錢緊一年 | 首創置業底色

錢緊一年 | 2020年，中國房地産行業繼續披荊斬棘，新一輪市場化降息周期已然開啟。回望2019不平靜的一年，我們從企業的角度去觀察與思考。

觀點地産網 “成熟的公司還是應該按照計劃完成半年目標，不應該突然有一個想法就立刻改變，要有相應的研究。”首創置業總裁鐘北辰在2019年8月份的中期業績會上，回應是否會側重布局粵港澳大灣區時說道。

鐘北辰清楚知道首創置業的底色，所以即使前任在交棒前定了2019年千億銷售的目標，也未急于追趕，而是循着原有的節奏在前行。

2018年2月份，首創置業原總裁唐軍在2017年度業績會上提出，未來将堅持快周轉，全面推行“369”標準。2018年簽約銷售目標為750億元，争取實現800億元；2019年争取實現1000億元；2020年争取實現1400億元。

同年4月，唐軍辭任首創置業總裁一職，彼時年僅45歲的鐘北辰接任。上任時，鐘北辰也強調：“首創每年都在提規模，這是我們的重要任務”。

提規模是長期任務，但具體情況具體分析，在現有開發安排以及權益占比減少的情況下，首創置業在2019年3月份給出了一個理性的年度銷售目標——800億元。

接近首創置業的人士表示，鐘北辰在公司内部被稱為多元化轉型發展的第一人，其上任後，多元化業務成為公司的必談話題。

于是，兩年間首創置業從“住宅+商業”延伸到地産開發、資産管理、文創及産業地産、私募基金、長租公寓等多個方面。

2018年，首創置業提出“千億價值生态圈”，進入長租公寓領域、涉足文創産業地産，新增土儲達到近五年高點；2019年，正式發布投資平台首金資本，成立多個舊改及商業投資基金。

多點開花背後，掩蓋不住的是首創置業對資金的需求。特别是2019年銀根收緊加上國企負債紅線下，首創置業在資本市場上的動作更加多樣化，包括轉讓項目股權、項目引資、供股計劃等。

提規模路途上，首創置業尚有不少斜坡需要攀爬。

“京津滬”成色

對于此前提出的千億目標，鐘北辰在2019年中期業績會上說：“今年的目標還是800億，相對還是比較穩定的，是穩中求進、有質量增長的一個節奏。但随着投資環節增強，包括市場團隊操盤能力不停提升，達到千億這個指標指日可待。但讓我預測哪一年，還真的不太清楚。”

“公司有信心完成簽約目標。”鐘北辰亦表示。

數據顯示，2019年全年，首創置業累計實現銷售額808.1億元，同比增長14.4%，完成年度目標101%。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

從1000億降到800億，首創置業調整增速的原因，或許在于逐漸減少的權益占比，以及開發節奏的安排。

2018年之前，北京、天津、上海、成都、重慶等五大核心城市一直是首創置業主要擴儲區域和銷售區域。2018年，在增加土儲面積的基礎上，首創置業将擴儲策略由五大核心城市轉為京津冀、長三角和粵港澳大灣區三大城市群。

數據顯示，2019年中期，首創置業土儲面積達到歷史最高點，為1308.9萬平方米，權益面積為904.4萬平方米。其中，2018年度斥資409億元擴儲409.3萬平方米，2019年前6個月斥資171.3億元擴儲184.3萬平方米，期間首進城市包括廣州、佛山、蘇州、東莞和廈門等。

到了2019年下半年，首創置業擴儲版圖重新回歸到五大核心城市。據觀點地産新媒體不完全統計，2019年下半年，首創置業共斥資43.04億元在天津、上海、成都擴儲34.33萬平方米。其中，天津津南地塊、成都青羊地塊分别以溢價率25.16%、44.03%競得，總價達30.24億元。

觀點地産新媒體發現，首創置業土儲面積迎來歷史高點同時，權益面積卻逐漸降低，2014年權益占比為82%，2019年中期權益土儲占比為69%。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

