觀點直擊 | 綠景中國:還是關注大規模連片開發的舊改項目

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2020-03-30 23:09

  • “一兩年之後,公司就主要依靠兩個非常大的舊改項目提供增長點。” 陳健民稱,這兩個重點項目就是珠海東橋智慧城區更新項目及深圳白石洲城市更新項目。

    觀點地産網 3月30日,綠景中國在網上舉行了2019年年度業績發布會,公司執行董事兼主席黃敬舒,帶領執行董事兼行政總裁唐壽春、财務總監兼公司秘書陳健民等管理層出席,與投資者、媒體等進行交流。

    過去一年,這家唐壽春口中的“特色地産商”取得了不錯的成績。得益于紅樹灣壹号項目實現結轉,綠景中國營業收入同比大增52.85%至69.02億元,毛利錄得44.3億元,同比增長64.93%,而毛利率為64.2%。

    當中,紅樹灣壹号項目貢獻了全年收入的75%,該項目的毛利率更超過70%,淨利潤率超過30%。據了解,紅樹灣壹号前身為沙嘴村舊改項目一期,樓盤于2018年10月入市。

    短期增長點:四個項目

    對于未來幾年發展,綠景中國目標十分明确,管理層亦作出了詳細的規劃:短期内依靠幾個項目進行過渡;接下來則主要待白石洲舊改項目進入收獲期,為公司帶來爆發性增長。

    具體而言,2020-2022年,綠景中國将利用現有項目實現平穩增長。陳健民表示,“目前公司擁有可售貨值超過150億元”,已足夠未來幾年穩定使用(去年該公司總合同銷售金額約為62.8億元)。

    “紅樹灣壹号還有30億貨值……深圳美景廣場貨值亦接近30億元……珠海喜悅荟貨值在90-100億元,老項目化州國際花城,一年也是可以提供10-15億元銷售左右。” 陳健民透露。

    他說,上述四個項目就是綠景未來一兩年收入的增長點。同時,還有深圳黎光城市更新項目、香港流浮山項目預計都能産生收入。

    前者最早在2007年便由綠景介入,項目開發建設用地面積4.25萬平方米;後者是綠景在香港的首個房地産發展項目,占地面積約8.24萬平方米,由約114棟低密度臨海獨棟别墅組成。

    另一方面,按管理層的說法,綠景中國未來還将提高對商業物業的關注。資料顯示,截至去年年末,綠景中國共持有26項投資性物業,總建築面積約61.27萬平方米。

    “估計随着旗下核心城市舊改項目的開發,及大股東資産的陸續注入,估計8-9年之間,公司投資性物業建築面積将達到200萬平方米。” 執行董事黃浩源表示,屆時租金收入或可達到數十億元。

    據了解,綠景中國2020/21年計劃開業的商業項目就有,東莞綠景佐阾購物中心和綠景佐阾紅樹灣壹号購物中心。

    舊改航母白石洲

    “一兩年之後,公司主要依靠兩個非常大的舊改項目提供增長點。” 陳健民稱,這兩個重點項目就是珠海東橋智慧城區更新項目及深圳白石洲城市更新項目。

    其中,珠海東橋項目在剛剛過去的1月份已經實現開工。根據計劃,這個占地面積20.8萬平方米,總建築面積約74.4萬平方米的舊改,将分兩期開發。項目總體可售面積約30.3萬平方米,預計一期将在2021年下半年開始預售。

    至于開發規模達358萬平方米的白石洲項目,其一直被外界稱為"深圳舊改航母"。“項目計劃将進行三期滾動開發,並預計在2023-2030年進入銷售、現金回籠階段。” 唐壽春表示。

    同時,項目一期在2020年下半年就能開工,按此預測在2022年底或能進行初步預售。

    去年10月末,通過直接收購控股股東黃康境的私人公司,綠景将白石洲項目25%股權注入上市平台。而何時能實現完全注入,則是外界對綠景中國的關注點之一。

    對此陳健民透露,余下75%股權注入進度,将按照項目進度及資本市場環境作決定。“預計時間是在2020年年底進行。”他說,接下來公司的最重要工作,是要達到私人物業拆遷簽約100%,之後項目就能真正進入開發階段。

    “整個白石洲項目的可售面積預計為180萬平方米。”其稱,以目前深圳平均樓價計算,一個白石洲項目就能對公司有脫胎換骨的影響。

    除此之外,綠景目前擁有土地儲備約450萬平方米用作未來使用。“大股東還有近1500萬平方米土儲,未來将會陸續注入到上市公司。”執行董事葉興安介紹。

    他表示,在一定程度,上市公司土地儲備是能夠滿足未來很多年開發需要,因此公司沒有土儲壓力,“拿不拿地都可以”。

    “但公司還是會積極拓展新的項目。”他提出,未來綠景的拓展方向還是集中珠三角和長三角兩個經濟發達地區。其中,在珠三角會比較關注“較大規模的連片開發的城市更新項目”,在長三角則将積極尋找一些相對短平快的項目。

    “開發結轉單個利潤、毛利率較高的大型項目,便能惠澤全年”,是對綠景中國過去經營路線的簡單概括,而綠景未來還将繼續堅持這個模式。

    “大股東孵化,成熟項目注入上市平台,上市公司進行開發。”唐壽春表示,與控股股東一二手聯動發展城市更新項目,是綠景中國獨特的商業模式,該模式也十分抗風險。他希望大家看到公司未來的潛力。

    撰文:劉子棟    

    審校:劉滿桃



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