碧桂園2019年營收利潤雙增長 長期看好中國房地産市場

2019年，在“房住不炒”的政策背景下，全國新建商品房成交規模增速有所回落，但行業集中度進一步提升，資源禀賦優勢突出的龍頭房企依然保持着穩步增長的良好勢頭。3月27日，碧桂園發布的全年業績顯示，2019年該公司共錄得    5522億元的權益銷售額，同比增長10%。從盈利指標來看，公司也正朝着高質量發展階段邁進，全年收入4859.1億元，股東應占核心淨利潤401.2億元，分别實現28.2 %、17.6 %的同比增速。

作為國家新型城鎮化戰略的堅定追随者，碧桂園的領先優勢在于把握行業大勢、踩準行業周期，聚焦主流市場，和實現更精準的城市布局、項目投資及營銷策略。截至2019年底，公司權益可售資源高達24181億元，可滿足集團未來四年以上的銷售量。，

2020年初，受突發的疫情影響，諸多行業運營均受到了一定影響，房地産行業前2月的銷售業績也明顯下滑。碧桂園集團總裁莫斌在業績發布會上表示，對中國房地産市場有信心，城鎮化的推進仍有巨大空間。在疫情可控、政府出台相關支持政策的前提下，公司有信心能夠抓住疫情下的市場機會，實現高質量發展。“公司得益于1-6線城市的均衡布局，有相對大的空間去調整，對未來走勢謹慎樂觀。”

據了解，截至目前，碧桂園已有100%的在售項目開放線上售樓部，97%的售樓部恢復正常營業，95.2%的工地復工，3月份的銷售已恢復至接近去年同期水平。

在招商證券看來，中國城鎮化率的不斷提升，還可在未來給房地産需求提供良好支撐。但房地産行業将從大牛市向結構牛市的行情轉變，企業的商業模式将遭受挑戰。未來3-5年，将是房地産行業真龍頭的第二春，他們遵守不囤地不拿地王的紀律，快速周轉、适度杠杆、穩定盈利，從而具備更小的風險敞口和更高質量的增長。

業績穩健 對疫情後市場有信心

2019年，碧桂園緊抓城市群及熱點城市發展機遇，把握市場主流需求，加大營銷力度助力規模增長，公司全年共錄得5522億元的權益銷售金額，相較2018年增長10.03%，超出2019年TOP100房企6.5%的權益銷售金額增速，碧桂園的全口徑銷售金額依然獨占鰲頭。

增長質量的提升也是清晰可見的，2019年，碧桂園實現營業收入約為4859.1億元，同比增長28.2%；毛利潤約1266.4億元，同比增長23.6%；淨利潤約為612億元，同比增長26.1%；股東應占核心淨利潤達401.2億元，同比增長17.6%。

2020年初的新冠疫情給房企銷售帶來了一定的沖擊。據了解，今年1-2月份。碧桂園錄得的銷售額同比下降了約30%。不過，多家機構均認為，疫情雖帶來地産行業銷售及開工的短期停滞，但需求只會延後不會消失。随着市場秩序和購房需求的慢慢恢復，房地産市場有望在二季度恢復正常的銷售節奏。而碧桂園方面也表示對後市有信心，伴随着復工率的提升，截至目前，公司3月份的銷售錄得環比大幅上升，已恢復至接近去年同期水平。

在現金流充裕、對房地産市場長期看好的基礎上，碧桂園靈活把握了疫情下的土地投資窗口期，新增不少優質土地，1-2月的購地金額甚至還超過去年同期。

此外，該公司也在進一步鍛造内功，推進産品力、服務力的提升，以赢得更多的客戶和市場。2020年是碧桂園産品、服務全維提升元年，目前公司正在刷新内部健康住宅體繫標準，全力研發新産品繫，並已推動部分項目落地；同時，全周期客戶服務水平也在持續提升，通過聯合核心戰略聯盟企業打造會員專屬福利，數字化營銷和標準服務動作體繫的持續深挖将全面提升客戶體驗，全國社群運營體繫搭建配合新繫統開發也在推進中，當前已有部分地區試點。

