中購物中心占比51%，全年5個商場銷售額12億元，整個商業物業租金收入3.5億元。

物業上，去年管理費收入約為4.48億元，截至年度管理總建築面積約1300萬平方米。林龍安在此次業績會上給出了一個較為明确的時間表：力争今年年底分拆上市，最遲明年一季度。

邱于赓補充稱，目前分拆工作工作還在中前期階段，比較大可能參考時代中國分拆時代鄰里的模式進行上市，如向股東分派物業股份。“現階段也沒有最終定下來，但會考慮以股東最有利的方法去做。”