32億收購告吹 奧園步綠城後塵折戟百年人壽

觀點地産網 1月20日，奧園宣布終止收購百年人壽，這是繼綠城8月末因銀保監會未批準交易從而停止收購百年人壽後，又一次房地産收購保險業務失敗的案例。

距離宣布收購剛好半年的時間，奧園宣布終止此項交易，與綠城直接公告披露是銀保監會的原因不同，奧園並沒有直接透露具體原因，而是稱“由于收購事項的先決條件未能按約定時間達成，因此該等協議予以終止。”

奧園所謂的先決條件不過5條，其余條款無非是買方與賣方一些程序以及内容保證，最有可能遭到變卦的仍是“中國銀保監會批準根據收購事項變更目標公司的股東，並完成有關工商變更登記。”

綠城在2018年12月份高調宣布以27.18億元收購百年人壽11.55%股份，成為百年人壽控制人後，奧園相繼在2019年7月份宣布32.6億元收購百年人壽13.86%股份，意圖争奪大股東的位置。

彼時，市場對于綠城與奧園争奪百年人壽的議論愈演愈烈，而百年人壽的原股東為萬達，可以說是多家房企“觊觎”百年人壽，而一個保險牌照的意義對于房企來說遠不止如此，險資與地産的聯動並不少見。

房企也希望構建自己的金融版圖，例如恒大39.39億元收購的牌照，世茂和新城都曾參與設立人壽公司。

據了解，鑒于中國保險業的高門檻，人壽保險牌照具有獨特的價值，而保險業務意味着穩定的收入，對于融資難的房企來說是一項可持續的資金來源，且融資成本十分低。

綠城董事會主席張亞東稱，入股百年人壽是“希望能夠通過與百年人壽的合作打通資金層面，為主業發展做服務”。

另一方面，保險行業與地産行業在業務上還能進行不少的合作——保險公司收到保費後需要将其進行投資，而買入商業地産就成了不錯的選擇，商業地産可以提供每年穩定的租金回報，而合理的配置可以讓物業升值後進行轉讓獲利。

對于國内的傳統開發商來說，商業地産回款周期長且前期資金投入大，所以需要快速變現的方法，可以與險資形成有效的互補。

此外，奧園的多元化業務中的數個闆塊都走得很遠，奧園集團主席郭梓文就希望通過百年人壽來達到旗下奧園大健康闆塊的協同：“百年人壽本身跟奧園健康的醫美、康養這個闆塊，還有奧買家的客源闆塊是有關聯的，所以我們認為公司在健康康養産業與保險業有密切關繫。”

“現在廣州、深圳都希望我們的百年人壽去開總部，均給出土地優惠……這是通過産業聯動主業。”郭梓文在2019年8月份的投資者會上說。

雖然奧園和綠城心中的算盤都能把這筆賬算明白，但是銀保監會的存在讓兩者的打算都失去了可能性，其對于房地産和保險的合作一直都十分謹慎。

事實上，2017年以來，監管部門對地産介入保險開始嚴加整治，也令房企入股保險公司存在一定政策風險。

近日，中國銀保監會副主席黃洪在國新辦的發布會上就表示：“堅決抑制房地産金融化泡沫化。嚴厲查處銀行保險資金違規流入房地産領域。”

然而，在不少投資者眼里，奧園此次退出百年人壽的争奪並不能算一件壞事，最重要的原因在于交易價格和百年人壽自身的資産質量。

綠城在2018年末宣布收購百年人壽後，次日股價便應聲下跌達10%；而奧園同樣如此，在2019年7月19日宣布收購後的3個交易日，遭遇了連續的下滑。

值得注意的是，奧園2018年的歸母淨利潤才24.09億元，此次收購百年人壽交易的價格超過32億元，以高昂的價格收購一個非主業的保險公司對于部分投資者來說並不理想。

百年人壽是一家典型的中型險資企業，最大的特點或許在于其是東北首家内資壽險機構。

自2015年萬達入股開始，百年人壽實現連續4年盈利，2018年累計保險業務收入385.65億元，同比增長約30%，年内實現淨利潤6.97億元，同比增長99%。

但百年人壽的償付能力卻連續遭到了監管部門的注意，其綜合償付能力充足率在2018年多次逼近100%的紅線。

随着奧園與綠城的交易終止，圍繞百年人壽的争奪也将結束，但房企對于金融牌照的渴求不會停止。