解局 | 中海觀察之宏洋秘密

觀點地産網 作為旗下三四線城市重要平台，中海宏洋發布了2019年經營業績。

3月20日，中國海外宏洋集團有限公司發布截至2019年12月31日止年度的末期業績公告。期内，中海宏洋錄得營業額為285.91億元，較去年上升32.8%，毛利及毛利率分别為95.28億元及33.3%，而去年則分别為62.61億元及29.1%。

公告指出，報告期内，中海宏洋的經營溢利為80.16億元，較去年上升54.7%，擁有人應占溢利為33.3億元，比去年上升63%，每股基本盈利為97.3仙（2018年為61.5仙）。

作為中海旗下的三四線區域平台，中海宏洋似乎並不引人關注。但事實上，若按照2019年的銷售成績，或者總土地儲備量，其在中海都具有非常重要的地位。

值得一提的是，這一平台，在最新的人事變動中，也迎來新的改變，由過去一段時間的中海董事長兼任變為專人專職，不再由顔建國兼任，轉由莊勇負責，或許這也意味着中海宏洋未來也被寄予了更大的期望。

可以知道的是，在受疫情影響的2020年，中海宏洋依然為自己定下了600億元的合約銷售目標，並且在新購土地儲備、竣工入夥面積、新開工面積上均有不同幅度的增長。而管理層在投資者會上甚至明确表示，未來派息率雖會向行業看齊，但要兼顧擴張。為了擴張，資産負債率可以提高到70%。

三四線城市平台

2010年，中海完成蚬殼電器的股權收購，這是中海宏洋的前身。目前，中海宏洋的定位很清晰，是中海的三四線城市發展平台，這一清晰定位，與當時時代背景息息相關。

2008年金融危機讓房地産蒙上陰影，大批房企經營困難，瀕臨資金鍊斷裂的風險，但随着四萬億刺激政策的實施，房地産行業復蘇，其中，三四線城市的房地産迅速興起。

那一年，中海确定了“内生性增長加外延式擴張雙線並舉”的發展戰略。外延式擴張就是緊盯有機會的上市公司平台，或者上市公司旗下的地産資産包進行收購。而據報道，當時中海策略明确，便是直接並購上市公司。

在上述背景下，彼時已經開始沖擊千億，並且連續多年為行業利潤王的中海，也希望能抓住三四線的波段性機會。就這樣，它遇上了中海宏洋。

資料顯示，蚬殼電器工業(集團)有限公司是1955年成立的家用電器企業，1984年于香港上市，此後又收購了光大集團旗下光大房地産公司70%的股權。2009年，中海地産與蚬殼電器聯合宣布重組計劃，随後于次年3月成功控股，6月份，蚬殼電器正式更名為"中國海外宏洋"。

依據分工，中海地産将以一二線城市市場為主，而中海宏洋則以三四線城市為主，盡管中海宏洋原來在北京、廣州等一二線城市擁有業務，但該等項目完成後，被要求将不再涉足一二線城市。

收購完成後，中海的第一場業績發布會上，時任中海主席的孔慶平亦表示，中海宏洋與中海有定位上的劃分，基本上是用區域劃分的方式。

典型的案例是，2016年，中海完成中信並購，當年10月，中海便火速将資産包中的三四線城市項目注入中海宏洋，這也是完成收購後的第一個安排。

彼時，中海宏洋收購中海附屬公司卓美投資的全部股權。卓美投資的主要資産是位于中國三線城市的多個住宅項目，初始交易對價為35.16億元，這些項目多數來自于中信。

另一方面，在中海公布的2020年尋地計劃中，若仔細查看合作城市範圍，中海宏洋的範圍為三線及以上城市，而其他華東、北方、華南、華北及西部區域，則均為區域内一二線城市。

高光與暗影

清晰的定位，有效的避開了與母公司的同業競争，但集中三四線的發展，卻也造成中海宏洋過往的高光與暗影。

據觀點地産新媒體了解，2019年，中海宏洋年度合約銷售537.33億元，涉及合約面積合共504.44萬平方米，其中合約銷售金額占中海全部合約銷售份額逾16%，合約面積占比約28%。在銷售排名上，中海宏洋也僅次于華北以及華東區域，是僅有的三個銷售過500億元的區域。

而中海宏洋于2019年末擁有土地儲備共達2400.93萬平方米樓面面積，這已經超過中海（不含中海宏洋）土地儲備的1/3。若使用2019年中期數據對比，及中海總土地儲備6789萬平方米以及中海宏洋2386萬平方米對比，中海宏洋的土儲占比達到34.88%。

回看中海宏洋歷年的銷售，是帶有中海近年變化的強烈特征，基本可以以領導人變動劃分節點，在分别為孔慶平時代，郝建民時代以及顔建國時代。在郝建民時代，中海舍棄了區域化制度，轉為總部集權的垂直管理模式。這一時期，不管是中海，還是中海宏洋，銷售增速均有所下降。

數據來源：公司公告，觀點指數整理

在顔建國時代，中海重拾規模，來到2020年，更是進行了權利下放，将管理更職業化，並且更是高調宣布尋地計劃，或許對于中海而言，未來，規模是鐵了心要重新做大的。以此來看，擁有大量土儲的中海宏洋，未來會有着不輕的任務。

據管理層在業績會上透露的，目前，中海宏洋的任務主要還是擴大規模，2020年銷售目標要去到600億元，未來，在重要城市要争取百億銷售，整體目標要上千億。

不過，雖然中海宏洋的銷售成績基本與中海情況類似，但是受限于三四線城市發展平台的定位，中海宏洋卻沒有中海一般的面對政策風險能力。自中海2010年接手中海宏洋至今，中海宏洋的财務成績基本可以說是坐了“過山車”。

數據顯示，從2010年開始，中海宏洋淨利潤持續攀升，在2013年達到巅峰。但轉折點來的很快，2014年中海宏洋密集布局三四線，縮減北京等一線城市業務，加上政策調控，導致中海宏洋在2014年至2016年業績跌至谷底。

2015年，去庫存目標的提出，中央通過信貸寬松、政策優惠等手段為三四線城市減輕高庫存的壓力，這也使得中海宏洋淨利潤重新回暖。

數據來源：公司公告，觀點指數整理

如果對比中海2010年至2019年的經營業績便可發現，與中海每年保持經營業績穩健增長不同，中海宏洋收到政策波動的影響較大。

随着房住不炒政策的不斷強調，三四線投資熱也在逐漸退去，對于中海宏洋而言，是否真的如顔建國之前所言，做到既要規模，又要效益呢？

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