房企逆市擴張心思 德信455輪競價再奪溫州商住地

觀點地産網 商海波瀾詭谲難以捉摸，挑戰與機遇相生相伴。疫情之下，許多房企開始擺出“謹慎”态勢。而在一些房企看來，當下或許正是逆市補倉的好機會。

2月12日深夜23時10分，一場歷時9個鐘頭的土拍鏖戰終于落下帷幕。這場好戲的最終赢家是德信中國，標的物是位于浙江溫州永嘉縣的一宗商住地塊。最終成交價為25.27億元，樓面價約為1.21萬元/平方米，溢價率32.79%。 

去年至今，随着融資收緊和多方調控，耗時如此之長的土拍現場已是少有，而德信對于該宗地塊的必得之心也已經無需言明。事實上，今年以來，這已經不是德信在溫州土拍市場上第一次“大手筆”了。

剛好一個月前，溫州龍灣區1宗商住地入市出讓，最終由溫州昌昊企業管理有限公司（德信）以3.63億元競得。雖然該地塊總價不高，競價也只經過了28輪，但最終成交價卻是到達了該地塊的上限價格，溢價率為30.06%。

另一方面，德信1月實現合約銷售金額約為人民币11.1億元，環比減少73.82%，合約銷售面積約6.5萬平方米，環比減少65.43%。

雖然1月份因銷售下滑而影響了現金回籠速度是各房企存在的普遍現象，但連續競價9個小時也堅持要拿下該地塊，不得不說德信确實對溫州市場有所“偏愛”。

455輪舉牌拿地

這塊地的競拍經過了455輪舉牌報價才最終落錘。

該場土拍吸引了包括德信、綠城、華潤、新希望聯合體等多家房企參與。據相關人士介紹，這次土拍或許是溫州土地拍賣史上歷時最長的一次。

衆人追逐的目標地塊名稱為溫州瓯北城市新區前牌-王家塢村地塊，總用地面積為16萬平方米，約合240畝。地塊共分為6個區塊，其中囊括了住宅兼商業、餐飲、旅館、商務金融及宗教用地等。

值得注意的是，總用地面積中出讓地塊的用地面積約為6.98萬平方米，剩余的9.02萬平方米則屬于代建安置地塊用地面積。

換而言之，該宗地塊内的商品房出讓部分面積僅占比約43.6%。但顯然，這依然沒有影響到市場對于該宗地塊的看好。

頗為有趣的一個細節是，本次土拍雖然歷時許久，但過程卻頗為平靜。各房企每次加價均為最低標準100萬元，整場“拉鋸戰”中並未出現大幅度加價的情況。

此外該地塊設置了上限價格為32.35億元，當報價達到上限後将轉入競配套用房環節。如果按照最高限價計算，該地塊的溢價率将能夠達到70%。

對比之下，當前剛剛超30%的溢價率似乎顯得有些“克制”了。

不過，在企業看來，“克制”是逆市拿地的一種技巧所在。雖然不放棄擴張機會，但每一步都需要走得審慎。

德信既然堅持拿下該宗地塊，顯然其認為這筆賬是能夠“算得過來”的。據相關人士介紹，雖然地塊中商品房可出讓部分占地只有四成，但在該區域而言已經屬于較為少見的大地塊，具備不錯的增值空間。

有說法稱，之所以能讓德信下定決心，或許還與該地塊周圍幾個項目的良好去化有關。畢竟經過了幾百輪的競價才取得土地，其中往往存在着一絲“賭”的成分。

不過，也有業内人士指出，該地塊規整性稍有不足，位于沿江位置的樓幢並不多，未來如何提升非沿江樓幢的溢價問題，對于競得者而言仍是一次考驗。

德信溫州路徑

除去項目自身原因外，争搶的背後是德信對于溫州市場的難以割舍。

近年來，德信在溫州頻頻拿地，截至2019年6月30日，德信在溫州的土地儲備為198.95萬平方米，占其總土儲的16.2%，數量僅次于杭州。

數據來源：觀點指數整理

值得注意的是，德信在溫州所拿項目的總價或許不高，但溢價卻普遍不低。去年下半年至今，德信幾乎每次在溫州通過公開市場拿地，溢價率多在兩位數以上。

不過，讓人稍感意外的是，雖然土儲數量上，溫州已經在德信的版圖占據重要位置，但從去年上半年的銷售業績貢獻來看，溫州卻排在了其他城市之後。公告顯示，去年上半年溫州區域銷售額僅為304.25萬元，占其上半年銷售額的0.88%。

盡管如此，德信對于溫州的重視态度依然沒有發生太多變化。資料顯示，其2019年上半年新增項目19個中，便有5個位于溫州，占比約26.3%。

當然，對于剛剛上市的德信而言，僅憑去年的一份半年報難以判斷出最終結論。事實上，由于缺乏前幾年的業績報告，因此難以計算出過往幾年中溫州區域對德信的銷售貢獻究竟幾何。

或許存在的一種可能是，德信在溫州的上一波可售資源已經銷售殆盡，因此才會在财報上呈現出銷售金額小的特點。能夠側面印證這一點的是，公開資料顯示，2016年溫州區域土儲最多的幾家房企中，德信位列其中。

不管過去如何，随着新一輪補倉溫州，該地區未來無疑會成為德信銷售增長過程中重要的一環。