錢緊一年 | 綠城 張亞東履新一年

觀點地産網 是選擇維持自己本來的模樣，還是成為市場希望的樣子？綠城最終走向了後者。

1995年，杭大歷史繫畢業的宋衛平在杭州創辦綠城，創始人對産品與服務的要求，令綠城在行業内聲名鵲起。“師徒幫帶”的晉升文化和“分封諸侯制”的管控架構下，這家浙繫房企在那個遍地黃金的時代一路猛沖。

2009年，萬科蟬聯房企銷售冠軍，綠城也交出了史上最好成績，位列全國第二。2019年，萬科依舊是龍頭，綠城則首次跨過2000億大關，但排名卻跌落至第十六。

對如今的綠城，這一切或許已不那麼重要。重要的是，這家曾沖進過總決賽的房企正努力彌補其一直以來最缺失的部分，就是搭建現代企業治理結構。

變革始于2015年，在宋衛平完成與中交的股權更替後，綠城進入了漫長的磨合期。無論是制度搭建、努力緩解資金危機，還是優化團隊和投資能力，都使綠城錯失了發展時機，這也導致了現在規模和業績的落後。

2019年是這場變革的高潮。

宋衛平徹底離開，張亞東成為綠城歷史上第二位獨立的董事會主席，一個新的秩序和這個秩序之下的變化發生在這家成立25年的房企身上。

過去這一年，是張亞東掌舵綠城的第一個完整财年，綠城有哪些變化？這些變化又将帶其走向何方？

董事會之變

對于張亞東的加入，外界最開始的解讀是中交欲加強對綠城的管控。

2018年8月，綠城正式宣布由張亞東接替曹舟南出任行政總裁。作為宋衛平在綠城僅剩的門徒之一，曹舟南一直被認為是中交入主後延續宋衛平意志的那個人，因此他的離開也被看做是中交強勢的結果。

但是一年後，張亞東卸去在中交的一切身份，把自己變成了一個純粹的綠城人，這令他可以毫無包袱地專注于綠城的發展，同時醞釀了一場影響這家房企的變革。

新格局形成，意味着一些舊人物需要在适當的時候退位讓賢，而宋衛平主導了這場退出。

2019年4月起的十多個交易日里，宋衛平将自己在綠城中國的股份減持至10%以下，随後還辭去董事會主席和執行董事的職位，連名譽董事局主席的名分都沒要，只留下産品官這個相對較虛的職位。

張亞東順理成章取而代之，這個原本是中交派到綠城當行政總裁的空降兵，在卸掉了中交身份後擔任起綠城中國董事會主席和CEO一職。此前，張亞東擔任過大連市委常委、副市長。

随着宋衛平退出董事會，九龍倉回歸，2019年7月，綠城形成了全新的董事會陣容，也預示着這家房企從大股東掌權進入董事會管理的模式。

具體來看，原執行總裁李永前、李青岸返回中交，新加入周連營、耿忠強，劉文生卸去聯席主席職務但仍留守董事會；綠城方面，宋衛平卸任後，老綠城郭佳峰回歸董事會，而二股東九龍倉也派出吳天海重回董事會。

來源：觀點指數整理

據說，這是中交、宋衛平和九龍倉思考了大半年的結果。

“綠城中國董事會的這次調整，是大師級的。”在業内人士看來，它不是簡單的權力平衡，而在于探索並提供一個更完善的混改樣本。

至少，在此之後不會再有人提起“去宋衛平化”這個不合時宜的話題，那些對自我身份迷茫的老綠城人也不必糾結自己跟随的到底是誰。

卸任聯席董事會主席的劉文生說：“這場董事會的變化，表面上是執行董事的替換，但内涵是關于綠城長治久安的制度改革。”

另一方面，随着股份減持至10%以下，宋衛平的藍城也可以在符合交易所規定情況下更多與綠城在小鎮項目上進行合作。

據觀點地産新媒體不完全統計，2019年内，綠城和藍城就在杭州項目、江西高安項目上進行了合作。此外，綠城還先後收購藍城的安吉小鎮、風荷九里、春風如意等小鎮項目部分股權。

事實上，股權之争落幕後，“事了拂衣去”的宋衛平早已将全副心思都放在了他的小鎮理想中。

如今，掃清與綠城股權上的關聯，宋衛平的藍城能與綠城在小鎮業務上進行無障礙的合作，對兩者而言或許都是最好的關繫。

張亞東變革

舊人離去，對綠城來說，張亞東成為那個被推至台前的人。

沒有前任曹舟南夾在宋衛平與中交之間的問題，這位新董事會主席大刀闊斧，從組織架構、業務發展到投資拿地等多維度對綠城進行調整。

2019年初，綠城完成了一年内的第二次組織架構調整，簡單說，就是從臃腫走向精簡，職權逐漸分明。

具體而言，将原來“11+5”的架構，整合縮減為11家，調整架構為“8+3”，即重資産闆塊分為：小鎮集團、浙江公司、北方公司、華東公司、山東公司、西南公司、華南公司、亞運村項目；輕資産闆塊為：管理集團、生活集團、科技集團。

