觀點直擊 | 中型房企的困惑 綠地香港答疑不可持續的毛利增長（實錄）

觀點地産網 “遲日江山麗，春風花草香。”一如去年，綠地香港董事局主席陳軍以詩句開場，業績會伊始，他便笃定，疫情不能阻止春暖花開美好季節的到來。

3月31日，綠地香港以視頻直播的形式舉行2019年業績發布會，陳軍旁邊有助理總裁陳增立以及董事會秘書雷雨並列左右。

年報數據指出，綠地香港2019年錄得總收益約176.62億元，較2018年增加約14%；溢利約為30.41億元，同比增加54%；核心淨溢利約為25.48億元，同比增長47%；公司擁有人應占年内溢利約為24.74億元，按年增加約43%。

2019年綠地香港各項指標向好，但陳軍總結道“凡是過往，皆為序章”，相比起糾結于過去的成績，綠地香港更願意看向未來的發展。

“2020年是綠地香港成立7周年，對公司發展具有非凡的意義。”陳軍在致辭中說道，未來市場風浪中會有更多的不确定性，“但我們确定綠地香港這艘帆船可以實現無論是順風、逆風都能前行，因為我們不僅有前帆，也有球帆。”

而在整場業績會的發言中，穩健也成了這家中型房企的關鍵詞。綠地香港從注重規模到更加注重産品力、現金流和運營質量，正如管理層所說的“行穩以致遠”。

另一方面，此前多次提起的千億銷售目標，這場業績會並未重申。至于2020年，綠地香港将合同銷售目標定為550億元，雷雨稱，“我們的目標是快速穩健、高質量的增長。”

550億目標與現金流疑問

事實上，在2018年業績會上，陳軍曾提出目標，2019年完成500億銷售，2021年則計劃實現1000億元。

不過2019年，綠地香港並未跨過500億銷售門檻。數據顯示，于2019年，綠地香港合約銷售額達到484.58億，同比增加28%；合約銷售面積327萬平方米，平均合約銷售單價約1.48萬元。

分布區域看，綠地香港2019年合約銷售額的主要來源分布于泛長三角和泛珠三角的重點區域，當中上海、江蘇及廣西項目分别貢獻了約24%、20%及17%的合約銷售額。其他合約銷售額的核心項目主要包括雲南項目約15%和浙江項目11%。

據雷雨介紹，2019年綠地香港現金回款率超過90%，整體的去化率達到70%以上，合約銷售單價同比上漲28%。

在規模目標之外，财務方面的各項調整成為綠地香港去年重點抓的指標。也正因此，雷雨多次強調，“目前公司整體現金流狀況還是比較好的”。

于2019年12月31日，綠地香港的權益總額約為165.91億元，總資産約為992.7億元，而總負債約為826.79億元。期末，現金及現金等價物總額（包括受限制現金）約為103.21億元，借款總額為133.89億元。

值得關注的是，期末負債比率淨額大幅下降至約18%，而2018年該項指標為88%。關于這一指標降至同行業最低的水平，雷雨在會上解釋稱，第一是整個銷售質量比較高，回款較高，财務管理更加的穩健；其次是上海五里橋項目的整體出售，回流較多的現金；賬務方面，公司進行了相關債務的償還。

據了解，2019年綠地香港僅在7月發行一筆2021年到期的3億美元票據，票面利率6%。“截止目前公司也沒有一筆的信托的貸款，沒有任何土地過橋的貸款，所以在公司的債務結構方面非常地穩健。”雷雨續稱。

而當中，上海五里橋項目出售回流現金的情況也成為大家關注的焦點。陳增立在會上直指，上海五里橋項目的出售在去年是一個成功的安排，這個出售是算進投資收益，在去年的賬面上體現利潤貢獻是10億多一點。“實際上整個項目的淨利潤非常可觀，将近30億左右。”

據悉，去年11月底交易雙方已經順利交割完成。陳軍也補充稱，此次是合理的交易對價，會階段性對上市公司财務報表實現影響。

與此同時，這次出售也使得綠地香港期内毛利、毛利率錄得較大增長。期内，毛利增長約32%至約54.55億元，毛利率由27%提升至31%。

陳軍解釋，毛利的增長首先是由于上海五里橋項目出售對利潤的貢獻比較好。其次是公司産品升級受到市場和客戶的認可，同時品牌溢價能力較強，此外是大運營和成本管控，智能化的成本管控逐漸出現成效。