落成面積方面，首創置業前三年均同比收縮，2016年落成面積為340萬平方米，2017年、2018年分别同比下降43.82%、4.19%，對應落成面積為191萬平方米和183萬平方米，2019年中期同比上升72.74%至147萬平方米。

同時，首創置業落成項目依然集中在五大核心城市。2019年上半年落成13個項目，其中北京、天津、重慶落成10個項目，合計面積為105.19萬平方米，占總落成面積71.55%。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

反觀銷售層面，雖然布局戰略上轉變為“三大城市群”，但新進入城市銷售貢獻尚未得到體現，五大核心城市仍然是首創置業業績主要來源。2017年至2019年，五大核心城市占總銷售金額比例分别為76.86%、84.61%、76%，三年均在此區間起伏。

數據來源：企業公告（2019年由月報統計所得）、觀點指數整理

進一步對比可以發現，首創置業銷售貢獻主力繼續是京津滬，占比超過七成。2016年至2019年，首創置業京津滬銷售額分别為337.9億元、374.4億元、484.4億元、578.5億元，對應占比為74.25%、67.04%、68.57%、71.59%。

千億“生态圈”

擴儲之外，圍繞地産進行多元化延伸是首創置業提規模的另一重要“陣營”。

近兩年多時間，首創置業在住宅開發、奧特萊斯、商業綜合體及城市更新項目四大核心業務之外，構建了文創産業園區、高科技産業産地運營以及長租公寓三大創新業務，並成立了金融平台首金資本，構建起了“千億價值生态圈”。

2017年8月，在首創集團确定“第五大産業”的背景下，首創置業正式進場改造北京郎園Vintage項目，開始涉足文創領域。很快，首創置業成立文創與産業發展事業部，並儲備了19個項目。

随後不到一年時間，首創置業成功落地了三個項目。繼郎園Vintage項目之後，2018年9月，首創置業迅速推出了郎園Park項目和郎園Station項目，兩者分别由石景山一家博古院和北京紡織倉庫改造而成。

彼時，首創置業曾對外透露文創業務的五年計劃：“打造産業地産全國領先、文創園區行業第一、産業投資初具影響力的産業發展平台。目標是到2022年實現文創産業的投資面積為100萬平方米，投資額15億元。”

鐘北辰在2018年度業績會上同樣表态：“目前産業項目已經相對成熟，無論是戰略夥伴還是投資模型，以及在高科地産方面的運營經驗都已經很成熟，高科技産業地産是未來要集中並在全國大規模復制投放的一個産業。”

首創置業同樣看好的還有長租公寓業務。

2018年，首創置業開始涉足長租公寓領域，成立長租社區品牌“Hé園”，房源由存量項目改造升級、新獲集體用地建設而來，包括北京房山和園項目、北京朝陽十八里店和園項目和天津雙港和園項目。

據首創置業2019年中期報表顯示，北京房山和園項目成功實現滿租，天津雙港和園項目出租率達到85%，北京朝陽十八里店項目已于期内正式開工。其中，北京朝陽十八里店項目總建築面積達到41萬平方米。

關于長租公寓業務的未來，鐘北辰在2019年中期業績會上說道：“上海寶山項目也将在明年投入到運行狀态。長租公寓項目目前保有量對首創置業來說是不錯的，也是穩定的。我們在投資過程中有相應的持有型物業，先把内部的長租公寓項目都先補齊。”

在發展文創業務、長租公寓業務基礎上，2019年初，首創置業進一步推出了以投資地産開發、資産管理、文創及産業地産、私募股權、海外地産等為方向的基金平台——首金資本。

2019年，随着首金資本的推進，企業資金猶如打開了水龍頭一般。其中，首創置業前後聯合“首創繫”成立6家基金公司，投資方向包括改造項目、城市更新、商辦物業、長租公寓、文創業務等，合計規模達53.4億元。

