共議疫情影響、房企應對與挑戰 2020觀點年度論壇圓滿閉幕

（2020年3月16日）257分鐘，10位來自京滬廣深港的地産領域領軍人物，共同完成了一場精彩紛呈的房地産論壇。

因疫情的關繫，2020觀點年度論壇從線下走到了線上，這些參會嘉賓也克服了各種困難，在不同的城市，共同發聲。從經濟、企業、模式、營銷、産業及物業等多個話題進行充分讨論，解讀“抗疫時期與更新時代”這個密切關注當前形勢的主題。

在2020觀點年度論壇上，觀點指數研究院調研撰寫的《2020中國房地産卓越100》報告盛大發布。報告對2019年房地産企業的表現進行了梳理和總結，盤點了2019年房企在銷售、品牌、融資、團隊管理等多個方面的特點與得失。

在一場場演講對話中，2020中國房地産卓越100頒獎盛典隆重揭曉，表彰了過去一年表現卓越的房地産企業。

短期沖擊較大 地産長周期不變

2020觀點年度論壇，“疫情”是繞不開的話題。

事實上，許多人都把今年的新冠疫情影響和2003年的SARS進行比較。認為經濟下行壓力增大、GDP破“6”者有之，認定只是階段性影響一季度甚至半年者有之，亦有學者不下定論、只推出了多個預測模型。

五礦地産有限公司董事長、黨委書記何劍波在演講中認為，本次疫情對經濟及房地産行業的短期沖擊可能大于2003年。

“宏觀經濟上，2019年不同于2003年的上行期和復蘇期，GDP同比增速由當年的10%引渡到6.1%，疫情下的經濟可能産生一繫列負面效應；而地産行業亦不同于2003年的上行周期，經過繫列政策調控，目前平穩發展、存在下行壓力。”

旭輝控股CEO林峰也持相似的意見。他在演講中表示，眼下的情況與2003年“非典”時期有着根本性的區别。2003年的時候是國家經濟增速最快的時期，而2019年我國全年GDP總量99萬億，其中房地産銷售近16萬億，經濟基數大且低速成長。

林峰用了一個生動的比喻說明這兩次疫情帶來影響的不同，“如果将2003年非典比喻為少年摔跤，那麼此次新冠疫情就是中年人出車禍。少年人摔個跟頭爬起來就走了，而中年人出一場車禍不休養幾個月恢復不了，而且損失也大。”

據林峰推算，此次新冠疫情對全國GDP影響在10萬億左右。從房地産角度來看，如果在沒有外界政策刺激的情況下，将有1萬億左右的銷售額折損。

除了銷售可能出現折損，北京大學匯豐金融研究院執行院長、中國銀行業協會首席經濟學家巴曙松在長達一個小時的演講中對疫情下的房地産形勢進行了全面的分析，他認為疫情還會加劇房地産行業的洗牌。

他列出一組數據顯示，2019年公告破産的房地産企業528家，到2020年1至2月，已經公告破産的房地産企業是100家。按這個趨勢計算，其它條件不變，可以預見2020年房地産企業破産600至700家。

