復合增長率150% 上坤集團赴港上市逐鹿資本圈

觀點地産網 “我下定決心創業也将近用了快一年的時間，因為要放棄已經擁有的确定性，去面對一些不确定性的，甚至一些挑戰性的東西。”

2010年，朱靜離開呆了7年的建業，創辦了上坤集團。這一年，她以上海寶山的一個老廠房為起點，開啟了她的新征程。

第一個十年，上坤集團完成了全國布局，並成功進入銷售百強。在觀點指數公布的2019中國房地産企業銷售金額TOP100排行中，上坤以323.5億的銷售額位列86名。

如今，這家上海企業迎來了第二個十年，朱靜選擇将年輕的上坤集團送進香港資本市場。

3月30日晚間，港交所披露上坤地産集團有限公司的招股書，700多頁的招股書，是上坤集團進入資本市場的第一張名片。

事實上，在行業集中度越來越高、頭部效應越來越明顯的今天，房企的生存難度也越來越大。對上坤集團而言，赴港上市無疑能夠獲得更多的資源與金融支持，但在疫情蔓延的當下，房地産市場遭受到劇烈的沖擊，上坤的上市路或許還面臨着挑戰。

收入復合增長率150%

招股書顯示，上坤集團于2017年、2018年及2019年分别錄得收入12.01億元、68.47億元及75.35億元，復合年增長率為150.5%。

物業銷售收入是上坤集團的主要收入來源，在過往三年，該公司的這一收入分别錄得11.69億元、67.89億元及74.49億元，分别占同年總收入的97.3%、99.1%及98.9%。

上坤集團在招股書中也提到：“過去，我們的收益主要來自銷售我們所開發的物業，預期未來數年物業銷售仍繼續構成我們的大部分收益來源”。

利潤方面，在上述三年間，上坤集團錄得年内溢利分别為3460萬元、6.73億元及6.77億元，復合年增長率為342.3%。此外，該公司的毛利由2017年的3.07億元上升至2018年的3.53億元，2019年，該公司的毛利為3.71億元，同期，其毛利率分别為30.9%、51.5%和40.8%。

上坤集團提到，2018年的高毛利率是因為樾山項目的低密度優質别墅收入結轉所致，而2019年由于在公司在蘇州增加了新項目，且蘇州物業的平均售價低于上海物業，因此毛利率有所下滑。

事實上，上坤進入蘇州的時間並不長。在朱靜創辦企業之初，她就提出了一個要求，就是一定要做到上海的前30，才能去新的城市。在她看來，只要能征服競争最激烈的上海，那麼去到任何一個城市，都能很快進入前30強，甚至前20強。

因此，在成立的前五年，上坤一直沒有走出上海。當目標達成，上坤便開始進入蘇州、合肥、杭州等更多的長三角城市，乃至全國布局。

數據顯示，截至2020年2月29日，上坤集團在八個省份及直轄市的14個城市開發了43個物業項目，土地儲備總量約為360萬平方米。

截至2020年2月末，該公司應占總建築面積約為260萬平方米，包含已竣工投資物業約6.4萬平方米，開發中投資物業約5.23萬平方米，另外持作未來開發物業的總建築面積約15.45萬平方米。

朱靜在戰略布局上選擇以長三角為重心，逐步輻射中部地區與珠三角一帶，此前在接受觀點地産新媒體采訪時，朱靜就曾表示：“戰略性的城市一定要果斷進入，哪怕利潤率相對較低也要先進再說，但有些城市我們也不會浪費過多精力”。

截至目前，上坤集團在長三角的的土儲面積為153.4萬平方米，而在珠三角、中原核心經濟區的土儲面積分别為37.4萬平方米、15.4萬平方米。

規模與平衡發展

規模是房企做大的路徑，而規模與發展有質量平衡也成為了企業的考題。

根據招股書披露的數據，在2017年及2018年，上坤集團曾在經營現金流方面出現壓力。數據顯示，2017年，該公司錄得經營活動産生的現金流量淨額-3848.5萬元，2018年這一數值大幅增加至-38.07億元。2019年，上坤集團的經營性現金流重回零線以上，錄得20.08億元。

同樣，在負債率方面，上坤集團的杠杆水平亦在近三年持續向好。2017年，上坤集團的淨資産負債率為684.9%，2018年這一數值降至325.9%，2019年末，該公司的淨負債率實現兩連降達到118.8%。

現在，杠杆率下降後，上坤集團的将繼續調整财務結構與資金能力。數據顯示，過去三年，該公司的計息銀行及其他借款的加權平均實際利率分别為7.4%、9.3%及9.4%。

目前，公司的計息銀行及其他借款總額由2017年的51.97億元增加至2018年的74.59億元，随後2019年回落至67.66億元。截至2020年2月末，該公司的計息銀行及其他借款總額為62.74億元。

有分析人士表示，房企上市最重要的目的是融資，同時，擁有上市地位以後，企業能夠獲得更多的便利，包括一些資源的獲取。

上坤集團提到，此次上市募資所得款項淨額将用作開發現有物業、償還有息負債及補充一般營運資金。

具體來看，約60%募集資金将用作開發現有物業方面，包括開發項目的物業成本；約30%募集資金将用作償還項目開發的部分現有計息銀行及其他借款；約10%将用作一般營運資金用途。

若此次能成功上市，上坤集團無疑能夠獲得一筆便宜的資金，不僅能夠在一定程度上提升其财務狀況，更能助力其規模擴張。