深耕城市群 聚焦人口流入區域

研究機構指出，2019年，地産百強企業資源集聚效應更為強化，進一步加劇陣營間的分化，強者恒強态勢持續。而城市布局結構、深耕策略及運營水平的差異是陣營内部企業分化的主要因素。

全國廣泛布局、深耕核心城市群被認為是碧桂園始終保持行業領先地位的戰略基礎。 

據了解，截至2019年底，該公司的項目已遍布内地31個省（直轄市、自治區）的200多個地級市，擁有的權益可售資源約為24181億元，其中73%的權益貨值位于中國五大城市群（長三角/江浙滬皖，廣東省，環渤海/京津冀遼晉魯蒙，長江中遊/湘鄂，川渝）。

這五大城市群具備國家宏觀戰略政策支撐、經濟發展水平較高且需求旺盛，被認為是中國房地産市場最具發展潛力的區域，GDP占比高達53.4%，常住人口占比為40.6%，開發投資額及銷售額占比分别為55.8%、57.2%。據調查，疫情後50.9%購房者更傾向在資源集中的城市置業，可以預見，這些城市的房地産市場也将在疫情後率先復蘇，碧桂園憑借充足的資源儲備有望獲得較好的業績支撐。

根據《2019年新型城鎮化建設重點任務》，碧桂園判斷落戶政策将使得城區人口在100萬-500萬的大城市成為主要受益地區。而目前該公司有97%的權益貨值位于常住人口50萬人以上的區域，93%位于人口流入區域，很好的契合了未來的人口流動趨勢。

精準投資 提升增長質量 

除了占據核心城市和城市圈這一戰略高地外，推動碧桂園規模、效益雙提升的還有一體化市場研究能力和精細化的投資管理策略。過去，市場曾對碧桂園布局三四線城市有所顧慮，但一組新數據的披露，讓這些城市的價值得以被重新認識。

據了解，截至2019年底，碧桂園三四線城市項目獲取18個月後的投資轉化率為1.27，相較同行一二線城市項目0.71或以下的投資轉化率，該公司三四線項目優勢明顯。在碧桂園進駐的三四線城市中，88%的城市處于庫存短缺或合理狀态，對應三四線城市權益貨值的88%。

碧桂園方面表示，根據市場變化，從2019年開始，公司的土地項目投資已有了更明确的目標和策略。而2020年，公司的投資管理精細化水平還将進一步提升，在防範經營風險的同時，持續提高經營績效和增長質量。

例如，投資額度上，2020年将實行全面預算管理，購地支出根據公司的收入和支出情況進行動态調整，也會根據全國貨量布局與全國市場分布的情況适當調節貨量的布局。投資方向是堅定看好新型城鎮化前景，堅持占領三四線、堅定下沉五六線、謹慎布局一二線。同時，科學研究各城市、各闆塊的供求關繫，尋找三四五線供求關繫良好的封閉市場，提高對項目的操盤、資金管控，提高合作項目的權益比。

在這個基礎框架下，因城施策，根據不同市場需求，采用不同的投資策略，通過調整供貨節奏、擴展市場邊界，打破時間和空間的限制。據介紹，碧桂園會監控每個特定城市的庫存和平均每月銷售面積，庫存分為四類：已取證未售、在建未取證、存地未開發、未來供地計劃。通過這些指標研究微觀市場的供求關繫，從而從市場的維度給出“積極進入”、“機會進入”、“暫不進入”的建議。

中銀國際認為，市場對于低線城市太過于悲觀，而事實是，截至2019年10月，低線城市無論是銷售面積還是銷售均價的增幅都跑赢了一二線城市。碧桂園一直有選擇性的在低線城市布局，盡管2019年的基數已經很高，但坐擁2.4萬億元權益可售資源，仍然有蓬勃發展的空間，預計2020年仍能實現溫和增長。