觀點直擊 | 首創置業新目標800億 鐘北辰再提“以穩為主”（實錄）

觀點地産網 “今年我們做了800億的安排，實際上也考慮了疫情的不确定影響，還是以穩為主。”

疫情導致各行各業的運轉遭到降速甚至停滞，房地産亦不可避免地受到了波及。業績會上，首創置業董事長、首創集團總經理李松平坦誠，受疫情影響，首創置業給2020年定下的目標仍然與2019年持平。

3月24日午間，首創置業通過網絡與電話連線結合的方式召開了2019年度的業績發布會，董事長李松平、總裁鐘北辰、副總裁兼财務總監範書斌隔着熒幕與媒體進行交流。

在長達一小時交流過程中，“安全”與“穩健”成為管理層多次提及的關鍵詞，而首創置業的盈利表現、負債狀況、融資動态則成為媒體關注的重點。

營收與地産銷售

“今年首創置業的營業收入下降了11%，其中房地産銷售收入是四年來的較低值，請問是哪些因素造成的？”

在業績會上，首創置業的營收與地産主業發展問題多次被媒體問及。

據觀點地産新媒體獲悉，2019年全年，首創置業實現營業收入207.86億元。分業務來看，該公司來自房地産銷售的收入為155.80億元，占總營收的74.95%；土地一級開發收入35.14億元，投資物業租賃收入為7.69億元，其他業務收9.23億元，分别占總營收的16.91%、3.7%、4.44%。

數據來源：企業财報、觀點指數整理

事實上，近五年來，首創置業的營收增速較慢，2015年，首創置業的營業收入159.95億元，同比增長近60%，那是首創“加速沖刺”的階段。随後的幾年，該公司營收雖平緩向上，但增幅不斷收窄。

與此同時，期内首創置業來自房地産銷售的收入錄得近四年新低。

“2019年公司營業收入比上一年度略有下降，房地産的銷售收入主要是受到了項目的竣工、竣備節奏的影響，去年北京個别項目結轉收入的時間比預期要晚一點。”範書斌解釋原因是項目竣工與結轉節奏。

同時，範書斌就提到：“我們看到收入下降的同時，公司的盈利能力依然保持在比較高的水平，一個是毛利率，我們比去年同期提升了7個百分點，另外我們的歸母淨利潤、核心淨利潤都保持了穩定的增長。”

數據顯示，2019年，首創置業實現淨利潤25.69億元，同比增長6.28%，歸屬股東淨利潤21.23億元，同比增長約10.38%，毛利率約為33%。

“現在就是要以穩為主”

時間倒回2018年，時任首創置業總裁的唐軍在當時舉辦的業績會上提出，2018年簽約銷售目標為750億元，争取實現800億元；2019年争取實現1000億元；2020年争取實現1400億元。

自此之後，“千億目標”就成為了首創置業業績會必備的話題。

2019年，首創置業首次下調銷售目標至800億元，最終該公司實現全年簽約銷售808.1億元，同比上升14.4%，踩線完成目標。至于2020年，鐘北辰在業績會開場就提到，新的一年要“力争實現800億以上的銷售目標”。

然而，2020年開年受到新冠肺炎影響，全國各地停工、停産，首創置業的銷售節奏也因此被打亂，首兩個月僅銷售51.5億元。同比減少43.34%。

“2月份的确是有很大的下降。”鐘北辰提到，疫情對一季度的業績造成了一定影響，銷售和回款存在一定阻力，至于800億元的銷售安排，一方面是考慮到近兩三年房地産行業的宏觀調控，另一方面則是考慮到了疫情帶來的不确定影響。

“現在就是以穩為主”，雖然鐘北辰多次提及“穩健”二字，但依舊對2020年保持比較樂觀的态度，他表示，接下來要“把失去的時間奪回來，努力完成全年800億的銷售任務”。

除了銷售目標的“穩”，首創置業表示，新的一年，在拿地擴儲方面依舊要”穩“。

過去一年，首創新獲二級開發項目22個，總投資額人民币355.5億元，同比下降13.08%，總建築面積778.9萬平方米。

截至報告期末，首創擁有土地儲備總建築面積1661萬平方米（公司權益面積1076萬平方米），土地儲備總地上建築面積1242萬平方米（公司權益面積801萬平方米）。土地儲備總建築面積中，約88%為發展物業，12%為投資性物業。

鐘北辰表示，2020年首創置業的投資計劃是繼續穩健安全的投資策略，以並購、産業聯動等非競争拿地的方式為主，謹慎參與招拍挂市場。

至于土地方面的投資額，他提到，“目前初步計劃2020年自有資金的投資在100億以上，後續将根據回款情況、土地市場情況等因素适當地調整”。

“控負債初見成效”

負債與現金流一直是市場關注首創置業的聚焦點，因此，“降負債”成為首創置業過去一年的首要任務。

據悉，截至2019年末，首創置業錄得總負債1432.28億元，有息負債為920億元，資産負債率為77.3%，較去年同期下降0.18個百分點，淨資産負債率為154%，同比下降15個百分點。

“應該說公司在2019年度的控負債還是初見成效。”範書斌對首創置業過去一年降杠杆的表現頗為滿意。

據觀點地産新媒體了解，截止到2019年12月31日，首創置業短期負債17.18億元、一年内到期的非流動負債228.19億元、應付款項85.52億元和其他應付款111.84億元，而期末，該公司在手的貨币資金為270.35億元。

