解局 | 中海觀察之宏洋秘密

观点地产网

2020-03-25 20:31

  • 集中三四線的發展,卻也造成中海宏洋過往暗影與現在的高光。

    觀點地産網 作為旗下三四線城市重要平台,中海宏洋發布了2019年經營業績。

    3月20日,中國海外宏洋集團有限公司發布截至2019年12月31日止年度的末期業績公告。期内,中海宏洋錄得營業額為285.91億元,較去年上升32.8%,毛利及毛利率分别為95.28億元及33.3%,而去年則分别為62.61億元及29.1%。

    公告指出,報告期内,中海宏洋的經營溢利為80.16億元,較去年上升54.7%,擁有人應占溢利為33.3億元,比去年上升63%,每股基本盈利為97.3仙(2018年為61.5仙)。

    作為中海旗下的三四線區域平台,中海宏洋似乎并不引人關注。但事實上,若按照2019年的銷售成績,或者總土地儲備量,其在中海都具有非常重要的地位。

    值得一提的是,這一平台,在最新的人事變動中,也迎來新的改變,由過去一段時間的中海董事長兼任變為專人專職,不再由顔建國兼任,轉由莊勇負責,或許這也意味着中海宏洋未來也被寄予了更大的期望。

    可以知道的是,在受疫情影響的2020年,中海宏洋依然為自己定下了600億元的合約銷售目标,并且在新購土地儲備、竣工入夥面積、新開工面積上均有不同幅度的增長。而管理層在投資者會上甚至明确表示,未來派息率雖會向行業看齊,但要兼顧擴張。為了擴張,資産負債率可以提高到70%。

    三四線城市平台

    2010年,中海完成蚬殼電器的股權收購,這是中海宏洋的前身。目前,中海宏洋的定位很清晰,是中海的三四線城市發展平台,這一清晰定位,與當時時代背景息息相關。

    2008年金融危機讓房地産蒙上陰影,大批房企經營困難,瀕臨資金鍊斷裂的風險,但随着四萬億刺激政策的實施,房地産行業複蘇,其中,三四線城市的房地産迅速興起。

    那一年,中海确定了“内生性增長加外延式擴張雙線并舉”的發展戰略。外延式擴張就是緊盯有機會的上市公司平台,或者上市公司旗下的地産資産包進行收購。而據報道,當時中海策略明确,便是直接并購上市公司。

    在上述背景下,彼時已經開始沖擊千億,并且連續多年為行業利潤王的中海,也希望能抓住三四線的波段性機會。就這樣,它遇上了中海宏洋。

    資料顯示,蚬殼電器工業(集團)有限公司是1955年成立的家用電器企業,1984年于香港上市,此後又收購了光大集團旗下光大房地産公司70%的股權。2009年,中海地産與蚬殼電器聯合宣布重組計劃,随後于次年3月成功控股,6月份,蚬殼電器正式更名為"中國海外宏洋"。

    依據分工,中海地産将以一二線城市市場為主,而中海宏洋則以三四線城市為主,盡管中海宏洋原來在北京、廣州等一二線城市擁有業務,但該等項目完成後,被要求将不再涉足一二線城市。

    收購完成後,中海的第一場業績發布會上,時任中海主席的孔慶平亦表示,中海宏洋與中海有定位上的劃分,基本上是用區域劃分的方式。

    典型的案例是,2016年,中海完成中信并購,當年10月,中海便火速将資産包中的三四線城市項目注入中海宏洋,這也是完成收購後的第一個安排。

    彼時,中海宏洋收購中海附屬公司卓美投資的全部股權。卓美投資的主要資産是位于中國三線城市的多個住宅項目,初始交易對價為35.16億元,這些項目多數來自于中信。

    另一方面,在中海公布的2020年尋地計劃中,若仔細查看合作城市範圍,中海宏洋的範圍為三線及以上城市,而其他華東、北方、華南、華北及西部區域,則均為區域内一二線城市。

    高光與暗影

    清晰的定位,有效的避開了與母公司的同業競争,但集中三四線的發展,卻也造成中海宏洋過往的高光與暗影。

    據觀點地産新媒體了解,2019年,中海宏洋年度合約銷售537.33億元,涉及合約面積合共504.44萬平方米,其中合約銷售金額占中海全部合約銷售份額逾16%,合約面積占比約28%。在銷售排名上,中海宏洋也僅次于華北以及華東區域,是僅有的三個銷售過500億元的區域。

    而中海宏洋于2019年末擁有土地儲備共達2400.93萬平方米樓面面積,這已經超過中海(不含中海宏洋)土地儲備的1/3。若使用2019年中期數據對比,及中海總土地儲備6789萬平方米以及中海宏洋2386萬平方米對比,中海宏洋的土儲占比達到34.88%。

    回看中海宏洋曆年的銷售,是帶有中海近年變化的強烈特征,基本可以以領導人變動劃分節點,在分别為孔慶平時代,郝建民時代以及顔建國時代。在郝建民時代,中海舍棄了區域化制度,轉為總部集權的垂直管理模式。這一時期,不管是中海,還是中海宏洋,銷售增速均有所下降。

    數據來源:公司公告,觀點指數整理

    在顔建國時代,中海重拾規模,來到2020年,更是進行了權利下放,将管理更職業化,并且更是高調宣布尋地計劃,或許對于中海而言,未來,規模是鐵了心要重新做大的。以此來看,擁有大量土儲的中海宏洋,未來會有着不輕的任務。

    據管理層在業績會上透露的,目前,中海宏洋的任務主要還是擴大規模,2020年銷售目标要去到600億元,未來,在重要城市要争取百億銷售,整體目标要上千億。

    不過,雖然中海宏洋的銷售成績基本與中海情況類似,但是受限于三四線城市發展平台的定位,中海宏洋卻沒有中海一般的面對政策風險能力。自中海2010年接手中海宏洋至今,中海宏洋的财務成績基本可以說是坐了“過山車”。

    數據顯示,從2010年開始,中海宏洋淨利潤持續攀升,在2013年達到巅峰。但轉折點來的很快,2014年中海宏洋密集布局三四線,縮減北京等一線城市業務,加上政策調控,導緻中海宏洋在2014年至2016年業績跌至谷底。

    2015年,去庫存目标的提出,中央通過信貸寬松、政策優惠等手段為三四線城市減輕高庫存的壓力,這也使得中海宏洋淨利潤重新回暖。

    數據來源:公司公告,觀點指數整理

    如果對比中海2010年至2019年的經營業績便可發現,與中海每年保持經營業績穩健增長不同,中海宏洋收到政策波動的影響較大。

    随着房住不炒政策的不斷強調,三四線投資熱也在逐漸退去,對于中海宏洋而言,是否真的如顔建國之前所言,做到既要規模,又要效益呢?

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    撰文:廖堯    

    審校:武瑾瑩



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