H股全流通和巨量舊改土儲 助力富力集團業績增長

3月26日午間，富力集團發布了2019年業績報告。

報告期内，富力集團營業收入為人民币908.1億元，同比增幅為18%，毛利率及物業銷售的毛利率分别上升至32.8%及34.9%。實現淨利潤100.9億元，同比增長16%；歸屬股東淨利潤96.72億元，同比增長15.54%。報告期内，集團權益協議銷售面積1254.76萬平方米，同比長23%。

在地産調控不斷加碼、融資渠道不斷收窄、銷售市場未見火爆的大環境下，富力集團2019年獲得銷售面積和利潤等方面的大幅增長，實屬不易。

由于今年一季度新冠疫情的爆發，絕大多數房企1-3月份的銷售額都出現了大幅度的下降，但富力集團将2020年的銷售目標定為1520億。

如何實現這一目標？富力将在銷售端發力，同時融資端今年也會相當“給力”，而舊改的巨大潛力，也将為富力在未來實現持續穩定的增長提供低成本高質量的土儲。有此“三力”，富力增長可期。

銷售發力

富力集團早在2月15日就率先啟動在線購房營銷行動，客戶在平台上每套房繳納3000元的認購定金並簽署《商品房網上認購書》，就可參與認購。6月30日前客戶可無理由退房，如房源價格下調，富力還承諾補償差價。

另外，富力還将網上購房變成了全民賣房行動：客戶在購房平台每推薦一個新客戶，首次到訪獎勵100元，最高獎勵500元。若成功推介他人完成購房的獎勵，則有定金退還、1萬元及1%傭金作為獎勵。

這種超低認購金、超高傭金的網絡賣房方式，給富力集團帶來的銷售成果也是顯著的：首七天内錄得近10000個單位銷售，相等于建築面積接近100萬平方米。

當然，由于疫情的影響，跟其他房企一樣，富力1-2月份的銷售額出現了大幅的下降，但對富力來說，其影響沒有其他房企來得大。

一位長期關注富力的香港投資人士表示：從歷年數據來看，富力的推貨節奏主要集中在下半年，尤其是第四季度，相信四五月份國内的疫情會大大緩解，屆時線下購房将出現大幅反彈。

實際上，目前一些熱點城市已經出現了推盤即售罄的火爆場景，因此對于富力來說，完成全年1520億的銷售目標應該壓力不大。

融資給力

由于2017年吞下萬達集團的酒店資産，富力集團的财務壓力一度較大，但在富力财務部門的“四兩撥千斤”下，富力集團融資力度不斷加大，債務結構也得到極大改善。

2019上半年，富力籌集境外債券22.5億美元及境内債券人民币67.8 億元以延長快将到期的債務。2019年全年，富力共處理了人民币245.5億元的境内可回售債券，其中人民币14.3億元回購的部份已悉數償還，剩余人民币231.2億元已順利展期。

在去年香港資本市場流動性不是很暢通的情況下，富力集團依然逆勢而上，按發行價每股13.68港元發行2.73億股的H股新股，募集資金總額為37.35億港元。

截至2019年年底，富力集團持有人民币384.4億元的現金結余，同時，富力集團在多家銀行尚有人民币1200億元的授信額度未動用。

2020年一季度，房地産市場迎來一次融資相對寬松的“窗口期”，富力集團及時抓住機會，争分奪秒發債融資。

2月10日，富力非公開發行2020年公司債券總金額80億元，被上交所受理。2月28日，富力子公司發行2024年到期4億美元8.625%優先票據。

更振奮的消息則是，2月24日，富力地産申請H股境内未上市股份“全流通”方案的材料，已被證監會接收。此方案如獲通過，富力總股本中由内資股股東持有的63.14%股權（約22.07億股）将能夠在H股流通。

上述資本市場人士表示，富力集團如實施H股全流通，其股票流動性将大大增加，交易将更加活躍，全流動也有助于降低富力融資成本，方便富力進行抵押融資等操作。

舊改潛力

富力發迹于廣州的舊改，當年廣州舊廠房每一根煙囪的倒下，都有富力的一份功勞。廣州的珠江新城，被當地人戲稱為富力新城，因為富力在此地深耕多年，将原來雜亂無章的城中村改造成了鱗次栉比的地標性建築和寸土寸金的城市核心區。

而今，舊改依然是富力的殺手锏和巨大的利潤來源。業績報告顯示，2019年，富力集團按平均收購成本每平方米2600元在中國32個城市收購了244億元的土儲，面積約為940萬平方米。這一土地成本遠低于大多數房企，其原因則是這些土地中有一部分為城市更新項目。

富力在2015年參與改造的廣州黃埔筆村舊改項目，目前拆遷補償的簽約工作已基本完成。2019年8月，富力又拿下廣州花都新中軸線CBD舊村田美村，改造範圍用地面積11.49萬㎡，總投資預算17億元。

上述香港資本市場人士表示，富力在包括廣州在内的大灣區的舊改市場很有話語權，因為它在廣州做了那麼多年的舊改項目，其打造的珠江新城也是一張響當當的名片，因此在各地的舊改項目招標中，富力還是有一定的競争力的。

2019年富力通過在3個城市的城市更新項目轉化了179萬平方米土地儲備。一般而言，通過城市更新獲得的土地儲備通常較招拍挂及收購項目所獲得的利潤率更高。富力集團擁有大量可轉換土地儲備的機會，預計未來數年内通過城市更新項目轉化的潛在土地儲備建築面積超過4000萬平方米。