觀點直擊 | 新並購王的一年 許世壇稱增速要高于同行

觀點地産網 成為新晉並購王的一年，世茂交出的成績單依舊發揮穩定。

3月30日，世茂房地産在線上舉行2019年度業績發布會，福晟、並購、規模增速依舊是繞不開的話題。

2019年，許世壇用兩筆貫穿全年的重要收購成為新並購王。

年初，世茂接連收購泰禾多個項目拉開序幕，並于半年内接盤明發、萬通、粵泰的18個項目，涉及資金達191.54億元。12月底，世茂與東方資産、信達等吞下福晟旗下地産平台，涉及規模或達千億，成為年内地産圈最大收購案。

數據顯示，2019年内世茂新獲取土地115塊，增加土地儲備3092萬平方米，總價約1557億元，單方成本5035元/平米。新增土地儲備可售貨值約5000億元，其中收並購項目占比達到65%。

不斷攻城略地後，世茂也在2019年正式重回行業前十，跻身行業第九。

2019年，世茂完成銷售額為2600.66億元，同比上升47.6%，簽約面積增加37.1%至1465.6萬平方米。

規模增長同時，世茂繼續保持一貫的盈利能力。報告期内，營業額達1115億元，同比升30.4%，毛利341億元，毛利率保持在30%以上，實現核心業務淨利潤117.32億元；股東應占核心業務淨利潤85.51億元，股東應占核心業務淨利潤率14.6%。

保持比同規模企業更快的增速是許世壇對世茂未來增長的規劃，2020年世茂提出的銷售目標為3000億，同比增長約15.4%，年内世茂可售貨值為5000億元。

許世壇同時強調，“我們希望比前二十還要更快，權益後的利潤增長也希望能夠做到每年20%以上，這應該都是行業領先的標杆地位。”

謹慎並購

盡管並購帶來了規模的快速增長，但對于今年的形勢，許世壇則表達出更多的謹慎。

“今年中小開發商的壓力會很大，所以應該會有更多的機會。但是我們對收並購的項目，可能要求也會更嚴格，也會有更多的標準。所以今年的並購不一定會跟去年一樣這麼多，但是希望質量會更好。”

新冠疫情影響下，房企銷售和現金流表現遭遇不小的挑戰。許世壇預測，今年全國房地産銷售可能會有10%到15%的下降。具體在世茂上，今年前兩月銷售同比下降20%，因此一季度整體會下降10%。

雖然並購謹慎，但對2020的拿地計劃，世茂依舊會拿出銷售回款的50%做土地投資。

數據顯示，2019年世茂實現回款額1950億，回款率75%，截至2019年底擁有現金592億。管理層預計，2020年世茂的回款率将有機會提升至80%。按3000億銷售計算，回款可達2400億，50%的回款也有1200億元左右。

截至2019年末，世茂的土地儲備約為7679萬平方米，總貨值逾1.3萬億元，其中一二線、強三四線城市加起來擁有超過89%的可售貨值。

分區域看，粵港澳大灣區是世茂目前最大土儲區域，總可售貨值已達3800億元，其次才是長三角，約3500億貨值，福建和環渤海都在2000億左右。

事實上，随着行業趨于下行，謹慎穩健、保持現金流是大多房企2020年的應對之策，而世茂的拿地計劃仍稱得上進取。

據觀點地産新媒體了解，僅3月内，世茂就接連在浙江衢州、安徽阜陽、鄭州等地獲取土地，並以27.9億元收購綠城北京項目42.5%股權。

另一方面，並購之後世茂的财務表現依舊穩定。截至2019年末，世茂淨負債比率為59.7%，借貸總額由2018末1091.32億元增加16.0%至2019年末1265.55億元。

其中短期借貸約占29.1%，現金比率1.6倍，同時全年融資成本控制在5.6%左右。

消化福晟

並購話題下，如何消化千億規模的福晟資産包是市場最受關注焦點。

在今年1月份的發布會上，許世壇稱，“世茂和福晟是全方位的戰略合作，覆蓋福晟全部的項目，除住宅外，涉及産業鍊、建築生活甚至是商業辦公。”

