行業發展指數 | 1-2月中國聯合辦公發展指數TOP10及報告

观点指数研究院

2020-03-26 19:46

  • 疫情可以說在一定程度上刺激了市場上聯合辦公的短期需求,相比傳統辦公樓,聯合辦公在租賃方式上更具靈活性,成本節約優勢更加顯現。

    觀點指數 突如其來的疫情,是一場面向聯合辦公行業甚至整個租賃市場的大考。

    随着疫情逐漸得到控制,各地企業在2月底陸續複産複工,聯合辦公企業也積極配合做好相應的防疫工作,為複工的入駐企業與員工提供安全。同時,聯合辦公企業也在不同程度上開啟了租賃優惠,以尋求業務“回暖”。

    但需要注意的是,作為聯合辦公的主要客戶群,中小企業由于自身現金流緊張,業務前景不明朗,進而辦公租賃成本壓力有所加大,對辦公空間需求會暫時性減弱。而對于一些規模較大的客戶,也受到複工、返工時間影響。

    因此,聯合辦公企業将會面臨進賬減少、融資難等問題。不過,優客工場創始人毛大慶和新派公寓創始人王戈宏一起發聲,呼籲疫後國家建立百億租賃産業專項基金,以扶持中國租賃産業健康發展。或許将給行業發展帶來新轉機。

    疫情下的聯合辦公優勢

    2月下旬,優客工場公布,2020年2月1日至2月24日,優客工場在北京、廣州、深圳、廈門、珠海等多個城市先後累計新簽約200余個會員。新簽會員企業主要集中在高科技、文化傳媒和商業咨詢等行業。

    在疫情沖擊下,有這樣的成績實屬不易。另據觀點指數了解,在新增會員的地域分布中,除北京、深圳兩個聯合辦公企業聚集城市外,占比較多的其他城市還有廣州、廈門和珠海。

    據觀點指數觀察,近6個月來聯合辦公企業新開項目的城市布局,正往蘇州、杭州等強二線城市聚攏,這或許與聯合辦公企業主要客戶群城市下沉相呼應。

    近年來,部分二三線城市政商環境向好,在低成本和政府創業補貼的雙重作用下,部分企業從一線城市分流至其他線城市,整體市場需求逐步增大。

    此外,疫情可以說在一定程度上刺激了市場上聯合辦公的短期需求,因為部分企業複工推遲、生産停擺、資金壓力增大,選擇聯合辦公場所可以幫助企業降低物業維護和運營相關成本。

    相比傳統辦公樓,聯合辦公在租賃方式上更具靈活性,成本節約優勢更加顯現。同時憑借期限較短的租賃合同,以及可迅速調整的工作空間,聯合辦公可以快速适應租戶空間需求的變化。

    另一方面,對于聯合辦公企業來說,目前同樣是一個很好的擴張時機。據過往資料顯示,2003年SARS曾對北京寫字樓市場帶來重創,租金在一年内下降40%,這次疫情波及範圍之廣、影響程度之深遠超SARS。

    “工位”目前仍是聯合辦公的主要收入來源,這就要求聯合辦公企業需要具備一定規模的物業,同時還需要始終保持低運營成本和業務增長水平。若疫情之後,傳統寫字樓市場租賃出現了與2003年SARS期間相似的租金下滑,那對于聯合辦公企業來說未嘗不是一個很好的擴張機會。

    行業發展仍舊承壓

    按租賃市場交易慣例,聯合辦公每年有兩個新租高峰期,分别是春節後兩個月和第三季度,全年有70%-80%的新租成交在這兩個旺季完成。如今受疫情影響,既有節奏被打亂了,新簽客租金減少,成本卻因防疫物資而增加,現金流成為聯合辦公企業的巨大掣肘。

    不僅如此,聯合辦公企業或許還将面臨租客由于不能回城而大量退租的情況。同時。面對租戶不能及時生産、複工、産生現金流以支付租金的問題,令本來資金就緊張的聯合辦公企業面臨資金風險。因此,有業内預計,一些中小租賃企業的現金流,維持不超過3個月。

    從聯合辦公租戶構成來看,2019年租戶集中較多的前三個行業分别為互聯網行業、教育行業、金融行業,占比分别為16.2%、15.9%、14.1%。

    數據來源:iiMedia Research、觀點指數整理

    值得注意的是,教育業是聯合辦公行業第二大客戶群。此前有調研機構稱,近3成教育公司會選擇在疫情期間或結束後裁員,這或許會對部分聯合辦公企業客源産生一定影響,如何通過自身精細化運營策略吸引新租客成為關鍵。

    另外,2月14日,優客工場與新派長租公寓創始人建議設立“中國租賃産業專項扶持基金”,首期規模100億-200億,由住房租賃發展核心省市的政府引導基金按比例拿出一部分,與大中型銀行、大型險資企業一道做成資金池,對合格的租賃性企業以低息長周期貸款進行支持。

    數據顯示,中國聯合辦公企業已超300多家,布局網點數超6000多個,總體運營面積達1200萬平方米,提供工位數達200萬個。業内人士預計,到2022年,中國聯合辦行業規模将達到4103億元,行業待挖掘空間巨大。

    然而,目前聯合辦公行業缺乏金融政策的支持,加上大部分聯合辦公企業成立之初大都是“高租低賣”的方式拓展市場規模,持續發展的動力明顯不足。實際上,在剛剛過去的2019年,聯合辦公已經曆了洗牌期,在接受資金、運營、市場質疑等考驗之下,部分中小型聯合辦公企業在競争中被淘汰出局,整體行業估值出現了大滑坡。

    據觀點指數了解,目前在交易所雖挂牌了很多ABS(資産支持證券化)、類REITs、CMBS産品,但對企業的可抵押資産規模以及評級要求較高,絕大多數租賃企業指标達不到要求。

    截至目前,蘇州、上海、北京、青島等地相繼出台支持性措施,其中不乏減租減稅、延緩社保繳費等措施,但是當中大部分都是作為短期内的補貼政策,從長期來看,還需要資本上的突破與創新。盡管市場潛力巨大,行業發展路途尚遠。

    撰文:陳耀國    

    審校:陳朗洲



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