觀點直擊 | 林中：旭輝要提高權益占比至70% 很多企業要求被收購

觀點地産網 因新冠疫情帶來的影響，林中和林峰兩兄弟罕有地同一時間同一地點現身旭輝的業績發布會。

3月27日，旭輝控股公布過去一年的成績單，董事局主席林中、CEO林峰攜執行總裁陳東彪等一衆管理層出席。

2019年，旭輝完成合同銷售金額2006億元，同比增長32%。順利進入2000億門檻，旭輝也像絕對多數房企一樣變得越來越謹慎。

保證财務穩健、現金流安全，成為管理層口中的高頻詞匯。

反映在數據上，林中為旭輝2020年定下的目標為2300億，同比增速進一步放緩至15%。

他指出，2020年旭輝全年的供貨量為3800億元。其中受疫情影響，下半年将占七成，上半年僅保留三成。

作為行業的戰略家，林中也表達了自己對今年疫情影響下的行業判斷。

據其判斷，疫情對房企二、三、四月銷售的影響将使2020年行業整體銷售規模減少7%-10%。另外，今年房地産開發投資也會減少，而房價這将平穩增長。

與此同時，他認為，随着企業現金流緊張，破産中小企業增多，行業集中度進一步提高。

“年初到現在，我們接待了蠻多企業，他們要求被收並購，但是評估過後還沒有符合我們内部標準的，所以還沒有成功收購案例。”

大魚吃大魚的時代，林中一如既往謹慎。

增速放緩、權益提高

從2019年成績單來看，林中基本實現了他對旭輝各項指標“均好”的要求。

數據顯示，2019年内旭輝已确認收入上升29.3%至548億元；核心淨利潤增長24.7%至69.03億元；毛利率及核心淨利潤率分别為30.0%及12.6%（2018年分别為34.7%、13.1%）。

事實上，在已經發布2019年業績的房企中，無論是萬科、華潤等頭部企業，還是旭輝，都面臨毛利和淨利率下降的問題。

對此，林中並不諱言，他指出“行業未來毛利率壓力加大，但是我們會通過一些措施來穩定好我們的毛利率，未來旭輝的毛利率還是可以穩定在25%-30%。”

财務表現上，截至2019年12月31日，旭輝共有1037億元的有息債務（2018年：779億元）；負債對股本比率略微上升至68.5%，同時加權平均債務成本也微漲至6%。

盡管因融資趨緊影響，各項債務指標都有所上升，但對比同規模民營房企而言，旭輝的财務仍算相對穩健。

楊欣稱，“境内境外今年的一些資金成本都在降低，今年我們有機會能将融資成本控制在6%以内。”

另外，為進一步穩定現金流，旭輝也在加大項目回款的力度。

林峰透露，2019年旭輝全年回款率達到92%，較2018年提升5個百分點，全年共計回款1859億元。截至2019年底，旭輝在手現金達576億元。

此外，今年首兩月旭輝在銷售額同比下降時，仍錄得回款率同比上升。

手握足夠現金，令旭輝有更多余力投入土地市場。

2019年全年，旭輝共計收購79個新項目的權益，應占土地出讓金532億元。

進入2020年，旭輝加緊補倉，前兩月收購在上海、杭州、蘇州等城市新增9個項目的權益，應占土地出讓金合共84億元帶來的新增貨值超過200億。

值得一提的是，以“合作王”著稱的旭輝也在逐漸提升土地的權益比例，以避免增收不增利的情況。

林中稱，“2019年旭輝新增土儲權益比例是65%，今後的買地權益都會放在68%-70%。這樣未來三年銷售權益也将逐步提高，今年60%，明年65%，後年70%。”

因此，盡管2020年整體的銷售目標增速只有15%，但林中希望旭輝的權益比規模增速會達到20%甚至更多。

事實上，自2017年提出3000億目標後，旭輝就再未透露出任何激進的信号。無論是規模增速、财務模型、淨利水平，林中都企圖做到均好。

盡管穩定确保了活下去，但失去冒險精神在行業白熱化的兼收並購中，同樣也會意味着失去一些機會。

多元化投資與收入

顯然，僅僅依靠住宅業務緩慢的增長，並不足以維持企業的長治久安，因此林中更多寄望于多元化。

随着住宅開發行業逐漸觸頂，旭輝也在探索住宅、商業、長租等多渠道的收入來源。

數據顯示，2019年旭輝全年實現租金收入約為5.33億元，按年上升125%。

截至目前，旭輝擁有21個投資物業，已開業的商業已達60萬方，在建待開業的項目有66萬方，主要分布在一二線及強三線城市。

長租物業方面，截至2019年末，領寓國際已完成逾20個城市的覆蓋、簽約房間數量累計超過6.8萬間，具體的經營情況，年報則並未提及。

據悉，此前管理層曾希望未來三年租金收入可以有100%的增長。

不過，受疫情影響，今年商業地産遭遇不小打擊，同時過多投資物業在手也意味着大量資金。

楊欣透露，“2020年投資物業收入會有50%增長，2021有機會跨越10億收入的門檻。”

另外，其進一步稱，旭輝計劃投資性物業每年投入不超過權益回款10%。

不過目前來看，投資物業收入占旭輝全部已确認收入比例僅為1%，較2018年提高0.4個百分點。

多元化同樣體現在投拓端。

據介紹，2019年旭輝除公開的招拍挂市場外，通過勾地和收並購、一二級聯動等渠道拿地的占比達到33%。

林中認為，多元化拿地可以降低旭輝的土地成本，因此未來這一比例将進一步提升至50%。數據顯示，2019年旭輝新增土地平均地價也至5425元/平方米（2018年新增土地平均約為6190元/平方米），占當期銷售均價的32%。

另外，截至2月底，旭輝集團總土儲面積約6540萬平米，對應貨值9880億元，其中一二線及準二線占比達87%。權益提高、土地成本降低保障了旭輝在行業毛利壓力增大情況下的盈利能力。

或許，當規模增速不及過去，旭輝也更傾向于致力于提高利潤表現，以獲取資本市場更多的認可。