觀點直擊 | 攀升的土地、負債和疫情 奧園要加快結轉(實錄)

观点地产网

2020-03-25 23:07

  • 逐漸攀升的土地、建築支出和多元投入以及疫情影響,無疑會對奧園的負債水平造成壓力。

    觀點地産網 奧園2019年度營業額為505.3億元,同比增長63%、毛利潤率維持在29.7%、年度淨利潤更增長接近八成至52.2億元。

    奧園管理層或有理由高興,按過往記錄,奧園在2016-2018年合同銷售金額年複合增長率高達到89%。而2019年雖然增速下探,但奧園仍然披露實現了接近30%的增長,按此計算,其近四年内的複合增長率高達66%。

    不過,在3月25日下午召開2019年網上業績發布會後,就有不少關注這家“黑馬”房企的人士告訴觀點地産新媒體,奧園的重點或許不在舊年的業績如何,而在于明年的銷售還能實現多少增長。

    因此,面對(到目前為止)情況更嚴峻的2020年,奧園營運總裁馬軍說:“應該講總體行業快速增長的時期已經過去了,目前行業增速在趨緩是一個大的行情。”

    其稱,“公司今年主要的治理任務,首先要保證合理的增長”。據現場消息,奧園今年提出的預期銷售目标為同比增長12%,按此計算銷售金額約為1322億元,是該公司開始全國擴張以來最低的增長水平。

    需要加快的結轉

    現在,奧園似乎要下定決心處理項目結轉滞後的問題。過去一年,奧園成功交付了總樓面面積521萬平方米的物業,物業發展銷售收入亦實現480.91億元。兩個數字的同比增幅均超過五成,分别為57.9%及61.7%。

    與之對比,奧園去年新開工面積首次突破一千萬平方米達到1449.5萬平方米,竣工面積就從2018年的458萬平方米擴大至686.5萬平方米。

    在銷售增長放緩的情況下,加快結轉從而增厚營收和利潤,可能不失為好選擇。由于結轉速度與銷售速度長期不匹配,截至2019年12月底,奧園已經囤積了1705億元已售未結轉金額,是其2019年銷售額的1.5倍,及今年銷售目标的1.3倍。

    “在已售未結的1705億裡面,大概有800億會在2020年結轉,剩余的會在2021年和2022年結轉。”集團首席财務官陳志斌表示,公司今年結轉的金額大部分是來源于2018年的銷售,2018年奧園的合約銷售金額為912.8億元,“裡面大部分都會在2020年進行确認”。

    同時為了保證财務健康,奧園對旗下運行的“高周轉”模式提出更高要求。副總裁陳嘉揚介紹:“過去三年奧園從拿地到開盤的周期在逐步提速,由2017年的8.8個月縮短到2019年的7.5個月。”

    新購項目當年開盤率也從2017年的47%上升至55%,換句話說在奧園去年新購的87個項目中,有48個當年已經推出市場進行預售,以期更快回收投資資金,這同樣成為奧園工程量激增的原因之一。

    因此,相應地奧園2020年計劃新開工面積将提升到1850萬平方米,竣工面積預計超過920萬平方米。隻是日漸增加的建築支出将很大程度上影響奧園的債務。據了解,奧園2019年建築成本開支達到379億元。

    攀升的土地與負債

    另一重要的資金流出方向是土地儲備。奧園去年一口氣購置了87個新項目,新增可開發建築面積約1609萬平方米,付出的代價為339億元。

    “撇去一些比較小的開支,包括稅金、費用、分紅派息。” 陳志斌表示,奧園在現金流上,最大的支出還是來源于購地和建築成本開支。

    近年來奧園一直保持較高強度的購地力度,土地花費節節攀升。資料顯示,奧園在2017年起開始全國擴張,當年拿地面積1286萬平方米是2016年的4倍。翌年亦保持同樣的速度,花費268億元納儲1568萬平方米,2019年則更勝一籌。

    除收并購(奧園每年新增項目中約80%來自并購,2019年的數字是79%)、招拍挂、城市更新轉化之外,奧園開始熱衷于介入産業拿地,例如位于上海的東方美谷項目。

    但是,目前逐漸攀升的土地、建築支出和多元投入以及疫情影響,無疑會對奧園的負債水平造成壓力。該公司淨負債水平在2019年末攀升至74.9%,而前幾年都控制在65%以内。

