商業志 | 領展海外投資 百億入股英國房托背後

觀點地産網 爆發的疫情阻擋了人們要外出旅遊的心思，卻絲毫沒有阻礙領展海外投資的腳步。

2月11日，據外媒消息，領展目前正與一家英國房托Intu Properties商讨約10億英鎊的股權融資。同時，擁有Intu Properties 27.9%股份的Peel Group也将參與此次融資。

目前，多方資本正在進行建設性讨論，預計将于Intu Properties公布全年業績後有具體條款出台。

據Intu Properties官網公布的數據顯示，其擁有20座購物中心，主要經營範圍包括英國與西班牙。其中，17座購物中心位于英國，剩余3座位于西班牙，有9個位列英國前20大購物中心。

自從數年前脫歐公投結果以來，亞洲資本就是英國商辦房地産市場的幾大買家之一。有業内人士認為：“英鎊較為便宜且英國市場成熟而穩定，物業保值率高，是全球經濟增長承壓下的理想去處。”

此外，由于英國交易市場十分開放且透明。全球投資巨頭都喜歡在倫敦購置房産，讓買家在購入物業時不用擔心如何退出。

雖然Intu Properties旗下有9座英國前20的購物中心，但其均不位于英國第一大都市倫敦，只有少數位于英國二線城市曼徹斯特和格拉斯哥等地。

一位英國房地産業内人士告訴觀點地産新媒體，雖然英國正式脫離歐盟，但仍舊有無協議脫歐的危險，商業地産尤其是零售業經營依舊面臨困境。

拯救Intu Properties

此次領展與Intu Properties的交易得以展開或許正是由于Intu Properties自身的經營不善導致的财務危機，以及行業整體所面臨的下滑。

在Intu Properties的五年戰略計劃中，首要的便是修復公司的資産負債表。在2019年的頭6個月，其租金收入同比下降7.7%。

在11月的最新報告中，其警告稱，由于其金融工具的破産數量超出預期，預計2019年租金收入将大幅下降，比上年減少約9%。

從其購物中心最重要的租金收入上看，Intu Properties無疑是一家在急速墜落的公司，他們在2018年和2019都沒有産生任何分紅，而其也表示在财務改善前並不會進行分紅。

換句話說，在領展入股後假設雙方並無其他協議，Intu Properties並不會在短時間内對領展的收益有幫助。

雖然Intu Properties的租金收入大幅下滑，但其依然保持着95%的入住率。此外，平均每天有超過一百萬的人訪問其購物中心，其在英國推出了第一個全國性的在線購物中心intu.co.uk。

據觀點地産新媒體了解，Intu Properties将在2021年初接近下一次重大債務到期，其需要為了減少淨負債和創造流動性以應對即将到來的再融資活動。

Intu Properties為了改善經營狀況以及償還債務，進行了大規模的資産剝離。其中，包括出售兩間位于西班牙的購物中心，目前該交易已經進入了第二階段；以及出讓位于德比（Derby）的購物中心部分股權。有外媒稱，公司去年起已賣産套現約6億英鎊。

此外，Intu Properties進行了大幅度的成本縮減，其處置了1200萬英鎊的雜項資産，減少了約6000萬英鎊的資本支出，並每年減少了500萬英鎊的成本。

Intu Propertie還稱，其将繼續考慮所有措施，以應對短期和中期流動性需求。此次與領展在内的投資者展開股權融資就是選項之一。

領展英倫投資

在1月末，歐盟正式通過了脫歐法案，英國正式脫歐，雙方進入了11個月的過渡期。

據此，英鎊短暫回暖後，由于英國首相約翰遜的一番講話又迅速陷入了混亂之中，目前英鎊兌美元的匯率一直在1.3左右波動。

野村證券外匯策略師Jordan Rochester在近期的一份報告中也預測英鎊将升至更高水平，在1.36美元。匯豐銀行全球外匯策略主管David Bloom表示，現在的英鎊非常便宜。分析師對英鎊的持續看好或許意味領展此時進入英國市場並不算太晚。

事實上，這並不是領展第一次嘗試海外投資物業。在去年的12月份，領展就宣布以6.83億澳元（36.49億港元）向黑石收購了一幢位于澳洲悉尼CBD的10層高商業辦公大樓。

同時，這也是領展首次到海外買入不動産。據領展2019年中期報告披露，香港物業占整體投資組合的87.5%，内地物業占比12.5%。

由于過去一年，香港地産市場萎靡不振，領展自身的壓力並不小。香港統計處公布，全年零售業總銷貨值臨時估計4312億港元，按年跌11.1%，年内指數也遭連續11個月下滑。

寫字樓方面，香港第一太平戴維斯稱，香港寫字樓租金，在2019年第四季整體租金按季下跌1.5%。該行預期寫字樓租金在2020年将全面下跌， 其中核心區租金預計下跌5%至10%，非核心區甲級寫字樓租金預計下跌10%至15%。

領展的重倉區域遭到了市場的整體看低，而中國大陸由于受到疫情的影響，不少購物中心、寫字樓都進行了減免租優惠。

領展或許迫切需要其他區域的投資來平衡自身的資産配置。領展管理層在去年明确表示在完成悉尼項目並購後，並購會繼續前進。其在電話會議中還透露，除澳大利亞外，領展目前也在新加坡、日本及英國物色中檔市場零售及甲級寫字樓。

此次領展相中的Intu Properties公司，主要資産正是其中之一。

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