另外，與大多房企一樣，綠城還設立了事業部，集團内部架構調整為“7+4”，在集團7大中心外，新成立4個事業部(特色房産事業部、小鎮事業部、金融事業部、商管事業部)；此外，采取分級分類管理，根據子公司的發展規模和發展成熟度，給予不同的管理權限。

這或許不是人們熟悉的綠城，但卻是市場樂于看到的。

從數據上看，在四季度近1000億的銷售沖刺下，2019年綠城順利跨過2000億銷售大關，最終完成2018億元，較2018年增長約30%，增幅高于行業平均水平。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

超額完成2019年全年1800億的目標，對綠城來說是個意外的驚喜，張亞東或許也可以稍微松一口氣。

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據不少接近綠城的人說，張亞東務實、低調，作為掌舵者，他是個愛定目標，並且努力确保能實現的人。

在他的規劃中，2019年和2020年，綠城的地産業績規模将達到2000億和2500億，2021年達到3000億元。

如今，第一個目標剛剛實現。

另一方面，除傳統開發業務規模外，張亞東思考最多的是如何讓綠城長遠、穩健地發展。所以入職不久後，他就開始積極推動金融平台化，並四處尋找可收購的金融標的。

2018年12月，綠城宣布以27.18億從萬達手上收購百年人壽保險股份9億股股份，若交易成功，綠城将替代萬代成為百年人壽的第一大股東，持股比例為11.55%。

盡管中小股東對交易頗有争議，但在張亞東看來，金融並非遊離在地産之外的多元化業務，相反，金融平台能支撐地産主業，與主業協同發展，而打造綠城自己的金融平台也是支持綠城未來長遠發展的基礎。

“目前綠城的沉澱物業有400億，再過兩年會達到600億，而一直以來綠城的發展都是靠貸款和資本市場的支持。因此，綠城需要資本市場、需要資金來支持，把我們的資産置換出來。”

不過，因銀保監未批準，這筆收購最終沒能成行，但他仍未放棄繼續尋覓可行標的。

土地破局

金融業務推進緩慢之余，張亞東最需要提升的是綠城的投資能力。

過去綠城的投資差到什麼程度？張亞東說，他逢開會就批評投資。

“前三年我們的投資太差了，結構前低後高，嚴重不平衡，導致我們上半年沒有貨賣。”2019年上半年，綠城銷售金額首次出現同比下降，排名也跌至19位。

事實上，2014年資金鍊危機後，綠城就陷入了拿地困局，拿不到地、盲目往三四線跑、産品結構單一，對企業規模和利潤都造成了嚴重的影響。

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數據顯示，從2015年到2019年上半年的四年半中，綠城總土儲一直維持在3000萬平米的水平，相比之下，同等規模的陽光城已超越4000萬平米，旭輝也有近9800億的可售貨值。

拿地少是土儲問題的根源，2016年綠城只拿了9塊地，2015年更是僅有8宗地入賬，新增的貨值甚至無法滿足半年銷售。直到2017年下半年，當全國土地市場正拼得火熱時，礙于規模壓力的綠城才逐漸放開拿地，而此時的土地成本已較前兩年大大提高。

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對房企而言，沒有什麼是比拿錯地還更危險的錯誤。

一方面，拿地能力差最直接反應在綠城的銷售規模。2016年到2019年，綠城用了整整三年才完成從1000億到2000億的跨越，其中還包括大量代建業務的銷售貢獻。

另一方面，大量不适合綠城高端産品定位的三四線土地，導致其用了很長一段時間來消化這些城市的庫存。而且，為了快速去庫存，不少三四線的項目利潤很低，令綠城的整體盈利表現大打折扣。

過去曹舟南曾表示希望通過綠城的産品溢價獲取增值，擺脫對土地紅利的依賴。但事實是，土地、運營和财務等成本降不下來，加上進入不合适的市場，利潤只會大打折扣。

2017年報顯示，綠城歸母淨利潤為21.9億，其中通過出售附屬公司就獲得16.2億元的淨收益，占當年歸母淨利潤的74%。換言之，當年綠城通過銷售物業結轉産生的歸母淨利潤只有不到6億元；到了2018年，沒了出售項目的收益，綠城歸母淨利潤腰斬。

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因此，通過撥備、匯兌損益減值等财務手段，曹舟南掌舵的三年中，綠城的報表都在不斷壓縮利潤，以覆蓋過去幾年因投資産生的歷史問題。

2019年8月，綠城交出“史上最弱”的一張半年度成績單。

期内，綠城累計取得合同銷售金額743億元，實現營業收入186.58億元，股東應占利潤為20.58億元，三項數據同比分别減少1.5%、44.4%和11.9%，而距離張亞東提出的保1800億，争取2000億目標，上半年綠城也僅完成了38%。