資料來源：公開資料、觀點指數整理

正值年關時，首創置業再度帶來“重磅”消息，聯合融創及首金資本簽署戰略合作協議，拟重點開展收並購類、産城融合類項目合作，合作項目基金總規模為100億元。

目前，雙方已在杭州、武漢、鄭州、上海、昆明等城市的多個項目積極推進，部分項目已實現合作落地。

融資“開源”

事實上，連續兩年版圖擴張之後，首創置業的資金需求也已“水漲船高”。

2017年至2019年中期，首創置業資産總額由1414.21億元升至1953.51億元，總負債由1094.9億元升至1532.26億元，資産負債率為78.44%，較2017年上升1.02個百分點。

數據顯示，2019年中期，首創置業流動負債和非流動負債達到五年内高點，分别由660.45億元增至731.96億元、434.44億元增至800.41億元。

貸款及債券總額也先于銷售規模跨入千億門檻，2017年至2019年中期，首創置業貸款及債券總額分别為664.55億元、885.5億元、1015.58億元。

具體來說，三年間長期貸款及債券分别為408.3億元、651.3億元、772.9億元。期内，現金流剛好覆蓋短期貸款和債券，分别為210.38億元、225.27億元、373.87億元。

但在近三年多落成面積不增反縮的情況下，經營活動産生的現金流對于補充首創置業擴張資金的貢獻變得更加有限。2017年，首創置業經營活動現金淨額為44.54億元，到了2018年則下降為負60.95億元。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

剛開始投入的文創、長租公寓等業務同樣，也難以很快就給首創置業帶來可觀收益。首創置業執行董事李曉斌曾表示，文創業務剛開始投入，對财務的貢獻並不是很大。但帶來的品牌和社會影響力，包括為首創集團導入的資源價值是不可忽視的。

實際上，首創置業並沒有過多擔心擴張資金的問題。李曉斌表示：“發展文創業務在資金上不成問題，除了首創置業、首創集團的資金外，市場化資金及政府基金亦有相應渠道。目前北京不少銀行成立了專門對接文化、科技産業的部門進行支持，對貸款期限及利率都會有所優惠。”

據觀點地産新媒體不完全統計，2019年全年，首創置業通過發行公司債、可續期票據、銀團貸款、專項債券以及項目引資等方式獲得425.1億元融資，以及一筆5億美元次級有擔保永續證券。

2019年上半年财報顯示，首創置業有165.72億元的永續債計入股東權益當中。

資料來源：公開資料、觀點指數整理

對比發現，2019年全年，首創置業的融資動作均用于償還現有債務，以及個别用于項目開發建設，其中不計負債、計權益的永續債是其最為主要的選擇。

除此之外，轉讓項目股權是2019年首創置業另一種“開源”方式。

2019年，首創置業以轉讓部分股權的方式引入合作夥伴，涉資63.18億元，其中包括沈陽吉天置業50%股權、北京天城永元置業50%股權、北京陽光苑商業投資35%股權、昆山首創青旅置業51%股權、北京石景山區西黃村改造項目34.12%股權以及江蘇蘇州青劍湖地塊94%股權。

關于轉讓項目的原因，鐘北辰稱：“今年的出售計劃只是剛好都趕在一起而已，並不是公司出現了資金的缺口才需要賣這些資産。”

值得一提的是，時隔十三年，首創置業再次申請發布供股計劃，經過九個月的等待，該計劃最終于2019年12月10日獲得證監會批準，首創置業将以“10供5”基準折讓29.17%發行15.14億股供股股份，預計所得款項淨額約24.92億元，並将用于償還部分計息債務。

對此，鐘北辰曾表示，這次供股並不是短期目標，不是說這次要拿到多少錢，核心目的是優化股本結構，能夠為後續投資和融資起到杠杆作用，能夠把空間釋放出來，這個意義更長遠一些。