中交拿地變奏 9.8億首入鄭州與“央企前三”目標

觀點地産網 兩天前，中交地産聯手華潤在北京的土地市場上奮力厮殺，鏖戰半個小時報價40輪後，最終将通州區馬駒橋地塊收入囊中。

今天一早，市場傳來消息，中交地産又将戰場轉入了河南鄭州。這一次，這家央企以約9.8億元的價格拿下了鄭州市經開區濱河國際新城22、23号地塊，這是中交首次進入鄭州市場。

三天的時間，中交地産連續在北京、鄭州落得三子，拿地金額接近57億元，不免引發關注。但事實上，近兩年，中交地産在拿地方面就所有提速。

據觀點指數不完全統計，過去一年，中交地産在納儲方面支付的總土地價款達到343億元，是同規模房企的兩到三倍。

當房地産行業進入“以規模論英雄”的時代，中小型房企對規模的渴求也越來越強烈。對于中交近期頻繁在公開市場上拿地，業内人士提到，一方面，中交作為央企，有中交集團在背後托底，資金壓力並不大，選擇在疫情期間拿地，顯然存在抄底與彎道超車的心态。

但究其根本原因，中交地産似乎希望通過加速擴儲來提振銷售業績，從而實現“央企前三”的目標。

拿地變奏

前段時間，市場上流傳着中交地産對2020年的工作安排。其中提到：針對千億目標，董事長李永前提出了四點工作要求，第一，買地儲糧；第二，賣房變現；第三，找錢；第四，考核分錢。

“買地儲糧”放在了第一位，無疑顯示出中交地産對土地儲備的渴求。或許正是基于這種觀念，今年以來，中交地産的身影頻頻出現在公開市場上。

2月13日上午，一張紅色的海報在行業内流傳開來，這是中交成功拿下鄭州兩幅地塊後的捷報，據悉，中交最新競得的地塊為鄭州市經開區濱河國際新城22、23号地塊。

資料顯示，兩宗地塊均為宅地，土地面積近3萬平米，容積率2.5，位于經開區海馬青風公園和康橋悅榕園之間，起拍總價為9.33億元，成交價格約為9.8億元，溢價率僅為5.04%，兩宗地塊的綜合房價最高價2.24萬元/平方米。

在中交地産公布的一張張海報中，無不隐含着這家房企拿地後的喜悅。畢竟，這家企業也深知，沒有土地儲備，就沒有開發商的利潤基礎。多拿一宗地塊，或許中交地産在千億的路上就能多一份底氣。

據悉，2020年僅過去不到45天，中交地産已在公開市場上摘得4宗地塊，總計容建築面積37.65萬平方米，拿地金額60多億元，占去年上半年拿地總額的三分之二，接近去年全年拿地總額的20%。

資料顯示，1月15日，中交地産以熔斷價格拿下武漢東西湖P(2019)214号地塊，成交總價8.69億元，溢價率達到53.36%。随後，2月11日再度聯手華潤置地在北京搶地，2月13日又現身鄭州奪地。

“除了武漢的地塊達到的熔斷價以外，中交近期拿的地塊溢價都不算高，不排除是抄底土地市場。”業内人士提到，最近受疫情影響，很多私企也會比較謹慎，所以中交在這個時候拿地也是選準了時機。

數據來源：企業财報、觀點指數整理

事實上，從2019年開始，中交地産就加大了拿地的力度。根據财報，2019年上半年，中交地産在公開市場囊獲7宗地塊，總計容建築面積91.3萬平方米，總土地價款約94.22億元，權益土地價款73.6億元。

據觀點指數不完全統計，2016年、2017年、2018年三年，中交地産新增土地儲備分别為62.06萬平方米、172.26萬平方米與258.67萬平方米。

2019年全年，該公司新增土地儲備492萬平方米，同比增加90.2%，約為2017年的三倍，同年，該公司的總土地價款達到343億元。

土地，是房企的糧倉，一家企業的土儲規模與結構在很大程度上影響着其業績的走勢。

而去年，中交地産宣布3年内做到500億元，5年做到1000億元，甚至提出要做到“央企前三”的目標。

将千億門檻提上日程後，中交地産就不斷在土地儲備方面發力，有業内人士提到，特别是去年下半年，中交提速明顯，一方面是李永前回歸中交，“新官上任三把火”，總要交出點成績；另一方面還是礙于“央企前三”的目標，加一把速。

“央企前三”目標

“拿地這麼瘋狂，開發銷售能跟上麼？”

對于中交的突然提速，也有市場人士表示質疑，畢竟這家央企這幾年的發展一直不愠不火。

财報顯示，2018年全年，中交地産錄的簽約銷售額148.77億元，2019年上半年，這一數值僅為93.24億元，同比增長55.66%，

而據觀點指數公布的數據，去年全年，該公司的簽約銷售額有了較大的提升，達到434.5億元，排在第69位。但與行業内動則五六千億的規模相比，中交不到500億的銷售業績依舊是小巫見大巫。

與此同時，同樣作為央企的保利發展在2019年全年錄得簽約銷售額4618.48億元；華潤置地錄得2425億元；招商為2205億元；而中鐵建錄得1002億元；大悅城控股的簽約銷售額也達到758億元。可見，中交地産要達到“央企前三”的目標依舊任重道遠。

除了規模的擴張，中交地産要達到跻身行業前列，還有很多關卡要過，包括營收、淨利潤的提振，以及負債水平的降低。

數據來源：企業财報、觀點指數整理

據悉，2019年上半年，中交地産錄得營業收入17.48億元，同比下降62.2%，期内，該公司錄得淨利潤9292.63萬元，同比減少82.84%，這也是中交地産近四年來首次錄得營收、淨利雙雙下滑。

業績爬坡的同時，中交地産的負債狀況亦不甚樂觀。

财報顯示，截至2019年中期，中交地産錄的總負債413.21億元，有息負債亦從2018年末的109.77億元升至126.74億元，期末，該公司的資産負債率為90.38%，淨負債為195%，較2018年末的112.99%上升82個百分點。

除此之外，期内，中交地産錄得現金及現金等價物33.43億元，而同期，該公司一年内到期的非流動負債為38.64億元，也就是說，在手現金不足以支付短債。

顯然，在加速拿地與快速擴張的路上，中交地産的資金鍊掉隊了。銷售回籠資金不足、負債增多，中交只能通過融資與借款的方式補充現金流。

據中交地産最新公布的數據，2020年以來，中交地産累計新增借款金額約39.09億元，占2018年末淨資産比例為92.41%，截止2020年1月末借款余額為252.57億元。