萬科抵禦冰點 銷售滑坡下它選擇了不拿地與加大融資

觀點地産網 剛過去的2月，全國經歷了新冠肺炎疫情防控的完整一個月份，在這段時間内數十個城市的地産項目都處于停工、售樓處關閉狀态。因此早有多方預測，房地産行業2月的銷售量将降至冰點。

如今随着月度報告相繼發布，這種預測正逐漸成為現實。

以1月份的“銷冠”萬科為例，3月3日晚間公告顯示，2月該公司實現合同銷售面積173.2萬平方米，合同銷售金額280.3億元，同比分别減少29.79%、35.1%。

盡管衆人皆知業績下滑是源于“黑天鵝”事件的影響，但企業或許會對這件事印象深刻。過去多年銷售一直平穩增長，萬科管理層或許都記不清，上一次銷售低于300億元要追溯至何時了。

至少不是近三年。

從觀點地産新媒體統計的部分數據看，2月份萬科起碼創下了2017年以來最低銷售紀錄，此前最低值出現在2017年11月，該公司仍錄得月度銷售額347.5億元，同比增長17.92%。

數據來源：萬科公告，觀點指數整理

饒是如此，年銷售6000億的萬科仍具備了體量的優勢，前兩個月該公司累計實現合同銷售面積506.7萬平方米，合同銷售金額829.4億元，同比分别下降10.22%、9.92%。考慮到疫情防控因素，這樣的跌幅似乎並沒有很糟糕。

橫向對比，萬科單月銷售也屬于行業領先水平，觀點指數發布的銷售金額TOP100榜單顯示，前兩個月合約銷售過百億的房企僅22家，同比減少10家；其中恒大逆市錄得470億元，其次是碧桂園300億元，萬科位居第三。

但相比于恒大推出的線上購房、無理由退房以及“5000元認購”、“75折促銷”等營銷手段，萬科則收斂得多。

觀點地産新媒體了解，2月份萬科旗下北京、濟南、重慶等多個城市公司相繼推出微信小程序等線上渠道，開展線上選房、意向登記、VR看房、推薦購房等，促銷及宣傳力度遠不及恒大、融創等。有業内人士指，線上賣房的效果遠不及線下，主要是用作維繫客戶及促成此前有意向的單子。

摩根大通在2月中旬發報告指，預計2月份的合同銷售額将主要依靠已簽約但未入賬的銷售進行轉換，亦即從2019年底的銷售中獲取收益。該行也指出，萬科、碧桂園及融創去年底有較多推盤，因而受益于此。

也就是說，在新推盤幾乎為零、主要依靠線上維持銷售的2月，萬科等個别企業或許主要是依靠此前已簽約的“存貨”。

類似的情況並不鮮見，去年11月深圳招商·領玺項目開盤售罄，預估近63億元銷售，這部分銷售額有相當一部分轉換為招商蛇口1月份的簽約銷售金額。

從全年來看，摩根大通表示，過往2月内地房地産銷售表現一向平平，占全年銷售僅約5%，相信對全年銷售表現影響不大。以萬科為例，觀點地産新媒體計算，2017-2019年2月份銷售額分别僅占年銷售額的7.27%、5.87%、6.85%。

且随着近期多個省市下調公共衛生事件響應級别，復工工作已開始陸續開展，包括房地産項目開竣工及重開售樓處。若疫情防控進一步取得成效，外界預計二季度行業将恢復正常運作。房地産也将重拾往日的活躍，被延後的購房需求也将得到釋放。

可“黑天鵝”的連鎖效應並不會只停留在銷售層面，至少不會只影響2月的銷售。在地産快周轉的模式下，融資、拿地、銷售三大環節互為因果、環環相扣，一個月的銷售受重創會對其它經營計劃産生多重影響。

其中一重影響是銷售停滞，現金流受到抑制，企業可能會相應減少其它支出，而在各項支出中土地投資占比最大，因此拿地計劃縮減成為不少企業的選擇。近期某2000億級别房企便對投資者坦承，一季度拿地計劃縮減了。

萬科雖未有過類似表态，但實際拿地動作已多少說明問題。

觀點地産新媒體了解，2月萬科新增的兩個項目均非最新拿地。其中武漢礄口區東風村B包項目K1地塊是2019年4月華生地産子公司獲得的地塊之一，至9月萬科入股了該子公司；江門蓬江區里村項目首期地塊，則是2018年佛山萬科中標的里村舊改之一，今年2月下旬首期地塊規劃已正式出爐。

1-2月，萬科累計新增開發項目8個，權益價款僅34億元左右，並鮮有參與土地競拍，投資積極度遠不及近期恢復拿地的龍湖、華潤、中海等房企。

另一重影響是拿地計劃若縮減——至少是一季度計劃縮減——房企全年的銷售目標也面臨“彈性調整”的風險，因為有相當一部分銷售目標依靠年初拿地並在年内供貨。對于不少房企而言，從拿地到開盤往往只需要幾個月時間。

此外，受項目停工影響，房地産開竣工計劃也受到影響，其中竣工延期減少将拉長開發周期，原計劃年内交付的項目或延至2021年，因此對結轉收入産生影響。

為了抵禦“黑天鵝”事件，相信不少房企已在統籌加強融資安排的工作，過去一個月包括境外美元債及境内公司債、中票、ABS等融資工具均被密集使用。以萬科為例，2月該公司注冊了20億元中期票據（後取消發行），並有兩筆合計120億元的公司債獲證監會批準。

通過将新增融資做好，並減少投資，萬科可以保持相對充裕的現金流，並應對正常的還貸支出。2月19日，萬科宣布為一筆20億元住房租賃專項公司債付息。

這也是萬科貫徹“堅持現金流為基礎”策略的體現，實際上截止去年三季度末其貨币資金達1072.4億元，相當于短期借款和一年内到期長期負債總和的1.8倍，還貸壓力較小。

樂觀的現金流狀況，或許也有利于接下來做反周期投資的安排，畢竟目前來看，萬科已經在土地市場上隐忍了許久。