不過他同時也提出觀點，“這麼大幅度的毛利率的持續增長，肯定是不可能持續的。當前房地産行業已經進入了下行通道，所以它會回歸正常的利潤空間。”

關于2020年的計劃，雷雨透露，綠地香港在财務策略方面将更加穩健，重點抓回款和現金流，同時優化債務結構，融資渠道實現多元化，提升資金使用的效率。

布局大灣區與重注昆明

受益于綠地香港整體的負債水平較低、現金流充裕，雷雨透露，今年會考慮收購優質的項目來增厚土儲：“結合到目前的時間點，我們其實是為了可以再去獲取優質土地而對資金進行安排。”

相較于往年，2019年綠地香港在土地儲備方面的動作並不算多，腳步有所放緩，其中上半年更為冷靜。年内，綠地香港于12個城市收購18幅總建築面積約為549萬平方米的地塊，新增貨值是619億。而上半年，僅在昆明、南甯、廣德、鎮江、桐鄉等5個城市收購6幅土地。

截至2019年末，其擁有土地儲備約2137萬平方米，按照區域劃分，主要分布在江蘇、雲南、廣西、浙江、安徽。目前，綠地香港已進入25個城市，持有62個項目，權益比達到了84%，平均的樓面價2643元每平方米。其中，住宅整體占比78%。

明顯，綠地香港戰略布局是在泛長三角區域、粵港澳大灣區以及一帶一路門戶區。此前消息傳，綠地香港總經理室研究決定成立綠地香港灣區投資管理公司，合並綠地廣東區域。

陳軍在會上未作更多說明，僅表示，去年底在綠地集團的部署下，綠地香港也積極參與到粵港澳大灣區的建設當中，作為一個重點的規劃。

“未來綠地香港将會極力地加大粵港澳大灣區的業務資源，集中力量深度的參與大灣區的建設。”陳軍介紹。

而近來，綠地香港在雲南昆明也連連落子。2月份時，綠地香港以3.85億元奪昆明呈貢宅地同時入股雅居樂雲南昆明項目，雙方各持股50%。及至3月份，綠地香港對晉甯區晉城鎮地塊的開發達成合作共識，簽約晉甯項目占地為4050畝，投資規模200億元。

會上，管理層不掩對于昆明發展的看好。陳軍非常堅定地認為，昆明還是有非常大的空間：“未來在這邊提供一些復合型的、有配套服務的度假産品，一定是有很好的市場空間。”

另一方面，受到疫情的影響，綠地香港将2020年的投資計劃定為200億左右，陳軍也表示“随着外圍的環境的變化，也會适度的來調節整體的投資計劃。”

不過，投資之外，在出售上海五里橋項目利好的影響下，雷雨稱，“未來也不排除出售整體性物業，包括一些前期自持的物業，都會基于綜合考慮進行出售安排”。

截至目前，綠地香港持有約20%的商辦物業。

以下為綠地香港控股有限公司2019年度業績發布會現場實錄：

現場提問：年報中提到2019年毛利增長達到了32%，這個數字的增長幅度是非常大的，可否解釋下原因？另外像這樣的增長幅度是否是可持續的增長？在疫情影響下，公司今年如何來保障預期銷售額呢？

陳軍：這麼大幅度的毛利率是否持續增長，其實不可能是持續的，因為我們都清楚中國的房地産行業都進入下行通道，所以會回歸到正常的利潤空間。2019年增長的主要原因，有三個方向。

第一個就是微調的階段，體現比較多的利潤，多個項目表現較好；第二個就是持續在2019年通過采購、成本優化，以及選擇新技術、新産品的應用，讓我們實現了18億未來預算的節省；第三個是綠地香港一直關注産品的品質，我們一直講是賣幸福生活，不是賣房子，所以産品在市場上的溢價能力還是比較強。

這次疫情給我們帶來的影響比較大。一季度，綠地香港有很多售貨，同時在二季度也會有一繫列的動作，現在整體的現金流情況比較好，也在進行布局。今年就綠地香港來說，希望在二、三、四季度有比較好的表現。

現場提問：在疫情之下，公司目前的復工情況如何？另外是關于公司目前已售未結轉的收入是多少？

陳軍：實際上我們受疫情影響還是非常大的。于2月3日的時候已經啟動了疫情前期的一些準備工作，前段時間更擔心防疫物資的儲備，我們充分利用了綠地集團的相關平台，進行了物資的儲備。中央希望在疫情得到有效控制之後，能夠很好地復工，實際上我們復工已經很早就開始了，還有工人復工都已經百分之百恢復正常。