    “這個74.9%,還有部分是由于我們在2019年有一個保險公司(百年人壽)的收購,支付了33億元。”陳志斌解釋,奧園已在今年1月份退出收購,相關的款項也會收回,所以“如果不考慮這個保險的收購,我們在2019年的負債率是66%”。 據觀點地産新媒體了解,截至2019年中期,奧園的淨負債率為64.2%,最明顯的增長發生在下半年。

    不過若觀察奧園未來一年内要償還多少款項,情況就不算太過樂觀。資料顯示,截至去年期末,奧園擁有不受限制的現金及銀行存款、結構性存款約588億元。

    而有息負債總額為951.09?億元,以還款期分類:1年内需償還債務為418.73億元,1年以上不超過2年需償還306.98億元,2年以上至5年以内的償還金額為225.38億元。

    現金看似能完全覆蓋短期負債,但同時奧園還有已簽訂未撥備的建築成本、土地款、收購款項約355.32億元,應占有關合營企業已簽訂未撥備的建築成本約34.8億元,需要在未來一年内撥付,還未算上述新一年的土地、建築等預算支出。

    而且奧園的銷售回款率不算優秀,去年該數字系78%,即1180.6億元銷售金額中,奧園能及時回收的有920.9億元,其實處于行業水平的中下遊。

    不過,對此管理層就認為,奧園在杠杆上還保留有一定的空間。“我們的指導淨負債水平是80%之下。” 陳志斌說,“一年内到期的400多億債務,我們在一季度也已經償還了大概100億。”

    其提出奧園已經做了充分的還款計劃,再融資方面也順利。據了解,奧園在今年1月和2月分别發行了一筆2.3億美元的銀團借款,利率是4.3%;一筆25.4億人民币5年期境内公司債,利率是5.5%;還有一筆1.88億美元363天的境外優先票據,利率是4.8%。

    “利率創下了新低。” 陳嘉揚表示, “另外下個月(4月份)我們就可以再申請新的發改委的(發債)額度。”

    因此在土地方面,奧園管理層表示,2020年還會按照實施了幾年的“合同銷售的30%-40%作為預算用于增加土儲”的準則推進擴張步伐。“我們今年買地的政策還是保持在以往的策略上,預算大概是400億多一點。”

    目标是以區域公司為據點,提升一二線城市土儲占比。

    疫情影響的12%

    至于最讓人關心的銷售增長,12%的指引不免讓人訝異,不過考慮疫情的影響,或也情有可原。

    在1月27日,奧園就推出“奧園購房寶”線上平台,開通24小時“線上售樓”業務,再搭配大力度的促銷手段,但似乎收效平平。前兩個月,奧園總共錄得合約銷售70.2億元,同比下降38%接近四成。其中2月份單月實現的合約銷售額僅為19.6億元,同比下降超過六成。

    “疫情對整個行業在2月份的銷售還是造成了一定的影響,進而影響了3月份的回款。”馬軍稱,“在3月份疫情逐步得到控制以來,随着複工複産……目前整體的到訪量回升還是比較明顯……大概已經上升到去年同期7成的水平。”

    “這段時間我們也在狠抓線上營銷以及線下的銷售,積極營銷。”他表示,預期3月份的銷售額應該能達到接近去年同期的總體水平,即約75億元左右。

    據透露,目前奧園旗下約99%售樓中心已複工,約94%的施工項目通過當地政府審批并複工。“我們的售樓處以及項目施工,現在有三個還沒複工,一個是武漢,一個是重慶萬州,還有一個是張家口的項目。”

    “目前來看,武漢項目已經可以預約看房了,隻是不允許大批量地看,但是可以提前預約,一周以後應該可以穩步地接受大規模看房……張家口和重慶萬州的項目在一周以内也都可以陸續複工複産。”

    馬軍預期到4月份整個市場将能慢慢平穩下來,到時候,“我們覺得改善型的需求以及郊區的一些度假式的樓盤可能會有更好的機會”,隻是具體情況還要在接下來的市況中驗證。

    以下為中國奧園2019年度業績發布會問答實錄:

    現場提問:疫情對集團銷售的影響如何?之後的時間能不能追回進度?線上看房和銷售的表現如何?怎樣看待疫情過後對房屋方面的需求?現在沒有複工的銷售中心和工地主要位于什麼地方?預期何時可以全面複工複産?

