觀點直擊丨羅康瑞：瑞房會持續增加以上海為中心的核心商業資産

觀點地産網 3月30日，瑞安房地産發布了2019年全年業績公告。受到疫情影響，只能在線上舉行2019年度業績新聞發布會。

本次線上新聞發布會有四位老面孔出席，分别為董事會主席羅康瑞，執行董事羅寶瑜，董事總經理、财務總監及投資總監孫希灏，瑞安管理（上海）有限公司董事總經理王穎。

四位的分工十分明确，由羅康瑞介紹瑞房整體的經營和市場，羅寶瑜分享公司商業地産方面的運營，孫希灏聚焦在公司的财務方面，王穎則更多的關注上海區域以及住宅物業銷售情況。

與去年瑞房中期業績發布會由羅寶瑜作為主講人不同，那個被稱為“上海姑爺”的羅康瑞重新回到了舞台的中央。

一開場，羅康瑞就笑稱這是瑞房第一次進行線上發布會。一個多小時下來，這位年過古稀的主席依然充滿激情，願意與媒體分享關于瑞房的方方面面，“希望疫情快點過去，能和大家面對面更詳細地講。”他在結尾時講到。

超額完成目標與毛利率高達51%

據瑞房2019年度業績公告披露，公司在期内實現收入103.92億元，毛利53.13億元，年内溢利25.45億元，較去年均有不同程度的下跌；實現股東應占溢利19.32億元，按年增長1%；派發與去年一樣的末期股息每股港币8.4仙；持有的現金及銀行存款為118.59億元，淨資産負債率52%，去年末為40%。

值得一提的是，瑞房維持住了股東應占溢利的正向增長以及較高的分紅，得益于公司出色的毛利率和淨利率水平，其在去年毛利率為51%，增加22個百分點；淨利率為24%，增加13個百分點。

其中，收入等核心數據下降的主要原因為2018年期間，瑞房以近46億元的價格向中糧出售了上海瑞虹新城項目第1及第7号地塊若幹物業組合的49.5%權益，為此帶來了預計交易收益超過16億元。

以物業銷售收入為例，瑞房在2019年已确認物業銷售總額為120.09億元，同比下跌46%。在不包括出售瑞虹新城項目的收入時，瑞房2019年已确認物業銷售額為人民币107.39億元，較2018年上升50%。

雖然瑞房的物業銷售收入略微增加（撇除出售項目影響），但公司的平均售價卻較2018年下跌74%至每平方米人民币27,700元，主要由于在産品組合中，上海土地結轉收入占比減少，而均價較低的重慶天地項目以及佛山嶺南天地項目銷售上漲所致。

截至2019年末，瑞房認購總金額為29.12億元，但須待簽訂正式買賣協議方可作實；以及待2020年及以後交付客戶並确認為收入的已鎖定銷售總額為118億元。

據觀點地産新媒體了解，瑞房在2019年設定的合約銷售目標為100億元，最終在去年實現合約銷售額125億元，包括在12月底推出預售的上海瑞虹新城天悅郡庭(第1号地塊)，該項目在去年錄得合約銷售額約41億元。

瑞房預計今年整體的市場並不樂觀，“相信公司現金流，在疫情環境下維持審慎的态度，在比較好的情況下才會做一個投資。”羅康瑞談到。

同時，他也談到了通過與其他房企合作拿地的可能性，可能會有助于瑞房拿到更多地塊。羅康瑞表示：“比如說内地開發商，他們住宅有優勢，可以互補。雙方在強項方面繼續發揮作用。”例如，重慶天地就是與萬科合作的項目，並由萬科操盤住宅方面。

對于2020年，瑞房的銷售目標是140億元，較去年上升12%。王穎表示：“疫情對工期有延誤大概兩到三個月的時間，開盤時間比原先久一點。”140億元的銷售目標是權衡了各方面的影響，有信心達成。

在2020年，瑞房可供銷售及預售的住宅物業建築面積約362,700平方米，包括上海、佛山、武漢的合共4個項目，武漢區域受到疫情影響會比較大，其他區域均已復工。

持續增加核心資産

雖然物業銷售收入仍是瑞房最主要的收入貢獻，但公司已然轉型成為房地産開發商、業主及資産管理者，“未來幾年會繼續轉型向商業房地産為主導的方向推進”。

相比起合約銷售每年不穩定的波動，租金收入的穩定增長則堅定了瑞房在收入結構上轉型的決心，中期業績會上“希望租金收入可以慢慢增加到占總收入的30%”這個目標，似乎並不遙遠。

據觀點地産新媒體了解，瑞房去年的綜合租金收入為22.51億元，較2018年上升12%，增長動力來自資産提升計劃後上海新天地廣場重開及武漢壹方北館新開業所帶來的新租金收入，以及上海、佛山、重慶項目的租金增長。

2019年，物業組合（包括合營公司及聯營公司所持物業）所産生的租金及相關收入總額25.73億元，同比增長17%。上海仍然是瑞房最核心的區域，其中74%的租金及相關收入來自上海的物業組合，13%來自武漢，10%來自佛山，其余則來自重慶及南京。

截止去年末，瑞房以公平值計價的已落成及發展中投資物業（未包括經營酒店、自用物業及投資物業—使用權資産分租）的賬面值為人民币458.03億元，相應的總建築面積達1,272,000平方米。位于上海、武漢、佛山及重慶的物業分别占賬面值的71%、15%、10%及4%。

疫情對于今年的商業地産運營造成了不小的打擊，包括向租戶提供的租金優惠和補貼。羅康瑞認為，疫情對瑞房肯定有負面影響，但不好判斷走勢。在2020年頭3個月的銷售很低，比如說新天地就降低了90%，在過去兩三個禮拜，銷售恢復的很快，相信不會太長時間，可以恢復。

對于不少人預期的報復性消費，或是疫情過後爆發式增長的需求，羅康瑞持有不同的看法，“不會有V型恢復，要有很大一段時間才能回歸正常，希望每天進步一點。”

瑞房表示：“未來我們會持續增加以上海為中心的核心商業資産，除了繼續深耕現有核心城市，我們也看好長三角、大灣區的強一線、二線城市。”

2019年，瑞房以57億元的總代價獲得了上海兩個項目，其中包括38.8億元獲得位于青浦區的蟠龍天地住宅項目，總建築面積為176,000平方米；以及18.6億元獲得位于普陀區的一塊商業用地，總建築面積63,000平方米，該項目名為“上海鴻壽坊”。

截止2019年末，瑞房擁有合共十一個發展項目，位于上海、武漢、佛山及重慶。土地儲備的總建築面積為880萬平方米，包括670萬平方米的可供出租及可供銷售面積，及210萬平方米的會所、停車場和其他設施。

在與太平洋人壽合作以136億拿下新天地商辦地塊後，瑞房又與宏利投資和中國人壽信托有限公司共同成立投資平台SCOV，並在2019年宣布回購上海企業天地5号項目，總代價65億港元，持有權益44.55%。

問及未來是否有更多回購時，羅康瑞表示：“暫時沒有新的回購安排，但會持續看一些新的項目。”

找到那些持有大額現金的新夥伴成為了瑞房輕資産策略中的又一步棋。公司在過去數年實施輕資産策略，改善了财務狀況，選擇持有更多現金觀望，能讓瑞房有機會把握市場波動中出現的機遇。