對世茂而言，這個龐大的資産顯然不像單個項目一樣，可以在短時間内迅速處理完。

3月初，世茂福晟平台進行了一輪組織架構調整，新平台下設世茂福晟總部、世茂福晟長沙公司、世茂福晟鄭州公司、世茂福晟上海公司。

其中，呂翼任世茂福晟總裁；湯沸任世茂福晟首席财務官；潘俊鋼任世茂福晟副總裁、長沙公司董事長，分管世茂福晟長沙公司經營管理工作，向呂翼匯報。

據業績會現場透露，2020年世茂福晟這個平台的土地儲備有1200億，銷售目標定在300億元，另外還有超3000億元的舊改土儲。

不過，目前來看世茂並未将世茂福晟平台的銷售算入上市公司内，出于對福晟項目利潤表現的謹慎，對于更進一步的並表，許世壇也未透露詳細的時間表。

“我們會陸續把福晟的一些項目並到上市公司來，但需要我們做好盡調，資産、财務要很細地一項一項去做。”

對于福晟旗下的商業物業，許世壇表示，“不排除我們會出售一部分，也不排除我們會持有一部分。現階段我們需要做很多的分析和更細的工作，今年可能陸續都要處理。”

顯然，這樣涉及兩個公司的收購，對世茂财務、運營和管理能力将是一大挑戰。

多元業務

值得一提的是，與年報同時發出的另一則公告稱，為更好反映集團業務狀況，“世茂房地産控股有限公司”将更名為“世茂集團控股有限公司”。

世茂房地産稱，現時集團主要從事住宅物業開發、商用物業開發、酒店投資及營運，基于廣泛的業務範疇，董事會認為更改公司名稱将更有效反映集團的業務現況。

從數據上看，2019年世茂實現收入約為1115.17億元，約94.4%的收入來自物業銷售，另有5.6%的收入來自酒店經營、商業運營、物業管理收入及其他業務。

其中，酒店經營收入由2018年的19.08億元增加約9.9%至2019年的20.97億元，商業運營收入約為14.28億元，增幅為30.9%，物業管理及其他收入27億元，同比增長68.75%。

據了解，2020年世茂多元闆塊的收入目標為93億元，且物業、酒店在未來兩年内相繼分批分拆上市的計劃不變。

其中，物業上市将有望在今年内完成。據市場人士此前透露，預計今年年中，世茂服務将接近上市，募資額大約5億美元。

年報數據顯示，截至2019年12月31日，世茂服務已簽約面積逾1億平方米，簽約管理面積增速達42.9%，簽約管理項目超360個，其中第三方項目面積占比由1%提升至21%。2019年，世茂服務實現收入25億元，2020年物業收入提出的目標是50億，增幅達到100%。

另一方面，受疫情影響，2020年世茂對酒店和商業的表現則降低了增速目標。

許世壇透露，“酒店今年的預測，在疫情前本來可以做到30億收入，增長也差不多30%，但現在已經調減到5%。實際上它的真正影響應該不止，大概調減了五六億。”

“我們内部也不排除會對一些非優質或非核心的商業酒店進行出售，這也要看市場、也要看價格。”許世壇續稱。

持有更多現金以換取更優質的投資物業，在流動性加大的2020年，也成為不少地産商的選擇。

以下為世茂房地産控股有限公司2019年度業績發布會現場實錄：

現場提問：今年受新冠疫情的影響，對房企的銷售産生比較大的影響，對世茂房地産今年的業績是否有影響，管理層如何應對？會采取哪些積極有效的措施，公司預計銷售何時能夠恢復，管理層對今年的樓市有怎樣的預判？

許世壇：簡單地回答一下，實際上疫情應該是對全國的房地産銷售産生比較大的影響，剛才在報告里也匯報了我們預測可能會有10%到15%的下降，實際上15%的下降比很多機構預測的還要多，這是因為疫情不僅僅是對國内市場産生了影響，現在在國際全球範圍内的影響都是比較大的。

我們應對也比較迅速，2月啟動網上銷售，取得不錯的成績，截止到現在95%的售樓處都已經開了，很快就100%。截止到現在銷售額也會突破200億，比去年同期輕微上漲，但是因為1、2月份下降了20%多，所以整個一季度還是會下降10%以内。什麼時候疫情影響可以消化？我們估計在二季度，可能4、5月份會慢慢好一點，如果要有增長的話，我們判斷還是要到下半年，特别是要看國家在二季度的政策。

