2020房地産商業模式表現報告

2020年對房地産業來說依然是艱難的一年。調控政策頻出，監管不斷加強，資金持續收緊，革新轉型與收斂聚焦似乎成為了不少房企的突破之路。“房住不炒”政策不會改變，市場競争更加激烈，如何保持生存發展将成為2020年房地産業的重要話題。

或許這是艱難的一年，但同時也是充滿挑戰與機會的一年。觀點地産機構旗下的觀點指數研究院聯合衆多主流媒體、研究機構、地産開發企業、投資機構、金融投行及專業機構，盤點2019年中國地産界最具有代表性的企業。

尋找在這一年，堪稱為偉大（Great）的房地産企業；尋找在這一年，勇于追求光荣（Glory）的房地産企業；尋找所有跻身中國最優秀行列的地産企業群體（Group），共同構建出專業與極具影響力的《卓越指數· 2020年度房地産企業表現報告​》，並在“2020觀點年度論壇”盛大發布。

《卓越指數· 2020年度房地産企業表現報告》包含19個報告，以下為《2020中國房地産商業模式報告》。

随着市場環境轉變和競争态勢加劇，過往房地産行業高毛利、高周轉、高杠杆的時代漸行漸遠。如何在新時代里轉型，對舊商業模式進行創新，已成為了衆多房企關注的焦點問題。

2021房地産商業模式表現研究成果名單中，以産品獨特性、革新生産方式、營銷方式與組織、資金運用及融資四個為研究體繫，研究出那些在2019年度有着獨特商業模式，並在市場競争中領跑的房地産企業。

2019年，融創給市場呈現的是一幅“沖勁很足”的形象，尤其在並購方面。從開年126億元收購泛海國際項目1号地塊及上海董家渡項目，到年尾153億元收購雲南城投持有的環球世紀及時代環球各51%股權，這幾項大宗交易使得融創成為市場中的焦點。

相比于傳統拿地、開發到出售，融創似乎更加傾向選擇並購交易，快速獲取大量優質土地資源和在建項目。在整個並購流程中，融創通過背景調查、市場估值、内部收益率等測算手段，确保了並購的合理性及盈利性。

目前，融創通過並購等方式布局了地産、服務、文旅、文化、會展會議、康養六大闆塊，多元化、多維度發展。在加大各個闆塊投資同時，融創也時刻注意資金使用效率和财務安全，其淨負債率在2018年下降53個百分點，並保持着逐年降低的态勢。

與融創類似，萬科在鞏固傳統住宅開發基礎之上，延伸並發展物業服務、商業、長租公寓、物流倉儲、冰雪度假等新業務，力圖從中尋找和構築第二條增長曲線。

雖然很多房企也像融創、萬科一樣，在未來發展藍圖上勾畫出了商業地産、物業管理、長租公寓、養老等多個新業務闆塊，但很少有某個新業務闆塊可以跟融創文旅、萬科物業相媲美。華潤置地的商業物業或許是個例外。

華潤置地從創立初期就确定了多元化業務方向，确立了“2+X”的商業模式，即堅持銷售物業及投資物業兩大主營業務，同時積極拓寬城市更新、物業服務、康養地産、長租公寓、産業地産等業務發展模式。

值得注意的是，相比傳統的物業銷售，華潤置地投資物業業務顯得更為出類拔萃。

華潤置地投資物業涵蓋購物中心、寫字樓、酒店等多種業态。2019年，投資物業實現租金收入約124.23億元，按年增長29.7%，是國内租金收入最高的房企。

投資物業增長大部分得益于運營良好的購物中心，目前華潤置地已經打造出了包含萬象城、萬象匯/五彩城、萬象天地的購物中心産品線，已開業購物中心超過51間。其中2004年開業的第一間購物中心深圳萬象城，現在年租金收入已超過10億元，成為了購物中心行業中的領跑者。

除了業務發展方向選擇之外，打造符合市場需求且獨具特色的産品，無疑也是商業模式中重要的一環。在打造獨特性産品方面，朗詩綠色集團在衆多房地産企業中可謂獨樹一幟。

作為國内領先的綠色開發商，朗詩綠色集團造房遵循總資源消耗最小化的原則，專注于打造節能、環保、智能的綠色建築。

截至目前，朗詩綠色集團先後進入南京、上海、蘇州、無錫等城市，累積開發上海朗詩綠色中心、南京朗詩鐘山綠郡花園等119個綠色科技地産項目，開發總面積逾1900萬平方米。

說到産品特點，還有一個需要提及的企業是中銳投資集團。中銳投資集團以教育事業起家，並于2002年主導蘇州國際教育園區3.5平方公里的開發建設後，開辟了“教育+地産”雙輪驅動的獨特發展路線。

中銳投資集團通過旗下地産平台，發揮拿地優勢成立學校，同時憑借良好的學校運營管理能力，形成教育品牌，並促進了地産業務發展

2019年11月6日，中銳集團與煙台市政府簽署合作協議，攜旗下教育集團的“華頓”品牌入駐，打造中銳“煙台華頓外國語學校”。這次合作協議，凸顯了對中銳集團教育産業導入能力的認可。

為了支撐“教育+地産”雙輪驅動發展，中銳投資集團還打造了優質地産基金平台——睿澤資本，並重點發展海外地産投資基金以及教育産業上下遊投資、收購業務。目前，中銳投資集團在澳大利亞悉尼、布里斯班以及美國洛杉矶等城市投資了多個項目，累計開發面積約1000萬平方米。

（以上為繫列報告之一，如需閱讀《卓越指數· 2020年度房地産企業表現報告》全文，請進入報告專題下載查閱）