觀點直擊 | 李思廉首提富力降負債決心:今年内再下降15% (實錄)

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2020-03-26 23:12

  • 圍繞該公司的負債水平、土地策略和增長前景,人們亦作出了很多讨論。

    觀點地産網 3月26日,富力地産舉行了線上業績會。

    “原則上暫停拿地”、負債高企、酒店重資産到實現增發H股、嘗鮮全流通,在過去的一年内,富力受到市場的特别關注。

    圍繞該公司的負債水平、土地策略和增長前景,人們亦作出了很多讨論。

    再對業績報告中白紙黑字列出的數字做過多叙述,似乎有點浪費筆墨,富力的具體業績數據相信大家看一看公告就能大概了解。

    所以,我們來聊一些關鍵的問題。

    降負債目標

    關于降負債方面,公司聯席主席李思廉在業績會上,給出了明确的表态。而據參加了同日稍早舉行投資者會議的行業分析師表示,管理層稱預期在今年内可以将淨負債率在目前的水平下,再下降15%到185%以内;在3年左右,肯定可以将淨負債率降到150%以内。

    從去年下半年開始,富力明顯地将主要精力放在糾正集團财務健康上。李思廉在7月起草了一份名為《關于要求地區公司确保完成銷售任務的通知》的文件,指示公司的工作重點應圍繞“促銷售、抓回款”開展,且原則上暫停拿地工作。

    這個準則被嚴格執行,體現在土地上,富力2019年購置的38幅土地,買入時間幾乎都集中在前7個月。

    花費的240億元購地成本,亦只占全年協議銷售額的18%。該比率在2018年是28%,2017年為71%,2016年是29%。

    減少了支出,資金來源卻在拓寬。2019年12月19日,富力宣布折讓7.19%配售2.73億股新H股,共計募資37.35億港元。“富力配股長遠有助降低負債比率。”瑞銀當時的研究報告就指出,配售完成後,預期将導致富力列賬淨負債率從6月底的219%(第三季度末淨負債率一度高達230.1%)降至204%。

    實際的成績是,截至去年末富力成功将淨負債率壓到198.9%。富力一直比較依賴國内短期融資和境外債務以應對資金需求。目前資料顯示,富力擁有借款總額約1971.4億元,其中一年内、一年至五年内及五年後到期的債務分别占負債總額的32%、57%及11%。

    換句話說,富力在未來一年内需要償還的銀行貸款金額為381.6億元,但同期末富力持有現金僅為384.4億元,只能說略有盈余。

    不過管理層透露:“短債……今年大部分一年之内的債,大概一半已經還掉或者已經延長了。”而且“今年也沒有什麼美元債到期……我們的美元債、海外債都是明年到期。”所以短期内資金壓力不大。

    另一方面,李思廉亦表示富力正在積極吸引戰略投資或考慮出售一些重資産項目,從長遠考慮減輕負擔。同時,他也指出富力目前積壓了不少資金在城市更新項目上,“所以弄好一條村,也就可以體現一些強的數據下來(釋放沉澱的資金)。”

    土地放棄招拍挂

    按照的李思廉說法,富力目前可以說基本上暫時放棄了招拍挂市場。

    “坦白說,對在招拍挂市場的很大動作,沒有什麼特别的計劃,現時大家(房企們)都先看手上的錢先保護自己。”其稱,雖然一些原本已經答應參加的土拍還是會參加,但在土地方面富力還是會保守一點,“如果用一萬塊錢(售價)來說,那也就是在三千左右(地價)我們才會動心。”

    李思廉認為将公司的土儲控制在六七千萬平方米是一個合理數字。據了解,截至2019年末,富力的土地儲備為5790萬平方米,除去年新增的938.9萬平方米,該公司還透過在3個城市的城市更新項目轉化了179萬平方米土地。

    “今年我們轉化土地儲備是以舊改為主。”他表示看到各地政府都在加大力度、加快速度去推動城市更新項目,“我們希望可以每年有500萬平方米以上的土儲實現轉化。”

    目前,富力在全國範圍擁有已簽約合作城市更新項目70個,約合可售面積超4000萬平方米。而短期目標繫盡快轉化約1000萬平方米,對應貨值約2000億元。

    增長的邊界​

    2019年富力的銷售情況比較平淡,雖然推出了多達210個項目,預計貨值3000億元,去化53%便可完成1600億元的年度目標。但到年底,富力只完成了年度計劃的86.38%,實現協議銷售額1382億元,比2018年只增長了5%。

    因此針對今年不算明朗的經濟環境,管理層設定了同比增長10%的銷售目標(2019年目標是增長22%),即全年權益協議銷售目標為1520億元。

    與之對應,富力将入市銷售超過230個項目。李思廉承認肺炎疫情确實對1、2月份的銷售造成影響,但“3月份公司的銷售、銷售廳以及展廳都已經復工了,其中展銷廳大概9成以上都開始正常運作。”國内復蘇明顯,因此對全年的銷售還是比較樂觀。

    至于交樓方面,富力繼續提出約939萬平方米的龐大交付目標,當中預計上半年完成312萬平方米,下半年完成627萬平方米。另外截至2020年2月底,富力已售未結轉金額960億元,對應面積為860萬平方米中,2020年交付的就有530萬平方米。

    計劃與舊年相差無幾,去年其提出全年要實現交付920萬平方米,但實際上只實現了830萬平方米。

    所以對于今年的目標,還要看看富力接下來的實施情況。

    以下為廣州富力地産股份有限公司2019年全年業績發布會現場問答實錄:

    現場提問:請問集團之後會采取什麼樣的财務措施去管理淨負債水平?