剛才說了降息、降稅、降費，如果有很多政策的密集出台，流動性有比較大的改善，我們判斷最好的情況下，有可能做到15萬億，但是現階段的政策還是不夠的，所以市場的壓力還是巨大的。

現場提問：收並購去年成為世茂的亮點，今年戰略上會繼續加大還是保守一些，對外合作的標準是什麼？第二，近期世茂福晟的組織架構已經浮出水面，能夠介紹一下世茂福晟的情況，旗下有哪些資産，何時可以正常運作，未來三年的目標是什麼？

許世壇：其實收並購确實去年是世茂比較好的一塊，也增加了我們大量的可售資源，去年5000億的可售資源有三分之二以上都是通過收並購帶動的。您剛才問力度如何，我相信今年的收並購應該有更大的機會，因為市場現在因為疫情的原因，起到一些變化，特别是當下流動性對大企業還是很充足的，我相信對中小開發商的壓力還是會很大，所以應該會有更多的機會。

但是我們對收並購的項目，可能要求也會更嚴格，也會有更多的標準，可能也不一定，因為現在好的標的也不是那麼多，所以我相信不一定會跟去年一樣這麼多，但是我們希望質量會更好。

實際上我們今年的購地計劃與去年也差不多，去年新增5000億貨值還是很大的，我們投了上千億在土地上，我們相信今年也差不多，還是希望回款一半用來做土地的投資。

至于第二個，實際上福晟是我們的一個戰略合作，很多都在穩步推進，比如物業公司的項目，我們會一個一個項目去做很詳細的盡調，要去看它的負債、結構，也不是一下子全收，我們現在比較多的可能還是通過品牌的進入來做，當然過程中有好的項目我們就會陸續做轉股，所以可以看到組織上的調整和轉股，這塊由世茂海峽公司直接對接，所以大家可以看到組織架構上我們已經進入了管理。

另外，土地儲備上還有很大的舊改，但舊改也不是大家想的很慢的，還是挺快的，今年應該還有好幾個項目，所以我們會陸續的拓展。我想湯董也在跟金融機構在溝通，有些是不是可以降息或做處理，我們會處理好再一步一步並到上市公司。

大家不用擔心，並購並不是要花很多錢或者背很大的負債，我們要一步一步去做，一步一步有序地安排。湯董會與大家做更詳細的說明。

湯沸：我們的合作都在順利推進過程中，現在先幫助福晟項目恢復生産，也在協助他們做債務重組，還是以協助其恢復生産為前提。剛才副主席說到，我們現在在合作中，可以從幾個方面，一個就是在住宅上，現在福晟土儲已經超過1200億，今年銷售目標大概在300億。

目前在分階段推進合作事項，首先是從市場潛力大的地區，包括鄭州、長沙、大灣區等地方，首批會有3到5個項目合作，這個收購工作正在有序推進。另外福晟舊改的資源非常豐富，那麼我們在合作中，舊改的貨值現在預估有超過3000億，城市的更新需要一段時間，世茂會根據項目的進度推進合作。

另外，福晟旗下原來的商業資産也有優質的資産，所以我們一直也在密切跟蹤，就優質資産在商議合作方式。最重要的還有福晟的六建，這個總包單位将作為我們補充世茂上下遊産業鍊的一個關鍵内容，會打造整個世茂的産業鍊，通過建築施工的領域。

現場提問：今年3000億目標不含戰略合作，世茂福晟的合作是不是不會並入報表？第二，世茂房地産未來三年有沒有自己的目標和規劃，有沒有一個更快或更好的目標達到市場更大的規模？第三，世茂的酒店和物業的分拆上市計劃是否有改變？

許世壇：第一，銷售口徑3000億确實不含戰略合作，但是您說是不是不會並，也不是這樣說，因為銷售口徑只是一個統計的說法，我剛才也說了我們會陸續把福晟的一些項目，可以並到上市公司來，這需要一個過程，也需要我們做好盡調，資産、财務要很細地一項一項去做。

所以3000億，我們的意思還是謹慎的一個預測。因為疫情的影響，我們也不希望把指標定得特别高。

第二，關于未來三年，實際上我們已經有一個五年的計劃，2017、2018、2019年是快速增長年，2020年、2021年也會持續快速增長。所以世茂應該每年還是會進步的，但快多少這也很難說，但是我們對2021年已經有很細的要求，在銷售的增速上，希望比前二十還要更快。權益後的利潤增長也希望能夠做到每年20%以上，這應該都是行業領先的標杆地位。

