行業發展指數 | 1-2月中國物業服務發展指數TOP30及報告

观点指数研究院

2020-03-25 17:21

  • 相比純住宅物管企業,非住宅類受到疫情的影響相對較大,但相信是暫時的。從行業發展縱深的角度看,後者依舊會是市場青睐的投資标的。

    觀點指數 疫情期間,居家隔離成為重要防控措施,活動人流大幅度減少,物業服務企業成為疫情防控中的關鍵一環。

    同時,物業服務企業憑借基礎物業收入穩定,在資本市場上火熱仍舊,大部分物業股逆勢上揚。據觀點指數不完全統計,2月共計8家物管上市企業披露業績公告,均實現正面盈利。與此同時,2月新增3家披露拟分拆上市企業,包括華潤物業科技、卓越物業和開元物業。

    在項目拓展方面,盡管疫情期間非住宅類業态,例如,商業、文旅等,受宏觀因素影響較大,但由于普遍高于傳統住宅的溢價能力,仍是部分物管企業首選。

    而在資本市場之外,全國多地發布疫情防控相關規範及扶持政策,支持物業更好地應對新冠肺炎疫情。在一系列政策利好下,物業管理行業發展愈加明朗。

    疫情中的資本亮色

    在2月一片慘淡的股市行情之中,大部分物業股逆勢上揚。數據顯示,截至2月28日,物業股平均股價漲幅達到20%,與市場環境形成鮮明對比。

    來源:觀點指數整理

    觀點指數觀察發現,截至2月28日,濱江服務漲幅高達66.11%,永升生活服務、奧園健康、保利物業、佳兆業美好、鑫苑服務、新城悅服務漲幅超30%,物業股平均漲幅近20%。

    即便大部分物管公司股價上揚,但不得不注意的是,此前号稱“A股物業第一股”的新大正卻略顯頹勢,下跌12.72%。

    總的來看,物業企業的物業費收入在經濟波動中具有較強穩定性,不同于其他消費服務型行業,基礎物業服務收入基本不受影響,加之在疫情防控中凸顯價值,因此闆塊總體估值得以迅速提升,這也是物業股的韌性所在。

    另一方面,2月共有8家已上市的物業企業發布正面盈利公告,進一步加強市場信心。

    數據來源:公開資料、觀點指數整理

    觀點指數梳理後發現,盈利增長的主要原因基本都是物業在管面積增加及增值服務收入增加。目前來看,基礎物業收入和增值服務收入仍是物業公司的主要收入來源,基礎物業和增值服務也是物管企業上市能否獲得高估值的兩大關鍵。

    另一方面,全國關于物業管理行業的相關補貼政策相繼出台。

    來源:公開資料、觀點指數整理

    值得注意的是,補貼金額并不會為企業的發展帶來直接推進作用。補貼政策更多的是對額外成本的一種沖抵,并不會對當年度物業利潤變化帶來明顯影響,更多的是體現在後續的發展意義上,比如利于收繳率、物業費提升,同時利于建立良好的服務口碑和品牌,提高物管企業項目中标率與收并購事件推進。

    多業态布局與抗擊市場風險

    受疫情影響,大部分物管企業2月都聚焦于疫情防控工作,中标、收購動作均有減少。

    來源:公開資料、觀點指數整理

    在收并購市場上,2月披露的收并購事件數僅為2件。其中,永升生活服務864.4萬元收購青島銀盛泰物業50%股權,後者主要于青島、濟南、臨沂及濰坊等城市提供住宅及商業物業管理服務。

    對外拓展項目方面,據觀點指數了解,2月項目拓展量極少,且中标項目主要為非住宅業态。

    數據來源:公開資料、觀點指數整理

    可以看出,随着行業的不斷發展,不同業态的客戶特征及對物業服務的訴求皆有所差異。部分物管企業在以住宅為主的基礎上,積極進行其他業态拓展,完善多元化業态結構,提升企業在市場發展中的抗風險能力。

    如此次疫情來臨的時候,在各個業态均有布局的物管公司優勢顯現。而一些以非住宅物業為主的物管公司則更容易受到影響,最直觀的體現則是在股價漲跌幅上。同時,從已公布的對物管企業的扶持政策來看,多數補貼并不涵蓋非住宅物業業态。

    例如疫情期間,很多商場、辦公樓都沒有營業,即使許多開發商發布減免商鋪租金的公告,但如果疫情持續時間過長,給各個承租商戶和企業的創收壓力會進一步加大,一旦發生類似大面積退租等情況,則很可能會直接影響到物管企業的物業費收入。

    數據來源:中物研協、公開資料、觀點指數整理

    短期來看,相比純住宅物管企業,非住宅類受到疫情的影響相對較大,但相信是暫時的。從行業發展縱深的角度看,後者依舊會是市場青睐的投資标的。畢竟,非住宅物業普遍物業費水平高于傳統住宅項目,能有效提升經營收入,實現企業的業績增長。

    事實上,為了突出自己的品牌優勢,也有不少物管企業創立了适應商業或者辦公樓的物業管理品牌。體量較大的物企通過拓展非住宅業态,改善營收結構,有助于應對市場變化。而中小型物企通過聚焦非住宅業态,深耕細分領域,亦可進行快速擴張,在未來的萬億藍海中占得一席之地。

    不過,需要正視的是,應用場景的不同、客戶需求的差異化,使得不同業态之間的管理服務體系會有很大的區别。多業态發展固然能夠給企業帶來諸多優勢,但對企業自身的運營服務能力則是極大的考驗。

    撰文:陳耀國    

    審校:陳朗洲



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