觀點指數 | 十二月物業報告:破發窘境與強者遊戲

观点指数研究院

2020-01-20 12:18

  • 大體量的碧桂園服務與綠城服務進軍海外;萬科物業與戴德梁行強者聯合,更為未來的物管行業增添了更廣的想象空間。

    觀點指數 過去的12月,随着物業管理闆塊價值逐漸被資本市場發掘,房企将物業管理業務分拆上市的熱潮再次達到高峰。據觀點指數統計,2018年全年上市的物管公司為8家,2019年為10家。

    截止2019年12月最後一天,物業闆塊A股上市公司共3家,港股上市公司共19家。僅2019年上市的物業公司就有10家。12月新踏入資本市場的物企分别是新大正、保利物業、時代鄰裡,其中保利物業、時代鄰裡于港交所同日上市,更有通過資産重組重新登錄資本市場的招商積余。

    而在同一天上市的兩家物管公司,面臨的際遇卻大相徑庭,保利物業上市首日就大漲逾29%,相反,時代鄰裡上市首日遭破發的窘境。

    而縱觀物業管理資本市場,除了本月的上市企業之外,碧桂園服務與綠城服務進軍海外,萬科物業與戴德梁行強者聯合,更為未來的物管行業增添了廣闊的想象空間。

    熱潮過後的宵壤之别

    就目前情況來看,憑借着政策風險小、盈收穩定、增長空間大等優勢,物業公司在資本市場的“受寵”程度遠大于地産公司,它們的市盈率普遍超過自己的地産母公司,這也成為了物業公司前赴後繼赴港上市的重要原因。

    而在遞交招股書五個月後,時代鄰裡終于如願以償在港交所敲鐘,乘上了通往資本市場的“直通車”,與時代鄰裡同日挂牌的還有保利物業。

    雖在同日挂牌上市,但兩隻股票的走勢卻差别較大。保利物業股價開盤大漲,報收45.35港元/股,漲幅達29.2%,市值242億港元;時代鄰裡開盤即出現破發,報收4.88港元/股,較發行價5.15港元下跌5.24%,市值44.34億港元。

    時代鄰裡的破發,不禁讓人聯想到此前遭遇破發的鑫苑置業和受到322倍超額認購的銀城生活服務。

    數據來源:觀點指數整理

    觀點指數整理2019年物業股走勢後發現,在行業一片向好的同時,也有6家上市物業市值出現負增長,其中4家企業是2019年下半年以來新上市的物業企業。2019年以來新上市的物業企業中,僅新正大、奧園健康、藍光嘉寶服務和保利物業的股價增長顯著,漲超20%。

    其它新上市物業企業表現并不顯著,甚至鑫苑服務更是自上市首日創出股價巅峰後便一路下行,至今股價已近腰斬,2019年底市值距上市首日的市值也已蒸發了過半。

    目前在資本市場上活躍的物業公司大多是房企分拆出來的關聯性企業,大部分收入來源主要依賴母公司的項目輸送。母公司規模越大,物業公司規模效應越明顯,從而直接導緻資本玩家越加看好。據觀點地産新媒體此前報道,保利地産2019年全年合同銷售額達4819億,而時代中國的全年合約銷售783.6億。

    此外,觀點指數翻閱時代鄰裡招股書獲悉,2016年至2019年上半年,時代鄰裡在管物業面積分别為1310萬平方米、1600萬平方米、1880萬平方米和3470萬平方米。反觀其他企業在管面積,截止2019年6月30日,保利物業的在管物業面積為2.6億平方米、雅生活2.11億平方米,彩生活平台管理面積破12億平方米。

    同時,時代鄰裡的資産負債率高于同行,2016年至2019年上半年,分别為98.1%、95%、97.1%和93.7%。2019年上半年,其他物業企業資産負債率普遍維持在80%以内,碧桂園服務和綠城服務的資産負債率分别為57.81%和63.29%。

    由此可見,公司規模、業務結構、财務結構,以及所背靠母公司的規模差異,給市場帶來不同的預期,從而導緻股價走勢和估值的較大差異。從另一個角度來說,或許也預示着,資本市場已逐步回歸理性,對物企公司的反映熱度稍微冷卻。

    目前大部分物業企業正值跑馬圈地階段,無論是否背靠房企,若自身實力不足,缺乏競争優勢,在短時間内實現市值增值并不容易。

    但從行業發展角度來看,物業上市潮仍将延續。2020年伊始,建業新生活、正榮物業、時時服務、興業物聯服務等多家物業管理公司已相繼披露招股書,2020年物業企業拆分或将迎來新一輪噴井期。

    強者恒強,外延并購的質量化訴求

    據中國物業管理協會此前發布的數據顯示,2018年全國物業管理面積約246.65億平方米,年複合增長率為12.01%。同時,國家統計局數據最新公布的第四次全國經濟普查公布數據顯示,2018年物業管理企業23.4萬個,物管行業從業人員636.9萬人,較上一次經濟普查增長122.8%和54.8%。行業内在管面積、從業人員規模都維持穩定增長。

    數據來源:國家統計局、觀點指數整理

    此外,據觀點指數發布的“2019中國房地産銷售面積TOP100”數據顯示,2019年1-12月100家企業的銷售面積為8.72億平方米,以2019年全年商品房累計銷售面積為17.20億平方米估算,市占率達到50.69%。從地産周期看,百強房企所銷售的物業将會在未來2-3年結轉為物管面積存量,換而言之,在開發企業集中度提升的背景下,也會給關聯物業企業的項目支持帶來傳導效應。

    同時,2019年上市且擁有房地産開發背景的濱江服務、藍光嘉寶、銀城生活服務、鑫苑服務、時代鄰裡不約而同的提出了“增加第三方比例”的口号,資本市場推動行業整合,預計龍頭企業将展開同業及産業鍊上下遊的并購。

    而在未來存量物業主導的市場競争中,高品質與多元化服務是核心競争力,龍頭企業的品牌溢價與品牌輸出築高了行業壁壘,中小型物業公司發展将會舉步維艱,迫使行業整合提速。

    數據來源:公開資料、觀點指數整理

    其中引人注目的是,萬科物業和戴德梁行的戰略合作,着重于商業物業及設施管理等服務上的強強聯合,以适應中國商業物業及資産管理方面的重大變化,更好把握中國城市化進程中的發展機遇。

    由此可見,頭部物業公司對于并購不一味隻注重規模擴張,更看重帶來的技術優勢及産業協同效應。比如部分物管企業,并購擴張帶來的隻有純在管面積增長,長期賬面上的增收與盈利并不一定有明顯提高,本質依然是一種加杠杆沖業績的發展模式,這對于物管行業來說并不是最優的發展路線。未來,外延并購會更趨于理性,實現由量到質的訴求轉變。

    撰文:陳耀國    

    審校:劉滿桃



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