    馬軍:疫情對整個行業在2月份的銷售還是造成了一定的影響,進而影響了3月份的回款。

    在3月份疫情逐步得到控制以來,大部分的老百姓都積極地複工複産,目前整體的到訪量回升還是比較明顯,上周我們的監控看到,大概已經上升到去年同期7成的水平。進入4月份以後,相信随着境内的疫情進一步得到控制,老百姓的生活進入正軌,相信政府也會出台一系列的政策來刺激經濟,以及提振消費者的信心,所以目前還要看一些市場的發展情況。

    目前我們所做的工作,一是前段時間積極地複工複産。二是這段時間狠抓線上營銷以及線下的銷售,目前來看我們的成交在3月份應該能達到接近去年同期的總體水平。

    現在沒有複工的項目主要在武漢有一個項目,重慶萬州有一個項目,另外張家口還有一個項目。這段時間政府也已經陸續通知了,目前武漢這個項目已經在預約看房了,隻是不允許大批量地看房,但是可以提前預約,一周以後應該可以穩步地接受大規模的看房。而且最近武漢市政府也發了文件,從4月8号以後,提出了一個整體複工的要求。張家口和重慶萬州的項目在一周以内也都可以陸續複工複産。

    疫情之後客戶的訴求,目前來看,應該講通過這次的疫情,中國廣大的老百姓在家裡待了很長一段時間,經過了積累和沉澱,這段時間對于自己的居住環境的訴求做了很多的思考。目前來看我們覺得改善型的需求以及郊區的一些度假式的樓盤可能會有更好的機會。

    現場提問:關于銷售回款,今年1、2月受到新冠肺炎疫情的影響,公司的銷售額同比明顯下降,對于今後一段時間的銷售回款和回款率也會造成影響,接下來會不會使公司在債務違約方面的風險提高?在銷售層面管理層接下來是如何規劃的?

    陳志斌:公司在1月份以及2月份的銷售回款沒有受到太大的影響,但是因為2月份的銷售降低,在3月份可能會有一定的下滑。應該這麼講,回款這部分我們的工作一直抓得比較緊,另外融資這項工作我們也抓得比較好,1月份和2月份我們的融資工作采取的措施比較得力,目前整體的企業現金流情況還是非常良好的,對整個企業的經營不會産生太大的影響。

    現場提問:關于線上營銷,線上營銷推出了多個優惠之後,帶來了多少銷售額?估計無理由退房對于最終入賬的影響有多大?

    馬軍:我們線上售樓處總體的成交沒有同時期的降低售價,現在我們這個成交大概有20幾個億,裡面包含了有接近10個億的銷售額是有兜底條款的,另外一部分是可以無條件退房的,這也就是我剛才講到的,線上銷售可以鎖定一部分渠道以及電商,充分挖掘他們的潛力,他們會再進行轉售或者是其它的方式。

    現場提問:公司怎樣看待今年的市場走向?對奧園來講今年最重要的工作是什麼?接下來有什麼樣的融資安排,今年内到期的債務方面有何安排?最看重哪些财務指标?

    馬軍:市場總體的走向從大方向來看,無論是去年年底還是今年年初,都能夠看出來中央房住不炒的主基調還是不會變的,還是穩字當頭。現在因城施策,各地的地方政府确實受到了不同的經濟發展的壓力,他們采取的力度是不一樣的。

    尤其是在這波疫情期間,各地所受的影響和損失也各不相同,接下來我們相信不同的城市會采取不同的策略,來應對這次市場的下滑。我們看到在3月份大家的生活、工作逐步進入正軌以後,很多城市現在已經在出台一些政策,包括對房企的優惠政策,比如說有些稅費可以晚點收,地價可以晚一點交,或者分期交,或者采取了審批速度加快,提前讓房企進行預售,對客戶的首付款以及其它方面的貸款支持,也能起到一定的補充和助力的作用。

    現在3月份,客戶到訪量已經在逐步恢複,到4月份整個市場能慢慢平穩下來。

    應該講,總體的行業快速增長的時期已經過去了,目前行業的增速在趨緩,這是一個大的行情。

    陳志斌:關于2020年的融資安排,如果按我們的現金流來看,2020年到期的債務是400億,一季度我們已經完成了超過100億的債務再融資,接下來的債務我們也會根據到期情況提前安排好相關資金。現在公司的資金其實是比較充裕的,有超過600億的現金,所以在到期壓力上還是比較小的。