不過，對于2020年的房地産行業也不至于全然悲觀。何劍波和林峰都認為，在整體環境不太好的情況下，房地産政策可能會“友好”一些。

因此，在這一正一負的因素作用下，林峰大膽預測，房地産未來長周期的趨勢並不會出現太大改變。

關注現金流 線上銷售仍需觀察

在疫情帶來的經濟下行時期，房地産行業應如何自救？市場會出現什麼變化？參會嘉賓紛紛給出了各自的答案。

林峰就表示，今年行業一定會關注利潤排行榜，多過于規模排行榜。

他認為，核心淨利潤很好的體現了一個企業為客戶創造價值的質量，是客戶用鈔票投票的結果，也最真實。

事實上，财務管理能力成為諸多嘉賓認為房企能順利度過當前困難最重要的一點。“現金流”三個字也頻頻出現在嘉賓的發言中。

在今年唯一的一場對話中，泰禾集團副總裁全忠和佳兆業集團控股首席戰略官、戰略研究院院長劉策不約而同的認為，現金流是對目前企業最重要，最需要關注的。

全忠把現金流比作房地産企業的血液，劉策則直接表示，房企短期最大的挑戰主要還是企業的經營節奏如何與政策周期、市場周期合拍，确保企業利潤和現金流穩定。

中城新産業控股集團董事長劉愛明更是将擁有“現金”比作企業的“抵抗力”，表示如果抵抗力不夠就無法抵擋疫情所帶來的影響。

那麼需要多少現金流才能抵抗風險？劉愛明沒有給出明确的回答，僅表示不能只滿足于“夠發兩個月工資”。

“房企對資金依然充滿了饑渴，這是行業的特點決定的。”建銀國際金融有限公司董事總經理曾粵晖作出總結。

為了盡量維持房地産正常的銷售節奏，在2月疫情高發期宣布售樓處關閉後，房企紛紛開啟式了直播看房，線上成交，已經出現多年但並不太受認可的網上賣房突然大熱，還有很多房企公布了多種折扣促銷措施。

這是房企在特殊時期為刺激銷售所做的努力，但嘉賓對此的評價似乎各有看法。

何劍波認為，房企線上銷售将房地産集客與交易場景向線上遷移，通過物的數字化、人的數字化和流程的數字化，打破時間和空間約束，實現從客戶溝通、看房、選房、到認購等流程的線上化，再配合定金保價差額補償促銷、一段時間内的無理由退房，可以挖掘線上紅利，提前鎖定潛在購房者。

世聯行首席技術官黎振偉也對近段時間的線上銷售給予了認可，並透露從世聯在一線得到的數據來看，線上銷售的業績其實不錯。

而劉策對于線上銷售的效果並沒有這麼樂觀，他認為雖然此後線上銷售會成為常态，但實際上，“線上只不過是把之前的流量保存下來，在這個特殊的時點成交。線上更多的是流量、蓄客，成交還是在線下。”

物業服務新契機 未來方向社區服務公司

在16日的論壇上，讨論的其中一個大熱點就是物業公司與物業服務。

在這場全民“抗疫”戰鬥中，和普通老百姓接觸最多的就是來自房企的各個物業公司，他們成為業主宅在家里時和外界接觸的“橋梁”，同時還要承擔小區安全、環境等各項工作的管理。

他們大多認為，房企的産品和服務是這次疫情中存在的機會。曾粵晖認為，好的産品也能讓房企更好的發展契機，而這種産品可能以後會有更多的科技含量、環保要素。

彩生活服務集團有限公司首席執行官黃玮直指，這次疫情是對物業管理第二次價值的發現，讓業主發現了物業管理的價值。而第一次是讓資本市場發現了物業管理行業的價值。

物管企業此次在社區防控中發揮着重要作用。黃玮認為，對物業管理行業來講，對未來的5年、10年可能會發生深刻的變化，會讓這個行業更良性地發展，“對物業管理行業應該是一個重大的轉折的機會。

他預期，可能未來兩三年會出現一批在物業管理行業里面真正能落地的增值服務、居家生活服務創新的模式，物業管理就從1.0躍升到2.0，整個行業就升了一個級别。

一手主導了内地第一家上市物業公司的花樣年控股集團有限公司執行董事、董事局主席兼首席執行官潘軍則詳細講訴了他對于當前物業管理行業的思考。

“最近我一直在思考一個更深入的話題，就是我們的物業服務團隊如何進一步提升，實現更高的社會服務價值？”

潘軍給自己的回答是，在服務深度方面，要提升物業管理公司，政府應該賦予物業管理公司更多的行政服務能力，相應的，社區要進行有邊界、可封閉的管理，同時包括社群的輿情管理。而落地的層次，則依次是中央政府或者市政府一級-街道-物業管理公司-社區業主。

潘軍認為，未來物業管理公司的轉型方向是變成社區服務公司，但這兩者之間的邏輯是不一樣的。

“什麼是社區？一定是業主之間和服務者之間需要溝通的。”看起來，潘軍已經為自己找到了新的課題。