至于您說的分拆上市，特别是物業和酒店，應該會在未來的兩三年内分拆上市，物業應該會更快一些。

現場提問：剛才也提到我們可能會並福晟，有很多酒店、物業的服務。其實我想問一下，大概是兩到三年去分拆，中間我們是不是要出售一些沒有那麼優質的資産，現在有沒有統計過，還是要運營到什麼程度，會不會拖慢分拆的流程？

今年我們收並購主要還是資産包，會不會有想法收一些比較小規模的上市公司，還是我們收並購的方式還是主要是買資産包？你們對于合約銷售很有信心，這一塊你們覺得增長是不是還會有比較高的水平？

最後酒店方面，會不會受到疫情的影響比較大，利潤有沒有一個預判，可能會影響到多少，現在的酒店有沒有預算什麼時候會重回比較高的入住率？

許世壇：關于福晟，他的商業和投資性物業，我們确實現在在密切跟進，也不排除會出售一部分，也不排除我們會持有一部分，如果股份公司覺得合适，也會考慮。當然現階段我們需要做很多的分析和更細的工作。也不會像您說的等兩三年，今年可能陸續都要處理。

當然我們内部也不排除會對一些非優質或非核心的商業酒店進行出售，這也要看市場、也要看價格，當然今年的流動性可能好一點，但是也要看，不是想出售就能出售。我們也在這個過程中盡可能提升這些資産的回報。

關于收並購怎麼收，實際上我們前幾年的收並購比較多的還是項目，去年就有點不一樣，去年更多的是資産包，就是一個企業，我們覺得比較好的十個五個項目，當然去年福晟的合作就更大，差不多是公司與公司的合作。

您說未來是公司的合作、項目的合作還是資産包的合作，我們覺得還是要看不同的情況、不同的企業，也有不同的需求。我們如果覺得交易太復雜，可能就收項目，如果覺得有合适的機會就收資産包，如果看好他的合作不僅僅在住宅，像我們和福晟的戰略合作，剛才湯董也說了，不是住宅這麼簡單的合作，還有物業、産業鍊和多元化商業的合作，那我們可能就會公司和公司層面的合作。

關于銷售，主要是我們去年收並購比較多，可售資源已經突破5000億，不賣3000億也是不對的。另外我們對未來一兩年的市場也有充分的預測，3000億也已經考慮了疫情的影響，當然現在國際的形勢更嚴峻，我們也會更謹慎。

另外，酒店和商業的受疫情影響确實很大，實際上我們酒店今年的預測，在疫情前可以做到30億收入，增長也差不多30%，現在我們已經調減到5%。實際上它的真正影響應該不止，大概調減了五六億，所以下半年我們需要做得更好。

現場提問：公司去年增加了很多土儲，但是在去年上半年年報中，是淨流入，是怎麼做到的？世茂今年的重點區域在哪里？

許世壇：關于土地的問題，因為上半年我們拿地不是這麼多，我們去年5000億貨值比較多，實際上也是下半年，也導致六七月很多是在年底才能銷售，也影響到我們的去化和回款。

因為我們的收購和其他開發商不太一樣，去年很多資産的收購，我們不是買100%，比如我們和泰禾的合作，很多都是只收51%，實際上不需要付100%的錢，所以我們可能只是付一半的錢，其實這也是我們今後發展的一個方向，我們不一定會要求全部收購100%，因為對方可能也不願意吸收全部的權益，所以這塊是我們土地的一些辦法。

你剛才問到的資金如何鋪排，我們希望回款50%用于土地投資，如果今年3000億回款能做到80%2400億，我們還是會花1000多億在土地投資，當然這是在權益前。

另外，重點的區域，以前大家對世茂的理解，應該是在長三角、上海和周邊比較強，後來是福建區域做得比較好，實際上我們現在最大的土地儲備已經在大灣區有接近4000億的貨值，第二個才是長三角3500億，福建和環渤海都在2000億左右，我們最大的布局還是在這幾個地方。

今年的投入，我相信還是會重點在大灣區、在長三角、在福建、在環渤海，當然中西部我們也會持續跟進，肯定是在國家戰略發展的重點區域。