解局 | 奧園上海奉賢項目交易里的左右手生意

觀點地産網 在資本市場看來，能賺錢的就是好生意。

3月13日，奧園健康發布與母公司中國奧園就上海奉賢項目進行合作的事項，從這筆交易中，奧園健康綜合收益表确認約200萬元收益。

自去年12月12日買地，作為物管公司奧園健康買下土地重資産並不被資本市場認可。僅三個月時間，與中國奧園合作協議落地，當日奧園健康股價上漲3.98%至7.320港元。

另一受益方中國奧園，僅通過近1080元/平米的超低土地成本拿下位于上海奉賢的土地，以6150萬元撬動上海建面約為7.59萬平方米的一個綜合體項目。

顯然，奧園這種左右手生意模式，已然玩轉于多元化業務之間。

以“東方美谷”之名

事實上，上海“東方美谷”早已是奧園事先張揚的項目。

該項目從2019年5月19日與上海奉賢簽約，到項目啟動，奧園僅用了一百多天的時間便拿下這個産業綜合體。

在2019年9月29日項目啟動儀式上，是以中國奧園（股票代号：3883）的名義舉行的，而並非奧園健康。

随後12月12日，奧園健康發布公告，公司間接全資附屬公司上海奧慧妍健康科技有限公司于當日中標上海奉賢區工業綜合開發區11A-01A号地塊的國有建設用地使用權，總代價8200萬元。

觀點地産新媒體了解到，上述地塊為科研設計用地，總面積約為3.04萬平方米，地上建築容積率為2.5及地上建築面積約為7.59萬平方米，期限50年。

關于上述地塊用途，奧園健康在公告中表示，該地塊将發展成為康養及醫療美容産業綜合體，包括于該産業綜合體開設大健康産業區域總部、大健康科技孵化中心、醫美旗艦店、醫美産品研發中心、醫美産品展示中心、體驗中心以及人才培訓中心。

這正是“東方美谷”項目。

有意思的是，作為物管概念上市的奧園健康，公布買地事項後投資者並不買單。次日股價下跌6.3%至5.65港元。

5天後，奧園健康再次發布公告表示，母公司中國奧園同意就該地皮的開發項目提供全面的協助，包括負責該項目的房屋建設成本、設施設備安裝成本及後續成本投入。

截止今年3月13日，奧園健康間接全資附屬公司上海奧慧妍與廣州奧盈投資（中國奧園的間接全資附屬公司）訂立有關該地塊的合作協議。

據此，上海奧慧妍及廣州奧盈投資須就項目合作開發該地塊，即（其中包括）廣州奧盈投資須負責項目的整體開發、建築、運營及管理，並有權享有項目産生的經濟利益的70%。

換言之，中國奧園平台擁有“東方美谷”的70%控制權與並表。

公告顯示，該地塊位于上海市奉賢區奉浦街道，總面積約為30,369.2平方米，而地上總建築面積約為75,923平方米。于該公告日期，上海奧慧妍已取得土地使用權證及建設許可證。

據了解，奧園東方美谷規劃分為兩大區塊：南地塊為奧園醫美國際總部；北地塊為跨境電商闆塊，引入跨境電商平台、打造奧買家大中華區總部，将項目整體打造為奧買家特色産業園區平台。

此次啟動的奧園醫美國際總部和奧買家大中華區總部只是奧園投資奉賢的第一階段。

奧園計劃将在第二階段繼續投入150億元，投資華亭東塘項目、農藝公園田園綜合體，以及在未來空間與日本世家、深圳華夏動漫一起共同打造未來智慧城。

奧園的反哺生意

總的來看，奧園健康與中國奧園的這筆交易看上去是兩全其美的生意。

本次交易中，奧園健康預期公司将于合作協議的生效日期于其綜合收益表确認約200萬元收益。從廣州奧盈投資将收取的金額6150萬元将用作集團一般營運資金及/或用于集團業務的未來發展。

有分析師預估，該地塊未來總投入約在3-4億元左右。按此投資比例測算，並綜合考慮奧園健康低成本拿地、後期商業招商運營和物業管理權等額外權益，奧園健康擁有的項目收益權占比約在25%-30%。

奧園健康預計該地皮開發項目建成後，将在該項目中提供物業管理、招商引資及大健康産業運營服務等輕資産服務，亦會以合理的價格收取管理、品牌輸出等運營費用。

對于中國奧園來說，上海奉賢地塊近1080元/平米的超低土地成本，留下了巨大的資産增值空間，這種通過奧園健康的産業服務以低價獲得土地從而獲得土地開發，是中國奧園常用的手法。

同樣地，奧園對多元化業務加大投入也暗含拓展土儲的考慮。

據了解，奧園目前經營戰略是一業為主、縱向發展，縱向發展即指跟原來主業有關聯的産業協同發展，多元化業務在資源儲備上反哺主業。

資料顯示，奧園通過收並購、舊改以及綜合體、醫美等概念方式奪得不少土地儲備。僅2019年，奧園通過合作、並購方式獲得位于廣東深圳、湖南郴州以及廣西梧州等共四個項目，涉及土儲450畝，包括深圳坪山區的恩達電路闆廠市區更新項目、湖南郴州長信廣場以及廣西藤縣兩個項目。

奧園集團旗下的奧園文旅集團、奧園商業集團、奧園科技集團、奧園健康集團、奧園金控集團，這些看似跟房地産開發無關，但都能支撐奧園的發展。

業内人士表示，“房企收並購標的企業呈現多元化，紛紛通過創造概念和創新商業模式的方法拿地，如舊改、文旅、物流等。多元化收並購一方面有利于企業獲取優質土地資源，另一方面也為企業多元化發展提供了試水平台和資源支持。”

奧園健康公告稱：“此次與中國奧園集團的合作将為集團的健康及醫療美容業務發展創立一個‘東方美谷’模式。未來将此健康及醫療美容的業務發展模式推廣至中國其他城市。”

事實上，不僅僅是東方美谷模式，奧園健康其實還是更多是依托于母公司中國奧園的全國性布局，在母公司進入的同時一並把這些區域周邊的物業收並購或者一並拓展。

尤其是在粵港澳大灣區，奧園健康在一線城市主要是依托中國奧園發展，中國奧園本身在一線城市也拿了很多項目。據數據披露，在物業管理方面，奧園健康幾乎大部分布局都在粵港澳大灣區，占到62%以上。