再申“聚焦開發主業” 遠洋集團20%毛利率與加快周轉

觀點地産網 3月底，房企紮堆披露全年業績數據，遠洋集團只是其中再平常不過的一家，只是其中的一些細處或許可以看出它過去一年的特點所在。

據遠洋集團3月24日公布的數據顯示，2019年，遠洋集團營業額較2018年增長23%至509.26億元，經營溢利（不包括投資物業公平值收益）較2018年增加14%至105.02億元；但與此同時，其公司擁有人應占溢利及每股溢利分别26.56億元及0.349元，均較上年同期下降26%，據悉是由于2018年有項目由存貨轉為投資性房地産，産生了較多評估增值。

也因投資性房地産的盤子增大，遠洋集團2019年已投入營運的項目可租賃面積約164.1萬平方米，實現租金收入40.5億元，同比升16%，EBITDA利潤24.2億元，同比升18%。

此外，其于報告期内錄得毛利102.22億元，較2018年上升23%；毛利率持平為20%；協議銷售總額為1300.3億元，同比增長19%。

銷售額增幅雖中規中矩，不過也並非不可理解，而這也将影響房企們對于未來發展的預判。

20%毛利率與加快周轉

相比遠洋集團前兩年銷售額同比增40%、55%的升幅，其去年19%的銷售增長不算出彩。

但事實上，2018年喊出銷售規模提速的遠洋集團，為了加快規模增長，早已開始着手加快周轉速度，小規模項目或更合心意，同時加大並表也是不二法則。

據披露，2019年遠洋集團在23個城市獲取了34個項目，新增土地儲備約450萬平米，平均地價為7794元每平米。新獲取的銷售型項目，並表比例接近90%。

同時，新增土地儲備的項目體量較為适中，以便于加快周轉速度。其中，20萬平米以下的項目，占比提升至79%；20-30萬平米的項目占比縮減至12%；30萬平米以上的項目占比僅為9%。

這一點在遠洋集團的土地投資策略中就有體現，即堅持“以我為主”，新項目要求主導操盤，不做财務投資，並加大項目權益的比例。同時堅持快周轉，在項目的選擇上以中小體量、快周轉的項目為主，降低地貨比，加快去化、加快周轉。

就觀點地産新媒體了解，遠洋集團2020年的土地投資策略還是堅持區域深耕，适度地南移西拓，聚焦三大都市圈，尤其是長三角和大灣區，拓展中西部的中心城市。

觀察遠洋集團2019年在區域上的銷售貢獻，京津冀、長三角、珠三角、長江中遊及成渝分别貢獻36%、22%、17%和14%，近90%協議銷售額來自五大城市群，這一表現倒是貼合其一貫堅持深耕五大城市群及優化土儲區域布局的理念。

而且上述區域貢獻比例較2018年的42%、9%、27%和14%，更趨均衡。

在衆多增長數據中，毛利率持平為20%顯得有些“紮眼”，這與其以往重倉布局京津冀同樣息息相關。

據觀點地産新媒體了解，京津冀地區素來是限價政策執行最嚴厲的地區，嚴格的樓市政策固然會帶來溢價區間的限制，而這對于目前主要項目布局在一二線城市，2019年結轉項目中京津冀地區占比達到三分之一的遠洋而言更為明顯。

另悉，遠洋去年大多數項目還是嚴格限價剛剛開始執行的時候銷售，更是直接影響到了公司2019年結轉的毛利率。

不過遠洋也早已發現布局過于集中所帶來的風險，所以該公司在這方面正在努力調整，到2019年，其在京津冀地區的土地儲備比例已經顯著下降。

數據顯示，截止2019年12月31日，遠洋集團已布局50個城市，總土地儲備4754萬平方米，其中二級開發土地儲備3724萬平方米，深圳舊改324萬平方米，一級開發706萬平方米。“得益于主動的優化區域布局，以及持續調整土儲區域結構，遠洋集團在長三角、珠三角、長江中遊及成渝區域土地儲備在過往四年均保持高復合增長率。”

另有消息指出，除了政策上的影響以外，由于收購合作方的股權産生部分的收購溢價，毛利率較低的回遷房在2019年年内集中結轉也直接影響了遠洋集團的毛利率。“剔除這兩項影響外，其開發業務的毛利率将提升近2個百分點。”

再申聚焦開發主業

其實，關于遠洋集團的土地投資策略，還有兩個很重要的指標：一是堅持聚焦開發主業，2020年在非開發業務上不增加淨資本的投入；二是堅持投資標準，要求新項目的毛利率不低于20%，IRR也不低于20%。

遠洋重新聚集開發主業的表态早已非新聞，2019年，遠洋集團就剝離了部分非主營業務，聚焦主業。

該公司從去年8月份開始，到今年的2月份，用半年時間完成了公司戰略發展的修訂，内部把它稱之為“第五步發展戰略”。該戰略目標，一是回歸開發主業，實現有質量的規模增長；二是面向企業運營，聚焦關鍵能力建設；三是與利益相關方共同實現可持續價值創造。

遠洋集團還表示，将以“建築健康和社會價值的創造者”作為五期戰略的戰略願景使命，致力于成為“以投資開發為主業，發展開發相關新業務的綜合型實業公司”。

其實在現有的财務數據之外，所有人都在關注新冠疫情對于房地産行業和企業的未來影響，因為沒有人可以置身事外。

遠洋集團在年報中透露，集團在管自營的6個購物中心疫情限制期内實行租金減半，與衆品牌商戶同舟共濟。

“在積極應對疫情的同時，該集團啟動了44個城市、75個項目的線上看房通道，方便客戶在線了解，健康置業。展望行業發展，線上銷售的創新營銷模式或将成為未來一段時間房地産企業競相争奪的新戰場。”

有知情人士指出，如今随着疫情得到控制，截止到目前，遠洋集團項目已基本實現了復工。在疫情比較嚴重的區域，武漢有三個項目，已經提交了復工申請，還在等待審批中。

數據顯示，目前遠洋集團在武漢僅有3個項目，這三個土儲占整個集團土儲的5%，年度的銷售額對集團全盤的貢獻，預計在4%到5%之間。“如果疫情能夠在3月底控制住的話，那麼估計對整個全年的銷售影響有限。”

“由于今年的復工時間比往年晚了一個多月的時間，所以對上半年交付可能影響比較大。但是對比全年來看，整個全年的這種竣工和交付，現在看應該與預期一致，從全年的這個竣工和交付的面積來看，同比還是會有符合預期的增長。

另一個讓遠洋集團樂觀的原因是，其早在2015年已開始健康住宅的探索。據了解，此次疫情在短期内對客戶的購房需求會有一些大影響，因為不少市場聲音指出，改善型具有獨立居住功能的、具有健康屬性的居住需求将會有所上升。

數據顯示，截止到2020年2月，遠洋集團已落地遠洋健康建築體繫的項目75個，面積超過1200萬平方米。

或是受到新冠疫情的觸動，遠洋集團強調說：“無論何種業務形态，遠洋集團都将繼續堅持‘建築健康’的發展理念，進一步深入研究健康産品的特點和標準，充實遠洋健康建築的内涵和外延，加快叠代遠洋健康建築體繫。”

另悉，一線和二線核心城市，購房熱度還會保持，甚至在疫情過去的時候，在短期的二季度三季度，出現一些快速的反彈。就遠洋而言，其主要項目多布局在一二線城市。