中交拿地變奏 9.8億首入鄭州與“央企前三”目标

观点地产网

2020-02-13 21:06

  • 土地,是房企的糧倉,一家企業的土儲規模與結構在很大程度上影響着其業績的走勢。

    觀點地産網 兩天前,中交地産聯手華潤在北京的土地市場上奮力厮殺,鏖戰半個小時報價40輪後,最終将通州區馬駒橋地塊收入囊中。

    今天一早,市場傳來消息,中交地産又将戰場轉入了河南鄭州。這一次,這家央企以約9.8億元的價格拿下了鄭州市經開區濱河國際新城22、23号地塊,這是中交首次進入鄭州市場。

    三天的時間,中交地産連續在北京、鄭州落得三子,拿地金額接近57億元,不免引發關注。但事實上,近兩年,中交地産在拿地方面就所有提速。

    據觀點指數不完全統計,過去一年,中交地産在納儲方面支付的總土地價款達到343億元,是同規模房企的兩到三倍。

    當房地産行業進入“以規模論英雄”的時代,中小型房企對規模的渴求也越來越強烈。對于中交近期頻繁在公開市場上拿地,業内人士提到,一方面,中交作為央企,有中交集團在背後托底,資金壓力并不大,選擇在疫情期間拿地,顯然存在抄底與彎道超車的心态。

    但究其根本原因,中交地産似乎希望通過加速擴儲來提振銷售業績,從而實現“央企前三”的目标。

    拿地變奏

    前段時間,市場上流傳着中交地産對2020年的工作安排。其中提到:針對千億目标,董事長李永前提出了四點工作要求,第一,買地儲糧;第二,賣房變現;第三,找錢;第四,考核分錢。

    “買地儲糧”放在了第一位,無疑顯示出中交地産對土地儲備的渴求。或許正是基于這種觀念,今年以來,中交地産的身影頻頻出現在公開市場上。

    2月13日上午,一張紅色的海報在行業内流傳開來,這是中交成功拿下鄭州兩幅地塊後的捷報,據悉,中交最新競得的地塊為鄭州市經開區濱河國際新城22、23号地塊。

    資料顯示,兩宗地塊均為宅地,土地面積近3萬平米,容積率2.5,位于經開區海馬青風公園和康橋悅榕園之間,起拍總價為9.33億元,成交價格約為9.8億元,溢價率僅為5.04%,兩宗地塊的綜合房價最高價2.24萬元/平方米。

    在中交地産公布的一張張海報中,無不隐含着這家房企拿地後的喜悅。畢竟,這家企業也深知,沒有土地儲備,就沒有開發商的利潤基礎。多拿一宗地塊,或許中交地産在千億的路上就能多一份底氣。

    據悉,2020年僅過去不到45天,中交地産已在公開市場上摘得4宗地塊,總計容建築面積37.65萬平方米,拿地金額60多億元,占去年上半年拿地總額的三分之二,接近去年全年拿地總額的20%。

    資料顯示,1月15日,中交地産以熔斷價格拿下武漢東西湖P(2019)214号地塊,成交總價8.69億元,溢價率達到53.36%。随後,2月11日再度聯手華潤置地在北京搶地,2月13日又現身鄭州奪地。

    “除了武漢的地塊達到的熔斷價以外,中交近期拿的地塊溢價都不算高,不排除是抄底土地市場。”業内人士提到,最近受疫情影響,很多私企也會比較謹慎,所以中交在這個時候拿地也是選準了時機。

    數據來源:企業财報、觀點指數整理

    事實上,從2019年開始,中交地産就加大了拿地的力度。根據财報,2019年上半年,中交地産在公開市場囊獲7宗地塊,總計容建築面積91.3萬平方米,總土地價款約94.22億元,權益土地價款73.6億元。

    據觀點指數不完全統計,2016年、2017年、2018年三年,中交地産新增土地儲備分别為62.06萬平方米、172.26萬平方米與258.67萬平方米。

    2019年全年,該公司新增土地儲備492萬平方米,同比增加90.2%,約為2017年的三倍,同年,該公司的總土地價款達到343億元。

    土地,是房企的糧倉,一家企業的土儲規模與結構在很大程度上影響着其業績的走勢。

    而去年,中交地産宣布3年内做到500億元,5年做到1000億元,甚至提出要做到“央企前三”的目标。

    将千億門檻提上日程後,中交地産就不斷在土地儲備方面發力,有業内人士提到,特别是去年下半年,中交提速明顯,一方面是李永前回歸中交,“新官上任三把火”,總要交出點成績;另一方面還是礙于“央企前三”的目标,加一把速。

    “央企前三”目标

    “拿地這麼瘋狂,開發銷售能跟上麼?”

    對于中交的突然提速,也有市場人士表示質疑,畢竟這家央企這幾年的發展一直不愠不火。

    财報顯示,2018年全年,中交地産錄的簽約銷售額148.77億元,2019年上半年,這一數值僅為93.24億元,同比增長55.66%,

    而據觀點指數公布的數據,去年全年,該公司的簽約銷售額有了較大的提升,達到434.5億元,排在第69位。但與行業内動則五六千億的規模相比,中交不到500億的銷售業績依舊是小巫見大巫。

    與此同時,同樣作為央企的保利發展在2019年全年錄得簽約銷售額4618.48億元;華潤置地錄得2425億元;招商為2205億元;而中鐵建錄得1002億元;大悅城控股的簽約銷售額也達到758億元。可見,中交地産要達到“央企前三”的目标依舊任重道遠。

    除了規模的擴張,中交地産要達到跻身行業前列,還有很多關卡要過,包括營收、淨利潤的提振,以及負債水平的降低。

    數據來源:企業财報、觀點指數整理

    據悉,2019年上半年,中交地産錄得營業收入17.48億元,同比下降62.2%,期内,該公司錄得淨利潤9292.63萬元,同比減少82.84%,這也是中交地産近四年來首次錄得營收、淨利雙雙下滑。

    業績爬坡的同時,中交地産的負債狀況亦不甚樂觀。

    财報顯示,截至2019年中期,中交地産錄的總負債413.21億元,有息負債亦從2018年末的109.77億元升至126.74億元,期末,該公司的資産負債率為90.38%,淨負債為195%,較2018年末的112.99%上升82個百分點。

    除此之外,期内,中交地産錄得現金及現金等價物33.43億元,而同期,該公司一年内到期的非流動負債為38.64億元,也就是說,在手現金不足以支付短債。

    顯然,在加速拿地與快速擴張的路上,中交地産的資金鍊掉隊了。銷售回籠資金不足、負債增多,中交隻能通過融資與借款的方式補充現金流。

    據中交地産最新公布的數據,2020年以來,中交地産累計新增借款金額約39.09億元,占2018年末淨資産比例為92.41%,截止2020年1月末借款余額為252.57億元。

    撰文:龔麗欣    

    審校:劉滿桃



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