合富研究院：基于疫情影響的8個判斷

“疫情壓力”促發“短期纾困”

“五限漸退”對標“長效維穩”

基于疫情影響的8個判斷（核心觀點）：

1、比對2003年與2020年兩次疫情情況：2003年“非典疫情”對疫區的影響嚴重，但［上坡期］的經濟與市場具備充足修復能力。2020年疫情影響大于2003年，且經濟正處［減速換檔階段］，難以寄望出台纾困措施即能達到“立竿見影”的效果，經濟回暖仍需過程。

2、經濟與樓市失速是出台“大力度纾困措施”的充分條件。2020年疫情加劇全國經濟階段性失速，在國内近20年發展中，情況或與2008年的經濟失速有所類似。但未來措施較難出現如2008年般的“流動性泛濫”。

3、“資産價格維穩”是關鍵環節，階段性、鼓勵性的房地産措施（包括重新加杠杆等）並非絕無可能，視乎實際情況展開。

4、目前的政策重點以“控疫情”為主，疫情時長關乎後續“穩就業”難度。其敏感點在于：一旦出現疫情耗時過長，對年内經濟復蘇（尤其傳統消費和服務行業）的影響較大。

5、抗疫與纾困措施雙向作用下，2020年土地市場保持穩健的可能性大，商品住宅市場存在波動可能。

6、2020年疫情發展将對全國“人員/人才”流向産生更多影響。對于特定城市而言，只有進一步加大對“人”的政策吸引力度，才能有效平緩地方經濟影響，“以房留人”是其中的關鍵舉措。

7、伴随國内經濟與貨币進入低增速時代，“五限嚴控”将逐步退出歷史舞台。

8、從短期方向上看，“限商”（針對商業庫存）、“限貸”（針對人才的購房貸款條件）有進一步放寬空間；“限購”所針對的“人才範圍”有望進一步放開；“限售”政策調整更視乎城市等級，一二線城市“限售”仍較難放開。

一、歷次纾困措施回顧：經濟與樓市失速是出台“大力度纾困措施”的充分條件

若從中國房地産“市場化”之後計算，在2020年以前，由2003年到2014年，國内共有3次典型的纾困措施出台：分别對應2003年“非典疫情”、2008年“全球次貸危機”、2014年“國内經濟失速”。

1.1 2003年“非典疫情”對疫區的影響嚴重，但［上坡期］的經濟與市場具備充足修復能力。

當時包括珠三角及北京等城市市場在疫情期間完全冰封，相當部分樓盤價格跌幅慘重，項目售價降幅可達30%－50%。

然而由于疫情相對局部（集中特定城市），因而全國市場交易數據並未出現較大波動。

在03年6月過後，疫情控制良好、7月全球患者人數不再增長，“疫情城市”市場成交快速補漲。以廣州為例，2003年廣州房屋成交規模同比仍升15%。

在纾困措施方面，［上升期］的國内經濟與房産市場具備充足“修復能力”。“疫情”僅使2季度GDP下滑至9%，但3季度後快速回復至10%；2003年全國商品住宅市場成交首超3億平方米，同比增幅約15%。

2003年並未出台大規模纾困措施，主要集中在一些定向環節，以稅費減免措施為主。

1.2 2008年、2014年纾困措施力度巨大，其背景是經濟與市場的雙重失速。

經濟與市場面臨雙重失速，是2008年、2014年纾困措施與2003年時期存在重大區别的根本原因。釋放流動性、促進房地産市場成交、降低交易杠杆，成為這兩個時期的政策共性。

由于經濟結構、貨币效率、市場情況有所差異，因而2008與2014年兩個時期的纾困措施雖然同樣涉及貨币、基建與房地産市場，但政策方向亦有所區别，在此不作詳述。

總結而言：

經濟與樓市雙重失速是出台“大力度纾困措施”的充分條件。

（正如“03年時期”並未出台全國大範圍大力度的維穩政策）

穩定資産價格（地價、樓價）是“纾困措施”的重點指向。

（正如“08年”“14年時期”）

二、疫情影響下的政策與市場發展趨勢

政府調控”以穩為先“，一旦”疫情發展“影響到”就業“與”資産價格“，”中長期經濟改革目標“将對”短期維穩“作出更多階段性讓步。

疫情對市場的影響：一方面是造成市場部分時間段的成交凍結；另一方面是有可能加劇時間段内（在”纾困措施“出台前）市場的價格波動。

2.1 2020年疫情對經濟/市場的影響大于2003年

預計政府纾困措施分三個方向展開：“控疫情”＋“穩就業” ＋ “穩價格”