    管理層:負債率是看公司的會計準則,會計準則包括過去比較長期的債、短期的債,最近我們目前比較重視短債,短債基本上在上半年或者今年大部分、一年之内的債,大部分、大概一半已經還掉或者已經延長了。

    目前公司淨負債率接近200%,希望能夠慢慢下降,下降的策略有幾個:第一加快銷售速度,第二希望買地的速度比較平穩,去年我們都是比較合理的,我們買的速度是放慢了一點點的,但我們靠舊改等其他項目可以補一些比較好的地段或者土地。包括銷售的策略,把公司的項目消化,可以把公司的杠杆慢慢降低。

    現場提問:債務方面是否有一些發債或其他的融資計劃?

    管理層:按照現在的情況,環境方面,國内的環境比海外的好一點,所以我們過去有機會發海外債,都是看比較穩定的時間才發。今年第一季度也是發了一些美元債,但是這個美元債是用來還明年的債。

    因為今年也沒有什麼美元債到期,海外的情況雖然最近環境變化比較大,但我們的美元債、海外債都是明年到期,不是今年有一些美元債到期。但看國内的情況、融資的情況,看這個市場,相比海外是比較穩定的,很多政策也出來了,都是很支持中國市場的經濟和環境的。所以,如果看最近的發債計劃,現在如果利率或者情況太波動的話,現在是沒有很着急說要發一些債。

    現場提問:今年是否有信心完成銷售目標?二、見到去年實際融資利率是6.6,是比同行比較高的,在今年會不會話有什麼方式可以去降低?三、請問現在公司售樓處的復工情況,以及公司如何看3月份樓市會不會有回暖或反彈?

    管理層:公司的利率,包括一些境内債和境外債,如果看本身公司的6.6的上升,按照之前的6.2%左右,目前6.6%其實上升的幅度是正常的。

    1、2月份的銷售,當然在疫情之下會有影響,但在3月份大家的銷售、銷售廳以及展廳都已經復工了,同時展銷廳已經開返大概9成以上基本上都開始正常運作。銷售情況以及3月份的銷售情況,遠遠比1、2月份是提高了很多,這方面在今時中國的疫情階段,已經是接近好轉的。

    現場提問:對于銷售的策略和看法?

    管理層:由于中國這一次疫情,我們覺得将去年的1380億增加10%去到今年的大概1500億這是合理的。我們也沒有特别進行降價處理,綜合情況來看,我們覺得維持這個預測是對公司最有利的。

    現場提問:疫情當下,想問一下公司的綜合融資成本有增加嗎?銀行的授信額度方面是否有存在一些優惠?二、現在全球在低息環境下,最近公司是否有考慮發行海外債?三、公司如何看今年國内的房價?

    管理層:我們預測房價是平穩的,因為也沒有太多的空間給地價來下跌。今年過了兩個多月,可以看到很多國内城市的土地成交都相對穩定,可以預期今年的房價大部分城市都是以平穩為主。

    公司暫時沒有發外債的計劃,公司總的借貸成本控制在全部所有長短都控制在6.6左右,這在市場里頭算是不錯的表現。授信額度方面,中國現在是沒有直接給房地産優惠政策,但是由于降準釋放了很多錢在市場,對發企業債也開放了一些政策,所以整體估計上市的内房今年都可以的。

    目前一些房地産企業破産或者資金鍊斷裂,這都是小企業或者沒有上市的企業,大型的上市公司沒出現這種情況。

    現場提問:公司今年對土儲有什麼計劃?對未來房地産發展有什麼看法?

    管理層:土地儲備方面,1、2月份沒有什麼特别動作。我們今年會加快舊村改造、轉化土地,應該陸陸續續有幾百萬平方米推出市場,預計舊城改造産生出來的銷售量大概是幾百億。

    我們公司目前是以舊改為主,每年希望可以轉化500萬平方米以上的土儲,由于我們整個舊村改造的土儲有兩千幾萬平方米,這也夠我們未來幾年的發展了。

    舊城改造由于土地成本比較低,平均毛利會拉到40%左右,這可以支撐公司在三四線城市的低毛利率的表現。

    由于疫情發生得比較突然,差不多一季度情況都比較差。但3月份是比較正常的,我自己是比較樂觀的。

    對中國的經濟發展。一來疫情是已經完全受控,二來對比2003年“非典”之後,經濟也是反彈得很厲害。如果以資金來講,全世界的資金都沒有什麼地方去的了,如果要安全的、夠體量的都是中國,中國是離不開房地産的,我對于今年全年的房地産是審慎樂觀的。

    撰文:劉子棟    

    審校:武瑾瑩



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