“關于下一步公司控制負債率的舉措，也是我們非常重視的内容。”範書斌提到，首創置業接下來将從銷售回款、穩健投資及資本運作三個方面來降杠杆。

首先，在銷售與回款方面，範書斌提到，首創置業接下來會繼續加強銷售回款的力度，去年公司的經營淨現金流已經是正數，今年首創在這方面還會繼續加大工作力度。

數據來源：企業财報、觀點指數整理

數據顯示，首創置業經營活動産生的現金流淨額在過去的許多年時間里一直遊走在零線以下，雖然2017年達到44.54億元的，但在2018年再度回到負值。

範書斌透露，2019年，該公司的經營淨現金流已經是正數，未來首創置業将繼續加強銷售回款的力度，從源頭來降負債。

“另一方面，我們會堅持穩健、安全的投資策略，特别是拿地方面、投資額的支出方面，會精挑細選、優中選優、控制土地成本。”

除此之外，範書斌還提到，接下來将會進行适度的資本運作，進一步優化債務結構。過去一年，首創置業通過公司債、中期票據、ABS、供股計劃等多種方式進行融資。

“我們後續還會通過引入一些戰略投資者、首創钜大的平台發REITs産品等等舉措，繼續把負債率進一步控制或者往下下降”，範書斌表示。

以下為首創置業股份有限公司2019年業績發布會現場問答實錄：

現場提問：今年首創置業的營業收入下降了11%，其中房地産銷售收入是四年來的較低值，請問是哪些因素造成的？2020年将采取哪些措施來改善？

範書斌：根據公司公布的年報，2019年公司營業收入比上一年度略有下降，房地産的銷售收入主要是受到了項目的竣工、竣備節奏的影響，去年北京個别項目結轉收入的時間比預期要晚一點，當然還有其它地區的個别項目也有些影響，主要是這個方面的因素。

當然我們看到收入下降的同時，公司的盈利能力依然保持在比較高的水平，一個是毛利率，比去年同期提升了7個百分點，另外歸母淨利潤、核心淨利潤都保持了穩定的增長。

現場提問：去年首創有比較多的資産出售動作，2020年，公司在資産出售方面的規劃是什麼樣的？

範書斌：房地産一般是房地産開發商，不是房地産投資商或持有商，所以它的開發出售是非常正常的行為。公司去年也是為了進一步優化财務結構，特别是為了提高資産的周轉率，對一些成熟的商業資産進行出售安排，這是符合公司價值的考慮，也是一個正常的動作。

現場提問：疫情對公司的具體影響有哪些？公司今年首兩個月銷售額有明顯下降，是否因疫情影響而調整今年銷售目標到了800億？

鐘北辰：2月份的确是有很大的下降，我們也希望用有限的時間能夠盡量把一季度的業績再往上抓一抓。這次疫情對一季度肯定是有一些影響的，銷售和回款都有一定的阻力，但是我們還是比較樂觀地看待2020年剩下的時間，剛才我們也談到公司管理層和全體員工要努力把失去的時間奪回來，努力完成全年銷售的任務。

至于800億的目標，的确有一定的調整，坦率說2020年有一個季度的時間並沒有進行銷售的動作，的确會對年底的總體目標有一定的影響。但是我們依然不會放棄任何市場的機會，力争實現800億以上的銷售目標，

李松平：我們去年簽約收入是808億，今年我們做了一個800億的安排，實際上也考慮了疫情的不确定影響，還是以穩為主。這個目標考慮了兩方面因素，一個是房地産宏觀調控有兩三年的時間了，再加上疫情，使得房地産企業相對的更加困難一些，所以首創置業還是要貫徹以穩為主的策略，在現在這個時期就是要以穩為主。

現場提問：首創置業接下來的拿地策略是怎麼樣的？

鐘北辰：2020年首創置業的投資計劃是繼續穩健安全的投資策略，以並購、産業聯動等非競争拿地的方式為主，謹慎參與招拍挂市場。投資額主要根據回款的情況來設定，出于穩健安全的考慮，目前初步計劃2020年自有資金的投資在100億以上，後續将根據回款情況、土地市場情況等因素适當地調整。

現場提問：2019年度的淨負債率改善情況如何？未來如何進一步降低财務風險？

範書斌：2019年年底公司的總資産負債率是77.3%，比年初的77.49%下降了0.18個百分點，淨資本負債率是154%，比上一年度年末的169%下降了15個百分點。應該說公司在2019年度的控負債還是初見成效。

關于下一步公司控制負債率的舉措，也是我們非常重視的内容，有三個方面：一是公司會繼續加強銷售回款的力度，去年公司的經營淨現金流已經是正數，今年這方面我們還會繼續加大工作力度。

另一方面，我們會堅持穩健、安全的投資策略，特别是拿地方面、投資額的支出方面，會精挑細選、優中選優、控制土地成本。

第三方面，公司還會考慮其它的一些動作，比如說一些适度的資本運作。去年大家也看到了，我們在大股東首創集團支持下成功完成供股，我們後續還會通過引入一些戰略投資者、首創钜大的平台發REITs産品等等舉措，繼續把負債率進一步控制或者往下下降。