從疫情情況看，SARI病毒傳播性相較SARS病毒更強；疫情範圍更大；受感染人數更多。

基于全國性疫情影響，2020年部分時間段經濟增速面臨快速下滑可能，情況與2008年時期有所相似，因而後續短期“纾困措施”力度有可能快速增加。

從經濟與市場發展階段看，相較于2008年以前的“上坡期”，當前處于“經濟下行換檔”階段，情況與2014年時期更為類似。難以寄望出台纾困措施即能達到“立竿見影”的效果、經濟回暖仍需過程。未來措施不會有如2008年般的“流動性泛濫”，但在必要情況下，對特定關鍵領域（包括房地産）的資金扶持會有所增加。相關措施重點指向風險防範，其中房地産市場維穩是重要一環。

從政策步驟看：

目前的政策重點以“控疫情”為主，疫情時長關乎後續“穩就業”難度。其敏感點在于：一旦出現疫情耗時過長，對年内經濟復蘇（尤其傳統消費和服務行業）的影響較大。

“穩就業”将視乎具體情況展開，以“寬貨币”及“寬财政”為重點，與疫情時長及後續疫情控制情況有關。

“穩價格”主要體現為房地産調控措施彈性，有關後續政策發展趨勢請見後述。

總結而言：

政府調控“以穩為先”，一旦“疫情發展”影響到“就業”與“資産價格”，“中長期經濟改革目標”将對“短期維穩”作出更多階段性讓步。包括顯性的降息、降準，以及鼓勵性的房地産措施（包括重新加杠杆等）将視實際需要展開。

2.2 抗疫與纾困措施雙向作用下：

年内土地市場保持穩健的可能性大

商品住宅市場存在波動可能

當前流動性已經趨松，央行于2月3日及4日兩天創記錄公開市場操作投放貨币規模達到1.7萬億元。2019年下半年以來房地産銀根抽緊的情況将有所緩解。

倘若“就業”與“市場”壓力加大，則政策力度必然相應提高，相較而言，土地供應，無論規模或土地素質均受政府掌控，而金融機構對房企的資金供給亦總體受控，因而土地市場保持健穩的可能性較大。

相較而言，由于實體企業（尤其傳統消費、服務行業）受到的影響存在較大不确定性（如前述），這可能進一步影響（部分）購房者年内置業決定；另一方面，基于業績與償債要求，房企年内推貨欲望維持高位，這将使得年内市場競争變得更加激烈。尤其是對于缺乏本地購買力與城市配套支撐的三四線城市而言，其市場下行态勢已于2018年持續顯現，在返鄉置業進一步減少情況下，區域市場面臨更大下行壓力。

但從樂觀角度看：從2018年開始，伴随“經濟下行壓力”以及“樓市管控壓力（房住不炒）”不斷加強，居民“防禦性儲蓄”趨于快速上升。而在1)未來纾困措施增加；2)市場競争促使部分物業性價比上升的情況下，房屋對資金的吸引力将會回升，後續整體市場亦會相應回溫。

總結而言：

纾困措施必然驅動市場回溫。

疫情對市場的影響:一方面是造成市場部分時間段（包括疫情防控期、交通管制期）的成交凍結；另一方面是有可能加劇部分時間段内（在“纾困措施”出台前）市場的價格波動。

三、中期政策方向：“五限漸退” 對標“長期維穩”

由2004年到2018年，雖然過程中經歷兩次調控放松（2008年及2014年），但在此15年間，國内樓市調控的總體趨向仍然表現為不同限制措施（“五限”）的持續升級與加強。

近三年（2017年以後）國内市場背景已經發生深刻變化。經濟與貨币的高增長不再，加之政策導向下的“房住不炒”深入人心，整體樓市上漲動力（包括成交量與價格）已大幅放緩，全國房地産市場開發與銷售均進入規模高位的箱體震蕩階段。

随着全國不同區域市場分化愈加明顯，樓市調控上，以“因城施策”替代“五限嚴控”的趨勢亦趨于明朗，中央與地方政府在市場調控上的分工更加清晰。

2019年中央政策主抓“供給側改革”與“金融管控”，對地方政府的授權不斷增加。包括在12月的經濟工作會議上，針對地方調控的提法由以往 “夯實地方主體責任”轉變為“全面落實因城施策”。

“人才政策”的發揮空間繼續增加

未來全國各地，無論一二三四線城市均缺人才，“人”已成為愈加稀缺的生産要素被各地政府所重視。

2020年疫情發展将對全國“人員/人才”流向産生更深遠影響，對于城市資源配套尚未十分成熟、或地方經濟受疫情影響明顯的城市/地區，只有進一步加大對“人”的政策吸引力度，才能有效平緩地方經濟影響，“以房留人”是其中的關鍵舉措。

判斷後續“五限政策”發展，從［中長期方向］上看，随經濟與貨币動力轉變，限制性措施終将退出歷史舞台。

而從［短期方向］上看：“限商”（針對商業庫存）、“限貸”（針對人才的購房貸款條件）有進一步放寬空間；“限購”所針對的“人才範圍”可能進一步放開；“限售”政策調整或更視乎城市等級，資金吸納能力強、市場相對穩健的一二線城市“限售”仍較難放開。