回暖三月蘇州再迎百億土拍 華潤、卓越、大發等搶灘長三角

观点地产网

2020-03-25 22:32

  • 這場百億級别的蘇州土拍,亮點可謂不少,包括大發地産首入蘇州市場、華潤置地落子補倉蘇州、卓越高調搶地等等。

    觀點地産網 受此前疫情影響,樓市陷入短暫沉寂期後,近日,蘇州、深圳、天津等城市推出不少新盤,再度出現搶房潮,一時間樓市回暖、買房趁早的言論甚嚣塵上。

    另一邊,對比近期土地市場的出讓情況,同樣可以感覺到,三月末疫情好轉、工作等逐漸走上正軌後,土地市場也逐漸回暖。

    3月25日,蘇州集中出讓6宗涉宅地塊,其中包括4宗純宅地及2宗商住地塊,總起價就已經達到110.84億元,吸引不少房企前來駐足觀望。

    值得一提的是,在開拍前或競拍的過程中,就已有不少地塊報價達到現房前一手,或價格已超過中止價。換而言之,上述6宗地塊均溢價成交,且拿地房企情緒高漲,最終成交總價達到123.69億元。

    衆多房企布局此地,似乎都指向着一個意圖——搶灘長三角。這場百億級别的蘇州土拍,亮點可謂不少,包括大發地産首入蘇州市場、華潤置地落子補倉蘇州、卓越高調搶地等等。

    回暖的蘇州土地市場

    在這場百億土拍前,朋友圈裡不斷出現蘇州搶房盛況的文章。

    最近一周,蘇州先推出三個房地産項目開盤,分别是龍湖的湖西星辰項目、碧桂園伴山瀾灣項目以及港中旅名門府項目,共787套房源入市,2天後蘇州龍湖天境大成加推了309套房源,逾千套房源入市交易。

    據觀點地産新媒體了解,蘇州吳中區的湖西星辰項目為龍湖首次線上開盤項目,一小時去化率便達到90%,60秒内銷售額12億。而龍湖天境大成項目于3月22日開盤,共推出311套房源,一分鐘後全部售罄。

    在24日的龍湖業績會上,CEO邵明曉還提及,3月開始,整個市場在慢慢複蘇,長三角已恢複到接近八成,而龍湖前天在蘇州一樓盤推出311套房子,很快就售罄了。

    與這一搶房潮如出一轍的是,近期蘇州土地市場上也出現了搶地的“小浪潮”,不論是3月13日蘇州首場節後土拍還是如今的百億土拍中,地塊均以溢價出讓。

    據觀點地産新媒體了解,當日6宗地塊在出讓前就已經獲得不少加價,競價時房企報價基本達到現房前一手或中止價,最終地塊成交價均高于市場指導價格,溢價率介乎10%至14%之間。

    其中最先出讓的地塊為高新區宅地,該地塊在14輪報價時超過中止價,進入一次性報價階段,蘇州禾超企業管理咨詢有限公司(東原)以7.29億元競得,溢價率13.57%。

    據了解,東原競得地塊旁邊有旭輝的寬閱雅苑項目等,且該地塊已取消竣工預售許可調整價,未來不受現房銷售的制約。但在出讓前,這一地塊原計劃用于商業、商務用地,最後以居住用途挂牌上市,因而曾引起不小争議。

    随後競價的地塊為吳中經開區2号宅地,華潤置地在第三輪報出33.03億元競得,成交樓面價1.85萬元/平方米,溢價率10.03%,該價格已達現房前一手,同時成交樓面價也達到了此次拍地最高水平。

    緊接着大發地産在經過14輪報價後,以7.29億元競得吳中區一宗商住地,成交樓面價1.42萬元/平方米,溢價率13.57%;金科集團蘇州房地産公司則以14.52億元競得相城區宅地,樓面價1.11萬元/平方米,溢價率13.37%。

    最後,恒泰以35.86億元拿下這場土拍裡出讓面積最大的一宗高新區商住地,值得注意的是,該地塊保留了竣工預售許可調整價,即地塊後期仍存在現房銷售的可能性。

    卓越則以23.97億元獲得吳中經開區宅地。至此,蘇州本場百億土拍結束,攬金逾120億元。值得一提的是,包括東原拿下的地塊,大發地産、金科集團以及卓越競得的地塊,均取消了竣工預售許可調整價。

