原報告 | 第二張商業王牌 中海環宇計劃加速

觀點指數 年初的1月3日，中海地産在“2020年環宇商業合作夥伴年會”上表示，到2023年要開發運營超過40座商業體。對于這家向來低調的商業地産企業而言，這個舉動引發了不少外界的猜想。

提及中海的商業地産，大多數人的眼光都會集中在寫字樓業務上。畢竟作為國内最大單一業權寫字樓開發運營商，中海在手寫字樓達45棟，品牌影響力和關注度都遠高于其購物中心。

但如今中海環宇商業加速計劃的提出，足以證明其對于購物中心闆塊的重視，這又是否意味着中海打算将購物中心打造成另一張商業地産王牌，進而實現商業地産的多元化發展？

環宇繫擴張需求

作為國内的較早發展商業地産的企業，中海主要秉持物業發展和商業物業為主，其他地産業務為輔的發展策略。和國内大多數房企一樣，出于對商業物業需較強的開發運營能力、資金回報周期較長等因素的考量，一直以來，中海商業部分收入在總收入中只占較少的比例。

但在2018年，顔建國提出了中海業務“今天”、“明天”、“後天”三個業務層次，商業資産管理是“明天”的業務，被定義為房地産下半場持續增長的動力，“2020年商業物業總收入突破50億港元，2023年實現年收入100億港元”也成為中海現階段努力的目標。

同時，據2019年的中報數據顯示，中海2019年上半年的收入為933.8億港元，同比上升5.4%，其中投資物業部分的租金收入為21.2億港元，與同涉足商業業務的華潤置地比較，差距甚大，離自己的現階段目標也還有很大差距。

不過若從增長率上看，2019年上半年中海的租金收入同比上升20.5%，一定程度上說明其商業地産版塊具有較大的發展空間和潛力。

目前中海的商業地産主要由寫字樓、購物中心、酒店、聯合辦公、長租公寓五大闆塊構成，其中寫字樓所占比重最大，其次是購物中心。按照中海自己的定位，其将購物中心業務部分命名為中海環宇商業，目前已發展出UNI環宇繫購物中心，包括環宇城、環宇荟、環宇坊、環宇天地、富華里五種不同類型及定位的環宇繫商業産品。

數據來源：觀點指數整理

就購物中心自身定位而言，中海環宇商業包含了城市購物中心、配套商業、社區購物中心、商業街區以及以寫字樓白領為目標群體的小型購物中心，基本覆蓋了目前購物中心的主要類型，發展出了較為完善的産品線，具備規模擴張的一定條件。

從規模上看，據中海商業公開數據顯示，截止2019年上半年，其目前在運營自有物業超72座，總建築面積達425萬平方米，而其中購物中心占其中13座。

數據來源：公開數據，觀點指數整理

回顧中海環宇商業的發展歷程，2013年才開始逐漸在全國範圍内布局。截止目前，分别在北京、上海、成都、南京等城市布局了15個項目。從目前的主要布局城市來看，主要集中在人均消費水平較高的主要一二線城市和個别三線城市。

數據來源：公開數據，觀點指數整理

放眼未來，中海部分目前确定選址但尚未開業的購物中心也主要集中在珠海、重慶等主要二線城市。由此可見，在未來幾年中海環宇商業依然會延續現有的布局思路，主要集中于有較強消費力的一二線城市。

在體量方面，中海環宇繫購物中心目前主要以中小體量為主，最小的只有1.5萬平方米，最大的也只有13萬平方米，增長空間和利潤收益十分有限。

中海顯然也意識到了這個問題，從近來的動作看來，大型綜合體是未來的一個重要發展方向。目前，中海環宇商業推出了最新的繫列産品“環宇中心”，主要定位為一二線城市核心地段的大型軌道綜合體，包括位于上海真如副中心、沈陽渾南新區、大連東港商務區的三大項目。

綜上而言，中海2023年要開發運營超過40座集中商業體這一決定，是現有産品線發展到一定階段的擴張需求，意在擴大中海購物中心的版圖和影響力，而並非是為了實現短期内的商業收入目標，要想在較短周期内實現收入較多增長，将籌碼壓在寫字樓業務上無疑更有把握。

輕重模式並行之路

為實現環宇商業的加速，一方面，中海未來主要會采取自己拿地規劃運營的發展戰略。今年1月2日，中海地産、中環聯合體就以62.7095億底價順利摘牌了上海市普陀區真如副中心闆塊商業用地，該地塊将用于建設一座總建面超40萬平方的商業綜合體。

另一方面，中海還選擇了輕資産的發展方式，畢竟要想實現規模短期内的快速提升，緊靠自己開發運營的重資産發展模式是遠遠不夠的。據中海商業方面表示，除加速在開發的140萬平米項目進度外，未來還會通過依托母公司中國建築、中國海外集團旗下子公司等渠道進行輕資産布局。

此外，在發展購物中心戰略的驅動之下，中海進一步明确了其“主流的購物中心開發運營商”的發展目標，但未來的發展仍未可知，畢竟購物中心的發展還需要運營能力的保障護航才能實現最終的利潤收益。

據UNIC中海環宇商業的數據顯示，2019年上半年，環宇繫購物中心客流同比增幅75%，銷售同比增長50%，新增租金同比增長40%，成熟項目出租率超過85%，相比此前取得了較大增長，這也為其購物中心的發展向好增加了可能。

從同行角度來說，華潤置地和中海同作為涉足商業地産業務較早的房企，各有所長。華潤的優勢在于其遍布全國的萬象繫購物中心，而中海在寫字樓上的運營實力則為人所稱道。那麼在項目數量、城市布局、租金、出租率等衡量購物中心發展能力的指標上，中海和華潤有哪些異同？

據公開數據顯示，從項目數量和城市布局上，華潤幾乎是中海的數倍之多。截止2019年上半年，華潤共有35個自持的購物中心項目，布局了25個城市；而中海僅為13個，布局了9個城市，兩者數量上有較大差距，布局上則均是以一二線城市為主。

在租金收入和出租率方面，相比于華潤擁有的代表性項目深圳萬象城每年租金收入超10億，出租率高達99.5%，中海目前尚未有極具代表性的吸金項目。未來，新推出的綜合體産品“環宇中心”是否有潛力成為行業標杆還尚未可知。

如今，中海環宇商業的規模擴張已經提上日程，邁出了加速的關鍵一步。但回到現實，在購物中心開發運營商陣營中，與排在第一梯隊的凱德、大悅城、恒隆等企業相比，中海環宇商業還有很長的一段路要走，未來究竟會如何發展，留待其用行動給出答案。