京城133億土拍 時隔15年香山别墅區再推宅地落袋金茂

觀點地産網 如期待春節來臨一般，年前這場京城超百億的土拍收官戰，也讓人心生期盼。

大寒1月20日這天下午，位于北京海澱四季青、永豐共三宅地入市開拍，起拍總價133.61億元。

其中，四季青的兩宗相鄰宅地早在挂牌之時就引起轟動，分别為四季青鎮中塢重點村資金平衡用地北地塊、南地塊，建設用地面積4.45萬平方米、5.13萬平方米，起拍價為46.75億元、53.96億元，樓面價達70026元/平方米、70069元/平方米。

用“含着金湯匙出生”來形容這兩宗地塊也不足為過，超7萬元的起拍價早已刷新了海澱區歷史單價，是不折不扣的準地王。

該地塊的稀缺性還體現在所處的區位，據悉，海澱區因特殊的地理位置、歷史文化淵源等因素，住宅地塊資源向來稀缺。數據顯示，若剔除限價房、共用産權房、自住型商品住宅等地塊後，近八年來海澱區僅成交了5宗純商品住宅地塊，即是說，每年入市成交不到一宗宅地。

特别的是，這兩宗四季青地塊還位于北京的香山别墅區，是京西皇家園林脈絡上開發出來的一個整體低密區。合碩機構首席分析師郭毅表示，這是北京發展最早，賣得最貴的傳統别墅區之一，甚至比中央别墅區更悠久、更高端，但已經有将近15年沒有供地了，所以非常稀缺。

市場都好奇，會是哪家房企能在香山别墅區“分得一杯羹”呢？

下午3時，三宗地塊準時開拍。其中，位于永豐的“海澱北部地區整體開發”永豐産業基地（新）HD00-0403-013、122地塊，不出意外地由海開+建工以32.9億元底價摘得，該地塊将用于建設共有産權住房，且銷售均價不高于37000元/平方米。

噱頭出現在後兩宗相鄰地塊。不過，觀衆期待的多方激烈交鋒場面並沒有出現，不到幾分鐘，兩宗地塊雙雙出了成交結果。

最終，四季青鎮北地塊、南地塊分别由金茂、北京海益嘉和置業以底價46.75億元、53.96億元摘得。據了解，每宗地塊報名房企僅有三四家，如金隅、綠城。

對于兩宗如此稀缺的地塊無人争搶、底價成交，郭毅則表示並不意外。其稱，近50億元的土地總價款對于房企來說普遍都有不小的壓力，且起始樓面價7萬的水平，即便是底價拍出，未來房價也肯定在10萬以上才能保本。

另有業内人士表示，根據兩宗地塊的低容積率來看，未來産品基本上是打造高端豪宅産品，估計售價至少會達到14萬元/平方米左右。

而據了解，目前同區域在售的高端項目如京投琨禦府，二手房單價在14萬元/平方米左右，萬柳書院的二手單價則在18萬元/平方米。

郭毅續稱，粗略估計将來該地塊單套産品總價就在1500萬元以上，這要求購房者有一定的資金實力，對于購房客群的範圍、量級有一定影響。“賣出多少套企業能實現資金回正，達成銷售業績，這些都是要考量的，對于企業來說有一定壓力。”

心有余而力不足，即便地塊位于香山别墅區的核心地帶，先天條件優越，對于房企而言這宗地還是比較“燙手”。

金茂是其中一個敢于接下燙手山芋的房企，其底價摘得的北京市海澱區四季青鎮中塢重點村資金平衡用地北地塊，編号為京土整儲挂（海）[2019]045号，建設用地面積4.45萬平方米，用地性質為R2類居住用地，起始價46.75億元，保證金9.35億元。

據悉，金茂此前在該區域並沒有項目布局，此次拿地正是補足了金茂在北京京西的市場空白。業内人士認為，金茂本身就是一個擅長打造高端項目的房企，操盤該地塊應該沒有太大的市場風險。

另值得一提的是，去年5月份，金茂才在北京退了通州、經開區的兩個項目地塊。對于挂牌轉讓項目的原因，彼時接近金茂的人士告訴觀點地産新媒體，項目出售的原因在于土地最終成交價格超過預算。

而後于9月，金茂+合生聯合體28.2億元拿下石榴莊一不限價地塊，溢價率5.66%；此次，金茂摘得的四季青北地塊同樣是不限價地，為産品的打造與溢價留出了一定空間。

一進一退間，金茂在地塊選擇上有着自己清晰的投資算盤。

不單是北地塊，這次推出的兩宗四季青地塊均為不限價地，屬于不限面積不限售價的純商品住宅地塊，這對于市場、房企來說無疑是一個積極的信号。

事實上，在2016年“930新政”中已明确嚴控地價，試點采取限定銷售價格並作為土地招拍挂條件的措施，北京在之後兩年都集中供應了大批“限房價、競地價”的土地。

中原地産數據顯示，2017-2019三年，北京包含居住的土地一共有212宗地塊供應，其中限競房地塊就供應了113宗。但同時，從供應節奏也可以看到，每年提供的限競房地塊逐漸減少。

尤其是自2019年下半年以來，随着市場逐漸轉冷，政府也加大了不限價地的供應。在下半年提供的27宗住宅地塊中包含限競房9宗，不限價10宗，且不限價地中，城中心區地塊逐漸增多，位置包括一些傳統的豪宅區以及西南三環四環等等。

“今年估計這種不限價地塊的供應量會持續增多，限競房供應量會逐漸減少，整個市場形成商品住宅、限競住宅、共用産權房住宅三種産品並駕齊驅的狀态。”郭毅說道。

至于開年這場豪氣的土拍，是否預示着新一年北京土地市場的向上面，有業内人士認為在信心整體不足情況下，類似于這樣的土地推出确實能夠調動市場的積極性，提振信心；但同時，也有觀點認為，市場冷或熱取決于市場供需結構，北京市場長期來看仍有很大競争力。