十年之後進化再出發 上坤正式開啟IPO之路

3月30日晚間，香港聯交所披露上坤地産集團有限公司（以下簡稱“上坤”）上市招股書，上坤正式開啟IPO之路。

公開資料顯示，上坤成立于2010年，以地産開發、商用地産管理為主營業務，致力成為“城市優質生活服務商”。作為一家成立不久卻以專業至上、懂得取舍為導向的滬上房企，上坤起家于白銀時代，沒有暴利和極致高周轉，是一家運營和産品驅動的現代房企。

土儲優質 足以供未來二年開發

上坤業務源自上海，深深紮根于長三角經濟區，随後拓展至大灣區及中部城市群的其他一線、二線及強三線城市。

在群雄争霸的上海市場能有一席之地，上坤的産品溢價與操盤能力不遜于一些規模房企。上坤招股書披露，上坤2019年項目銷售均價為37,216元，2018年這一數字更高，為47,117元（這一變化主要是由于上坤2018年銷售主要來自上海，而随着公司對其他二線、強三線城市的布局，2019年銷售收入一部分來自蘇州等城市）。

進軍城市方面，上坤從上海出發，進軍了多座二線和強三線城市，城市良好的治理水平和經濟基礎保證了住宅市場的價格穩定。根據招股書，截至2020年2月29日，上坤項目位于八個省份及直轄市的14個城市，絕大部分是二線、強三線城市，包括蘇州、佛山、東莞等長三角及大灣區等城市。

據公司介紹，上坤地産土地儲備足以供未來二年的開發。根據經營實踐，上坤認為，保持48個月左右的已有土儲開發周期，不過多積壓庫存，可以有效改善公司财務成本，經營效率更高。公司物業項目的質量、清晰的戰略定位和良性經營效率将為其長期可持續增長奠定良好的基礎及形成支撐。

截至2020年2月底，上坤的應占土儲位于長三角、珠三角、中部核心經濟區的面積分别為153.4萬平方米、37.4萬平方米、15.4萬平方米，三塊經濟區的土儲總量共占總土儲的78.4%。

目前，上坤已成立上海，河南，浙江，湖北，廣東，江蘇，安徽全國7大區域的事業部。在珠三角區域，並且在東莞、佛山各布局1個項目。其中，位于東莞橋頭的保利香槟花園于2019年3月開始銷售，目前已全部售罄；位于佛山的南海丹竈一宗商住地，于2019年8月拍得，地屬丹竈中心地段；今年年初，廣東上坤並購順德兩項目，再得佛山優質地塊。

廣東區域，是上坤進入大灣區的突破點，計劃于未來五年内容奠定上坤在珠三角的標杆形象，落地核心商業項目。據上坤内部人士透露，上坤廣東區域事業部的定位極高，未來将成為上坤集團的“第二總部”。

懂得取舍 踏準上坤發展的節奏點

如同追求絕對管控便會舍棄效率，選擇深耕某一領域便要舍棄多元化，在兩種極端之間企業往往會選擇自己的平衡點，而懂得取舍則是上坤發展以來的平衡大法，在諸多關鍵節點助力上坤邁出里程碑式的步伐。

上坤認為，戰略是一種選擇、排序和對有限資源進行分配，想明白自己要什麼很重要，認清所處的環境也很重要，如果什麼都要，企業的有限資源就會被分散。所以上坤清晰地知道，我們面對的是誰、客戶是誰、競争對手是誰、合作夥伴是誰。

成立于2010年的上坤，在剛開始的五年就選擇了要夯實基礎、深耕上海，也因此拒絕了很多城市布局的機會。“做不到上海30強，絕不走出上海”，上坤的創始人、CEO朱靜曾這樣說道。

2015年，上坤第二個五年伊始，上坤在佘山遇到了樾山——約63萬方的稀缺山水墅區。這讓上坤五年來的産品基因得以沉澱，也迎來了關鍵性的一步，2016年上坤荣獲2016年度上海房企銷售金額排名前30強。進而，上坤走出上海，開始全國化的布局。

除了舍棄上坤發展初期的全國化，做大多數人買得起的好房子，服務絕大多數主流客戶則是上坤關于産品方面的取舍。

十年來，上坤如同一名堅定而執着的房屋建造者，專注于開發住宅物業以迎合廣大客戶的需求，堅持“富有富安、中有中安、小有小安”的産品價值觀，滿足居者對極致心安的需求，上坤服務的是城市中絕大多數的主流客戶。

在不同産品繫中圍繞設計、景觀、配套、綠化等細分不同檔次，讓上坤的房子比主流業主的眼光更高一點。得益于上坤對于産品的不斷雕鑿，其滿意度也持續提升。數據顯示，上坤的第三方客戶滿意度調查逐年上升，于2019年達到82.6分，遠超行業平均值75分。

此外，上坤一直在學習、探索如何設計和建造符合時代與客戶需求的作品，思考如何提供不斷更新叠代的作品，總結需在哪些細節上加以改進從而做得更好，從而滿足“滿足客戶對家與美好生活的想象”。