究其原因，過往拿地節奏不均衡造成了綠城2019年上半年沒有什麼項目推出的尴尬，竣工交付面積少則導致回款少，進而影響新的投資。

從投資-開發-回款-再到投資，是過去幾年綠城面臨的一個“惡性”循環，而張亞東正急于打破這樣的局面。

大船轉向

為此，2019年張亞東給投資線提出了非常明确的要求，将上下半年的投資節奏盡量調到五比五，以保證明年上半年供貨的充足率。

綠城披露的數據顯示，2019年，該公司全年投資新拓貨值超2000億元，同比增長65%，獲取土地79宗，同比增長113%，土地投資額約865億元，新增可售面積逾800萬平方米。

其中，上半年綠城新增地塊共計19個，總建築面積約為322萬平方米，總貨值超過700億元，成交金額約252億元。

盡管和其他房企相比這一投資節奏仍略顯謹慎，但對比2016年上半年和2017年上半年，綠城的投拓已開始改善，用張亞東的話說，“這是綠城歷史上從來沒有的情況”。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

除調整投資節奏，為提高利潤表現，張亞東還一改過去嚴重依賴招拍挂的單一模式，2019年加大收購比例。

前有孫宏斌，後有許世壇，對于亟需擴大規模的房企，收購是最直接有效的方式。

數據顯示，綠城2019年新增的79個項目中，有39個是來自招拍挂，另外40個則是非公開市場。例如2019年12月，綠城以36億元收購上海新湖35%的股權及相應權益，從而獲得上海新湖正在開發的20萬平上海舊改項目。

與此同時，在城市布局上，綠城從三四線抽身，重新回到能體現自身産品優勢的一二線。截至2019年中期，綠城一二線可售貨值占比從2015年的37%提升至72%。

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此外，除滿足短期規模需要的用地，綠城開始加大獲取符合中長期發展需求的項目，包括TOD、體育賽事、小鎮等特色項目。

具體而言，2019年綠城落地了20個小鎮，涉及貨值400億，落地佛山、甯波等4個TOD項目，同時完成西安全運村、沈陽全運村最後一批土地确權。

短期求規模，長期看利潤。在張亞東看來：“既有走量，又取得效益，才能使公司持續向好發展。”

随着新拓貨值規模和獲取土地宗數大幅增長，截至12月31日，綠城土儲待售貨值已超5000億元，創下歷史新高。

從逆周期拿地到全周期投資，綠城終于不用在土地儲備上顯得捉襟見肘。

值得一提的是，作為大股東，做一級開發的中交擁有大量低成本土地資源，二股東九龍倉在内地也有不少開發業務，若能形成合作，對綠城的土儲也将是有力補充。

截至2019年6月，綠城和中交有8個合作項目，和九龍倉有不到10個合作項目。按照張亞東的解釋：“我們看了大量中交的項目，大部分滿足不了綠城的要求。”

資本輸血

一繫列變化背後，離不開大量資金的支持，而這曾經是綠城的軟肋。

2013年，綠城平均融資成本一度高達8.7%，2014年，其在手現金甚至無法覆蓋一年内到期的有息負債，遊離在破産邊緣。

随着中交入主，央企背書，過去幾年，綠城對債務進行了最大程度的調整，确保其回到安全線内。

數據上看，綠城淨資産負債率從2014年76.70%降至2017年歷史低點46.40%，平均融資成本從7.9%下降至5.3%。另外，現金短債比也從2014年的0.75回升至2019年上半年的2.68，近三年這一數值更是連續三年高于2，牢牢站在可控的安全範圍内。

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如果說2015年-2017年綠城是從資金鍊斷裂的陣痛中進入過渡期，2018年和2019年，需要在規模上進行追趕的綠城開始加大土地市場投入，同時不斷新增融資。

據觀點地産新媒體不完全統計，2018年，綠城在境内和境外通過發債、銀團貸、供應鍊ABS等多種融資工具共計新增融資332億元，包括一筆總額90億元的公司債，利率4.73%，兩筆合共6億美元的雙邊貸款，一筆5億美元的永續債，以及一筆8億美元的銀團貸。

可以注意到，綠城2018年發行的美元債多為3年期，甚至5年期的長債，避免造成短期内的還債壓力。

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2019年，綠城繼續馬不停蹄發債，年内先後發行3筆美元債，合計11億美元，其中6億美元的1年期美元債利率僅為4.55%。在境内，綠城共發行20億公司債，46億永續中票、酒店類CMBS、供應鍊ABS以及房屋租賃公司債。據不完全統計，年内共融資約203億元。

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密集發債中，2018年和2019年，綠城淨資産負債率連續兩年上升，分别為55.30%和58.60%，在行業内仍處于中等偏低水平。有息負債方面，截至2019年中期，綠城的有息負債則較2017年增長50%，但由于多為長債，短期内資金壓力不大。

經歷了走在懸崖邊的驚心動魄，如今背靠中交的綠城擁有足夠踏實的安全感。而回顧綠城的2019年，在張亞東帶領下，無論規模、拿地、資金還是團隊、制度，綠城都在往向一個全新的方向走。