    關于财務指标的重視因素,其實公司一直都比較關注各項财務指标,不會說因為追求哪一項财務指标而做工作,我們是追求各項财務指标的均好和平衡。例如毛利率、利潤率、負債率,從長遠來看公司也希望這些指标能夠向良性的方向發展。

    馬軍:我再補充一下,剛才提到了公司今年主要的治理任務,首先我們要保證一個合理的增長,第二是要不斷地提升管理水平,優化财務指标,今年我們将繼續重點在産品力提高、提高産品溢價方面下工夫,同時在降低成本造價方面充分地挖掘潛力,以提高利潤水平。

    現場提問:公司在2020年會采取什麼樣的土地政策?還會遵循合同銷售的30%到40%作為預算用于增加土儲嗎?公司未來幾年會保持怎樣的結轉節奏?今年的結轉目标是什麼?已售未結的1705億的結轉安排是怎麼樣的?

    陳志斌:我們今年買地預算的政策還是保持在以往的指引上,就是不超過全年銷售額的1/3,今年我們的預算大概是400億多一點,當然這也會根據我們的銷售實際情況做動态的調整,但是無論如何也不會突破1/3的底線。

    關于結轉的情況,我們2020年結轉的金額大部分是來源于2018年的銷售,2018年我們的合約銷售金額超過900億。在已售未結的1700億裡面,大概有800億會在2020年結轉,剩下的會在2021年和2022年結轉。

    郭梓甯:拿地的政策方面,我們一方面繼續做好收并購的工作,選擇一些優質的項目或者優質的房地産企業進行收并購,另一方面會繼續大力推進三舊改造項目,我們今年會有一批(大概8-10個)項目從一級開發轉為二級開發,這也為我們今後的土地儲備打下良好的基礎。

    現場提問:公司在2020年和2021年的拿地方式是以招拍挂為主還是以舊改為主,相應的融資方式是怎樣的?第二,管理層在境内融資政策方面有沒有看到松綁的可能性?現在有沒有拿到新的發改委的發債額度,今年的余額還有多少?第三,今年到期的美元債情況如何,是否已經對9月份可以回購的美元及新加坡元債做了相應的再融資安排?

    郭梓甯:2020年到2021年我們拿地的方式,主要是選擇一些優質的房地産項目和優質的房地産企業進行收并購,同時也會參加一些招拍挂,當然我們也不會舉到太高,還有一個重要的拿地方式,就是加快三舊改造的力度。

    截止到去年底,我們有30多個三舊改造項目,今年一季度也拓展了一批三舊改造項目。我們這些三舊改造項目主要都是位于大灣區,特别是位于廣州、深圳、珠海、東莞、佛山這5個城市,我們今後的土地儲備以及提供可售貨值是比較可觀的,今後我們會繼續加大三舊改造的力度。

    陳嘉揚:剛剛在介紹債務結構的時候,包括一年内到期的短期借貸這個部分,我們一年内到期的短債大概是419億,這些短債在2020年上半年到期的占37%,在2020年下半年到期的是63%,所以絕大部分是在下半年到期。

    至于結構,超過一半都是境内的銀行貸款,針對融資的渠道,可以看到境内和境外的占比,從奧園總體的借貸來看,境内人民币借貸占比65%,境外占35%。境内的也是以銀行貸款為主,境外也有一些銀行的貸款、銀團的貸款,所以我們還是比較多元化的境内外融資的渠道。我們在2020年一季度已經償還或者已經做好再融資的已經有接近100億,這也進一步減輕了我們還債的壓力,所以目前短期借貸的占比是占到了33%。

    我們在過去兩個月做了一些融資,包括我們在今年1月份在境外做了一筆境外銀團,大概是2.3億美金,三年期,成本利率是平均大概6.5%左右。我們2月份在境外也發了一個短期的美元債券1.88億美金,利率是4.8%。另外我們在境内也是做了境内公司債,是25.4億人民币,5年期,成本是5.5%,也是創了成本的新低。

    我們在做境外美元債再融資安排的時候也要分析一下,我們在今年9月份有一筆5億美金、1億新币的債務到期,公司可以對它提前贖回,投資人也可以要求公司提前回購,一般來說正常的做法就是提前兩個月的時間跟投資人溝通,看看他們下一步的意向,目前還有一些時間做好準備。而且本身我們在2021年5月份有一筆美元債券到期,大概4.25億。