陳增立：目前我們已售未結轉的收入，大概是530億。存量的銷售，以及目前結轉收入的節奏是相匹配的。另外在整個過程當中，我們銷售的質量都非常好，因為在内部，我們一直是把真實的現金流回款變成重要的一步。

現場提問：管理層是否可以介紹一下上海五里橋項目在2019年對于收入的貢獻有多少？公司未來還會不會有類似的出售計劃？如果有的話，有什麼樣的考量。

陳增立：五里橋項目的出售，它本身是一個投資收益，在帳面上利潤是10億多一點。在11月末的時候，交易雙方交割正式實現，整個進程非常順利。未來我們也不排除有一些前期的項目，就是整體性的一些物業，可能基于綜合的考慮，即20%的商業物業不排除出售的可能性。主要是圍繞未來的運營安排，包括公司内部存貨的情況來進行。

陳軍：關于項目的出售，實際上首先一定是比較合理的交易定價，這是我們選擇很重要的一個標準。這個交易定價以後，當然會階段性對上市公司的财務報表有一些影響，同時我們更考慮這個定價實現以後，未來投資當中，是否會有更高的增值，這個可能會更重要。

我再形象描述一下，比如說這一塊的資産出售以後，變現收益也好，未來市場在下行的通道，可能在選擇時間點不一定馬上把它變成土地資源。如果說有機會進入上升通道的話，我們就會把它變成土地資源。實際上這里面不僅僅有房地産運營的考量，同時還有企業在決定投資方面的一些考慮。

陳增立：剛才講到投資收益這一塊，實際上要把之前反映的公允價值的部分一起算進來，這個項目的淨利潤還是非常好的，應該會有将近30個億。

現場提問：想請問公司2019年現金流的情況，以及2020年對現金流的預測？疫情結束之後，公司是否會加快新盤的推出，預計今年的推盤計劃是怎麼樣的？對之前的銷售額是否有影響？

陳增立：2019年的話，我們現金流情況如下：銷售收入451億，借款收入90億，支付土地5億左右，土地款110億，回款借款142億，稅費33億，銷售及管理費用4億，建造費用179億，支付利息11億，全年淨流入40億。

2020年我們預測，銷售收入是440億以上，借款收入64億。借款收入可能會根據實際情況有所增加，根據經營情況相結合。支付土地6億，土地款170億，歸還借款50億，稅費44億，銷售及管理費用5億，建造費用185億，利息12億，期末淨現金流入預測6億。

關于2月份的銷售，因為确實也做了一些針對性策略安排，所以2月份的銷售有一定的不一樣。這部分包括在線上，包括通過一些會員等多種方式，包括确實我們土地準備的項目等，所以實現了一些流轉。

未來銷售計劃，我們一季度占22%，第二季度相當，第三季度25%，第四季度32%。二季度我們會逐步增加，因為有些盤推出也是分期的概念。對于全年來說，也是做了非常周密的安排。整體項目的質量還是非常好，有區域和地段，以及後續銷售樓盤的情況都比較有信心。

陳軍：我們整體推盤的情況，一季度有原來老的存量。産品類型在原有的，已經拿到一手證的，或者說在未來一、二、三季度有新增、原有項目陸續地上市，都是原有已經在建的一些銷售，同期我們也會形成銷售。在二季度，随着目前銷售的開發，我們會有一繫列的動作積極将存量的項目轉成交，特别是一季度整體的銷售，其實還是和原本的計劃有所差距的，需要通過二、三季度來補回來。

現場提問：管理層是怎麼樣看待未來的房地産市場的？公司有哪些核心的能力可以讓公司在這1、2年逆勢超車？

陳軍：中國房地産行業早期的高增長，再到中期的調整，再到反彈，達到一個高點，到2017年開始，應該來說進入一個平穩下行的通道。因為城鎮化的空間，我們知道仍然有很大的空間，但是增量的速度一定會有所調整，所以對整個行業來說，已經出現比較大的分化。

階段性房地産行業的政策也會因城施策，因勢而行。比如說在前期，我們也知道在“730”的時候，政策非常明确，作為短期刺激經濟的工具，這個目標是非常明顯的。随着730文件的出來，實際上我們的壓力比較大。

回顧2019年，一開始小陽春的時候，大家會稍微興奮，那時候大家對土地的熱度就很高。實際上730之後，我們馬上進入3、4季度的時候，我們又進入下行通道。

2020年非常特殊，又遇到了疫情，那麼這個疫情的影響勢必是對這個行業的打擊是致命的，除了服務業、餐飲、酒店等，對房地産行業的打擊也是非常大的。但是我們認為消費的需求是存在的，特别是疫情之後，我們對新的居住空間的理解和需求将進一步改善，我想也會釋放出一些增量來。

