解局 | 奧園舊改虛實 做空風波後珠海翠微村開工

觀點地産網 對于企業而言，禍福相依，或是常态。

3月開啟，奧園便遭遇水逆，被機構發布做空報告，不得不被迫進行了一場資本反擊戰。被這樁煩心事影響了好幾日的奧園在舊改方面，卻收到了不錯的進展。

據奧園商業地産集團官方微信公衆号披露，于3月8日，奧園集團總裁郭梓甯到達珠海調研奧園城市更新項目推進情況。

觀點地産新媒體了解到，此次主要考察地為珠海翠微村。據悉，奧園已于去年十月份成為項目實施主體，目前拆遷工作已有序開展，回遷房建設即将啟動，項目正處于一、二級聯動轉化的階段。

翠微200億貨值

珠海翠微村，據悉建村歷史有700多年，作為珠海歷史最悠久的城中村之一，這里曾有繁華的商貿市集，擁有興旺的過往。

直到現在，翠微村還存有一座從光緒年間修建流傳下來的三王廟。

但随着經濟發展，城市格局變化，曾經繁華的翠微村也和珠海，甚至珠三角其他城市的舊村落一般，慢慢成為外來底層人口的聚集地，“髒亂差”的代名詞。

因此，在珠三角的城市開始進行城市更新課題後，翠微村便成為珠海政府改造名單上的一員。

直到2018年7月22日，翠微村村民經過表決，将舊村改造項目開發企業資格授予奧園集團。當年8月，翠微村舉行舊村改造項目開發企業簽約儀式，珠海市香洲區前山街道、翠微股份公司與奧園集團簽訂《翠微舊村改造項目履約協議》，奧園集團正式接手了翠微村舊改更新項目。

2019年10月31日，奧園集團正式被珠海市香洲區城市更新局确認為珠海翠微舊村改造項目實施主體。

據公開資料顯示，翠微村項目用地面積34萬平方米，總投資（開發成本）預計需約121億，将采取“整體拆建+局部保護”的改造方式。

根據翠微村更新項目單元規劃方案，總建築面積約128萬平方米，包括融資區、回遷區和文保區等。

本次回遷房建設啟動之後，有内部人士對觀點地産新媒體表示，翠微舊村改造項目目前正在開展規劃設計方案報審、産權證注銷、村民公産單位簽約等工作，如果推進順利，今年年内融資區部分的開工建設應該也可以展開。

雖然該項目尚處于前期階段，但在查詢公開資料時，觀點地産新媒體發現，奧園于2019年2月底為該項目成立了融資所用的私募基金——奧園安盈7号私募股權投資基金，募資規模為3.25億元。

在金融機構為奧園安盈7号基金銷售所撰寫的項目分析報告中，其預測計算了翠微舊改的銷售收入和盈利情況。

該報告稱，“根據周邊市場價格並結合項目情況，項目銷售收入總額為188.6041億元，項目開發建設總成本112.0435億元，稅費合計34.2457億元，項目淨利潤為25.9097億元，銷售淨利潤率為15.44%。”

值得注意的是，該報告發布時間為2019年3月，因此其預測使用的周邊市場價格也是當時水平。若翠微舊改正式進入銷售時售價增長六七個點，該項目貨值便可突破200億水平。

奧園舊改虛實

翠微舊改只是奧園在珠海的諸多舊改項目中的一個。據奧園方面介紹，其在珠海擁有10余處城市更新項目，是涉足珠海城市更新重要企業之一。

目前奧園已正式成為珠海翠微舊村改造項目實施主體；鬥門奧園麗景灣居，則是鬥門區首例“爛尾樓”舊改項目；該公司旗下珠海聯安村、關閘村、高沙村和水翁坑村等多個項目正快速推進……

事實上，奧園在珠海已經有一個成功打造的舊改項目，即珠海奧園廣場。

公開資料顯示，珠海奧園廣場前身是梅溪舊工業區。奧園商業地産承接該工業區舊改項目後，于2015年9月正式奠基開工，用了3年時間便完成更新改造。

2018年7月，珠海奧園廣場正式開門迎客，成為集購物中心、主題步行街、住宅、寫字樓、酒店五大業态為一體的大型綜合體，當年該項目的銷售額為43.8億元。

在珠海奧園廣場成功運營後，奧園開始在珠海尋找更多的舊改項目。

和保利、富力、合景這些企業相比，奧園涉足舊改的時間其實並不算長。據相關人士對觀點地産新媒體介紹，奧園2015年正式成立城市更新部門，改造了廣州蘿崗奧園廣場和珠海奧園廣場等項目。

雖趕了個晚集，奧園到目前為止仍有所收獲。

據奧園2019年中期報告披露，目前公司介入了30余個處于不同階段的舊改項目，更新規劃面積達1604萬平方米。

至2019年底左右，相關資料則顯示，奧園城市更新集團在環北京、粵港澳大灣區、中西部及北部灣等城市擁有逾70個優質城市更新項目，預計可售總面積約5000萬平米。

落定項目多，但大多數都處于前期階段。據相關人士透露，與普通的房地産項目相比，舊改項目大多推進較慢，因此今年能進入開發建設及銷售階段的項目10余個。

此外，從布局區域來看，奧園的舊改項目除廣深外，其他大多數位于二線核心城市。

以廣州為例，目前奧園在廣州擁有10多個城市更新項目，遍布荔灣、黃埔、番禺、南沙、增城、花都等區。

其中包括參與開發的廣州黃埔區青年社區舊城改造項目，是民營企業牽頭廣州舊城鎮全面改造的首個案例；參與改造的廣州市增城區南坣村，是增城區第一個通過公開招商方式進行更新改造的舊村；另外，奧園還成為荔灣區東塱村改造項目的意向合作企業。

奧園方面稱，廣州舊改現在競争非常激烈，公司參與比較謹慎。廣州市公共資源交易中心資料顯示，2019年全市共有28條村完成公開選擇合作企業的流程，總投資金額1646.58億元，幾乎未見奧園身影。