    一般來說國家發改委的額度都是可以提前一年申請,一年内有效,下個月我們就可以申請這個新的發改委的額度。所以我們目前都已經做好了準備,并且我們在去年的現金余額有680億,所以資金還是比較充足的,也是回答前面那個問題,會不會接下來造成債務違約的風險,其實并不會,因為我們公司已經提前将境内外再融資的部署安排都做好了,不會有違約的風險。

    現場提問:年初時公司曾提出2020年實現20%的業績增長,現在這個目标有否發生調整?第二,看到公司的非控股股東權益占比比較高,原因是什麼?非控股股東的利潤大概什麼時候可以完全體現出來,最終占比會達到多少?第三,2016-2018年期間,淨負債率一直保持在60%的水平,2019年看到銷售增速放緩,淨負債率以及總的負債卻大幅上升,原因是什麼?

    馬軍:奧園今年的業績增長目标是12%左右,我們對這個目标還是非常有信心的。一方面我們堅持公司以往發展的比較好的主要戰略,比如說現在平衡布局,同時我們的産品類型比較貼近調控的方向,目前我們公司的客戶成交剛需占到50%,改善型客戶大概占了35%左右,投資型客戶占了15%,同時我們堅持快速開發、快速銷售,包括去年我們增加了一部分招拍挂的項目,這部分項目大多數也能夠實現當年摘牌、當年銷售。

    同時,在這些老的比較好的管理辦法基礎上,去年我們加大了産品力的提升,在胡浩的帶領下,我們對産品力的主張、對目前成形的産品體系,以及在2019年年底我們出了一大批的項目,都已經進入了市場,整體的反響情況還非常不錯,實現了産品的溢價,所以總體來講我們各方面的準備還是比較充分的。

    陳嘉揚:關于非控股股東權益較高的問題,其實在之前我們的公告裡面也提到過,公司在2017年開始大幅的收并購、合作,會導緻我們的非控股股東權益有一個明顯的上升。

    從2017年開始到2019年,包括今年看到的數據,非控股股東權益還是比較平穩的,項目從股東的投入到實現回報是需要大概兩到三年的周期,尤其是我們有很多非控股股東的投入是舊改項目,它的周期會更長,所以它需要時間慢慢體現,我們也可以從剛剛公布發2019年數據中看到,今年非控股股東的收益已經超過10億,相信随着2020年更大收入的結轉,包括到2021年,這部分非控股股東權益的收益也會上去,随之而來它的分紅也會下來。

    我們沒有目标說要降到多少金額,這跟我們的合作模式和發展速度是相關的,所以這個我們還是會動态調整,但是它不會影響我們整體公司的權益比。

    淨負債率上升的問題,剛才我也提到,74.9%的淨負債率還是在我們目前的控制範圍内,因為我們一直是控制在80%以下的目标。負債率上升是因為我們去年有一個保險的收購,支付了30多億,對淨負債率有一定的影響,如果剔除的話,淨負債率是66%,跟2019年中期是差不多的,所以對這種上下不是太明顯的淨負債率的波動,我們覺得還是可以接受的。

    現場提問:關于3月份的做空報告,對公司頻頻被選中做空有何評價?

    陳志斌:關于3月初的做空報告,公司也做了一個公告澄清。公司因為過去幾年業績的關注度都比較高,我們的股票交易量也很大,股價的表現非常突出,所以受到的關注也比較多,但是公司還是會按照交易所的相關規則,在合規、披露方面做足工作,所以對這種做空的行為,我們認為是市場上的一些商業行為,一個健康的股票市場有做多也有做空。

    我們未來更多的是用數字說話,來駁斥這些做空的行為,也感謝大家對公司股票的關心。

    現場提問:公司收購百年人壽股份終止之後,未來會不會再強勢投資壽險企業?境外項目的發展除了港澳、澳洲、加拿大之外,還有沒有看其它的國家?

    陳嘉揚:公司收購百年人壽終止以後,現在正在按合約進行退款,對方也按合約來進行付款,沒有出現違約的情況。目前決策層還沒有考慮再進行其它的金融牌照的收購。

    境外發展方面,現在我們除了澳洲、加拿大溫哥華、多倫多、香港之外,我們也沒有做境外擴展的考慮,我們會好好地把現在已有的一些項目繼續深耕。

    撰文:劉子棟    

    審校:武瑾瑩



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