現場提問：公司今年的投資預算是多少？今年将重點布局哪些地區，能否說說公司的拿地計劃。開年以後加大對雲南昆明的布局，能否介紹一下雲南區域今年的獲值和業績預期？

陳軍：我先說一下，今年整體是做了200億的計劃，會根據疫情的情況、随着外圍環境的變化而調整。從去年四季度開始，一直在做一些土地儲備，希望能夠做好現金流，當時也沒有意識到還有疫情。

這個過程當中，實際上只是從行業的發展角度來講，認為會有一個窗口期。就是當“730”之後，三、四季度會在春節之後有更好的機會。這樣的話，所以就在疫情期間就已經開始做了一些動作。後來政府也在調整土地出讓的政策，我們也會持續關注整個中國目前對當前疫情形勢的控制把握來決定投資策略。

在雲南和昆明，主要是在昆明，目前布局了兩個重要的項目，我們非常堅定這一塊還是有非常大的空間。這個空間我們是這樣理解的，一部分産品是給了本地的小衆群體，另外一部分是适應新的時代需求。其實雲南和昆明都非常具有這樣一些自然禀賦，所以我們覺得未來在這邊提供非常好的復合型的、有配套服務的度假産品一定會有更好的市場空間。

陳增立：我們投資的話還是有比較大的潛力。因為在去年年末的時候，帳面上的現金有110多億，但是總共現金貸130多億。但是這130億當中，有6億多美金的境外債，有些債券類型，我們認為是持續不動的，所以剔除這部分真正到期的，歸還的量不大，所以未來我們的還款壓力相對是輕的。這個點上看的話，我們可以再去獲取融資土地的一些安排。

在資金效率上，其實作為土地開發來講，其實本身整體項目精細化的運營是可以帶來很好的資金效率。現在綠地香港的經營方式确實是産品做精，做到比較細分的市場，所以項目精準。這樣的話，現金流是比較良性的現金流。如果說雲南昆明等省會城市，昆明的量應該會達到百億級，甚至會更多。畢竟是省會，還有跟一些項目都有進行合作，所以有力地保障了，所以對雲南那邊是持樂觀的看待，畢竟區位的表現很好。

現場提問：公司2020年的銷售目標，可售貨值是多少？今年的銷售策略是怎樣？

陳軍：2020年可售貨值大概是780億，我們自己定的目標是550億，相對保持比較穩健的發展。綠地香港作為已經是達到了中國中型房地産企業的規模，我們也非常希望能夠行穩致遠，做一個經營能力和運營能力都比較強的公司，這可能是可持續發展的核心。因此我們把今年受疫情影響做的一些計劃都放在可控範圍之内。當然根據2、3季度後續政策的出台，我們會調整全年目標，我們也是按照這樣一個計劃在部署工作。

現場提問：2020年公司的融資計劃和渠道如何？

陳增立：到去年底，淨負債率已經達到了18%的歷史低位。這個18%的歷史低位是基于去年的整體現金是基于淨流入，這非常好的作用。當然包括期末帳面的現金，還有淨資産增加，這兩項有利地推動了淨負債率降低到18%這樣一個現狀。

這對于我們來說，在下個階段具備了彈性，就是有需要的時候，可以不斷地加一筆杠杆，我們有多種的方式。首先基礎的是傳統的房地産開發貸。開發貸這一塊，一直以來，如果以原來銀行的同期貸款利率參考的話，我們會上浮10%多一點的狀況。開發貸的通道對我們來說非常暢通的，包括近期拿到非常多銀行的批復，金額也相當不少。

除此之外，境外貸的話，我們未來是浮動的概率。目前的余額是有6.2億。之前也與境外的銀行進行合作，這也是持續合作的狀況。另外我們也會想探索一些境内的債券融資，我們也在安排，希望有合适的價格才會去拿。

對我們來說，沒有融資渠道，我們是要看效率和價格，多方面去評判，然後去談判。應該說經過去年一年的經營和積累，到目前為止，我們覺得留下了很多的空間。

目前融資的政策方面來看，國内整體的資金鍊比較寬松的，當然作為行業來說，有一些行業的指導，對房地産金融機構來講。但是這里面也有提到頭部效應，未來對行業來說，地産行業的融資也會白名單制、頭部企業靠攏。