    上海中原地産市場分析師盧文曦向觀點地産新媒體表示,事實上,今年以來二線城市土地市場的确蠻熱的,從整個布局和市場定位來說,還是很有機會的。包括蘇州近期推出了很多人才引進等政策,一定程度上激活市場需求,所以土地市場還是比較受關注的。

    據了解,蘇州市人民政府3月19日發文《市政府關于調整人才落戶相關政策的通知》,當中提到本科學曆且年齡不超過45周歲的可以直接落戶,無需社保;大專且年齡不超過35周歲,連續繳足6個月社保即可落戶。

    這項全面放松的人才政策将于5月1日起正式執行,換言之買房的門檻降低,這就衍生出更多購房潛在客戶。

    從此次蘇州樓市和土地市場呈現的情況來看,似乎都證明了回暖迹象,而疫情之後,被壓抑的不論是買房還是買地的需求,或許會再次得到釋放。

    房企搶灘長三角

    觀察拿地的企業會發現,此次蘇州百億土拍中既有央企“老大哥”華潤置地,也有長三角“熟客”金科集團,還有規模相對較小的東原、大發地産,更有鮮少在公開市場上露面的卓越。

    盧文曦也表示,此次拿地的房企中,諸如華潤置地這樣的大房企拿地,主要還是回歸一下蘇州市場,現在看它的決心還是很大的。

    去年,華潤置地在投資拿地上明顯放緩了速度,全年拿地權益價同比減少4.6%至988.8億元,拿地宗數較2018年減少17宗,2019全年拿地80宗。

    資料顯示,華東大區仍然是華潤置地的銷售主力,華東銷售占比也最高,2019年華東區域實現簽約729.27億元,占總銷售30.07%。從城市分布看,二線城市的收益占比仍然較大。

    而今年1-2月,華東區域的銷售占比提升至36.9%,累計實現銷售60.88億元。此外,前兩月在長三角地區隻拿了1宗地塊,此外還在徐州落子,3月以來更是未曾出現在華東區域拿地布局。

    上述業内人士也表示,華潤在蘇州的樓盤項目還是挺多的,但如果要深耕這一市場,土儲的節奏還是要跟上。

    另一方面,大發地産近期的拿地積極性較高,前不久剛以125%的溢價率在成都奪得新都區商住地後,一周内再次出手現身蘇州土拍市場拿下吳中區商住地。

    大發地産内部人士向觀點地産新媒體表示,此次拿地是首次落子,而蘇州有較強經濟基礎和發展潛力,符合大發的投資戰略。大發地産是深耕長三角的,業績貢獻率也絕大多數來源于長三角,同時對長三角熟悉,所以會持續深耕。

    這家滬系房企,在過去一年的拿地表現較為活躍,為實現規模化布局考量,大發地産2019年新進入杭州、鄭州、無錫、台州、常州、金華、南昌、徐州、泰安、江門、桐鄉、西甯等城市。

    大發此次拿下的蘇州吳中區商住地來看,成交樓面價較低,因此前期拿地成本不大,存在一定的增值空間,同時地塊不受現房銷售制約,留給企業的施展空間較大。

    除了華潤、大發地産外,金科在蘇州上一次拿地已經是2年前的6月份,彼時金科以底價12.34億元摘得吳江開發區宅地,樓面價為9423元/平方米,對比是次拿地樓面價提高近1700元/平方米。

    同樣地,卓越也鮮少出現在蘇州的土拍市場上,距離最近的一次拿地是在2017年12月,以底價12.98億競得南通主城區商住地,樓面價7910元/平方米。

    卓越集團副總裁陳林此前曾表示,卓越研究50個城市,已經進入32個城市,卓越從不盲目拿地,獲取核心區域高質量、低溢價的地塊,而長三角經濟圈也是布局的重點區域。

    過往報道顯示,卓越集團董事長李華曾在2018年新年緻辭中提到,高土儲,高周轉,強融資,三年千億目标已觸手可及。即是說,卓越計劃今年銷售突破千億。

    據觀點指數發布的2019中國房地産銷售金額TOP100榜單顯示,卓越集團以981億銷售位居37名,如此看來離千億目标似乎不遠。

    在這競争日益激烈的長三角市場環境下,房企更多考慮的是長遠銷售目标、搶占區域市場和利潤增長,而每一次的拿地都是對他們的考驗,也是他們對未來發展的選擇和考量。

    撰文:鄭培茵    

    審校:武瑾瑩



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