錢緊一年 | 泰禾降壓

錢緊一年：2020年，中國房地産行業繼續披荊斬棘，新一輪市場化降息周期已然開啟。回望2019不平靜的一年，我們從企業的角度去觀察與思考。

觀點地産網 2019年年末，泰禾集團董事長黃其森給自己調整了一下職務。

首先，他将總裁位置讓了出來，接任的泰禾“新兵舊将”葛勇和王景崗成為聯席總裁。

葛勇的資歷相對深一些，2012年加入泰禾，2012年9月至2014年2月任總裁助理兼北京泰禾房地産開發有限公司常務副總經理；2014年2月起任副總經理，2016年9月被選舉為公司董事；同時，2016年7月起任泰禾投資集團有限公司董事。

王景崗入職泰禾不到三年，2017年加入，2017年11月至2019年1月任總裁助理、北京區域副總裁；2019年1月起任副總裁兼北京區域公司總裁。

這樣的安排並沒有引起外界太多關注，真正讓人意外的是黃其森擔任了上市公司董秘一職。

泰禾對此表示，董秘已經找到合适人選，只待候選人取得董事會秘書資格證書，且任職資格經深圳證券交易所審核無異議後，便可走馬上任。

言下之意，黃其森此舉只是暫時性措施，但外界的解讀似乎並沒有如此輕描淡寫。畢竟對于泰禾而言，2019年可以說是該公司發展史上極其關鍵的一年。

沖出困境

2018年是泰禾最困難的一年，現在似乎已經走出困境，其中最重要的一個辦法就是出售項目、回籠資金。

第一次項目出讓發生在3月份，以3.79億元出讓了杭州蔣村項目51%股權，收購方是世茂。

據觀點地産新媒體統計，截至9月底，泰禾公告交易了14次，項目遍及杭州、廣州、佛山、福州、蘇州、漳州、長沙等一二線城市，交易金額共計約120億元。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

這14次公告交易中，除了三次買方分别是五礦信托、天倫地産和湖南浔龍河投資之外，其他11次的收購方都是世茂。

為什麼是世茂？一方面，世茂本身有強烈的收購需求，已經成為繼融創之後，房地産界新晉“並購王”。

據不完全統計，從年初至今，世茂已陸續收購了泰禾集團、粵泰股份、明發集團等多家房企的資産，累計斥資近200億元。

僅2019年上半年，世茂共獲取60塊宗地塊，權益前貨值約2500億元，其中1800億元是由收並購獲取。

另一方面，泰禾並未出售以上項目的全部股權，基本都是出讓了部分股權。也就是說，未來這些項目泰禾将與世茂等收購方共同開發，因此選擇合适的合作夥伴也是需要考慮的。

黃其森曾表示：“選擇合作對象，一個是志同道合，第二還要門當戶對。”

真正的指標

成立于1992年的泰禾，此前一直偏居福建區域，2013年是這家企業的轉折點。

這一年泰禾豪擲195.3億元在北京、上海等收下12幅地塊，任志強都感慨“老黃有點瘋”。也是在這一年，泰禾正式确立“院子繫”産品在全國範圍内鋪開。

2013年-2017年，這是泰禾高速擴張的五年，合約銷售由168億元升至1010億元，其中2017年直接由上一年的400億元跨過千億門檻，同比增幅達147.55%。

然而，泰禾的營收並沒有如合約銷售數字一般同步增長，同樣是2016年和2017年，泰禾的銷售收入分别為207.28億元和230.69億元，增幅10%左右。

考慮到結轉收入和預售金額相比會有一定滞後性，把時間線拉長至2018年，和2016年銷售收入數據相比，漲幅為40%左右，和合約銷售金額增幅相比依然較大。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

從結轉面積來看，2016年至2018年變化並不大，而是因為結轉均價上升較為明顯，導致2018年收入總數較大。

為什麼合約銷售金額和公告中的結轉收入相差較大巨大？對于主打高端或改善型産品的泰禾來說，在前幾年調控政策愈發收緊的房地産市場中，這樣的産品特色一定程度上變成了“包袱”。即使銷售合約已經簽訂，也不一定能及時登記備案。

黃其森對于此前收入沒有穩定增長也進行了總結，他認為，一個重要原因是在于銷售的回款率不夠高。據此前統計，泰禾回款率長期徘徊50%左右。因此，2019年，狠抓回款率成為泰禾的重頭戲。

“回款是剛性指標，所有的考核都以回款為中心。”黃其森在2018年3月份舉辦的北京經營例會上，強調了回籠資金的重要性，畢竟回款是從收入到現金流的關鍵環節。

2019年6月和媒體見面時，黃其森也反復強調，泰禾2019年更看重回款，目標是1000億，且将其與獎金挂鈎。

“2019年回款希望不低于1000億，甚至更高。這個指標我想才是我們真正看重的指標。”黃其森稱，原本泰禾的考核是簽約，2019年每個人的獎金以回款來算賬。

黃其森滿意地總結：“所以，大家可以看到泰禾在銷售這一塊有了明顯的起色，特别在回款方面，我們比較滿意的。”

平衡中的杠杆

除了銷售與回款，借貸也是一家房企現金流緊張的重要原因之一。

自2010年3月借殼*ST三農至2018年度，泰禾集團總負債年復合增長率為67.08%，相應總資産增長為61.78%，這表明上市公司的負債擴張幅度快于資産擴張幅度。

統計顯示，截至2019年9月25日，泰禾集團實際對外擔保余額為801.77億元，占其最近一期經審計歸屬于母公司所有者權益的434.36%。

事實上，在9月25日之後至12月31日間，泰禾還有4筆擔保行為。

在11月28日發布的2019年最後一次擔保公告中，泰禾方面表示，截至公告披露日，公司實際對外擔保余額為760.32億元，占最近一期經審計歸屬于母公司所有者權益的411.9%，占比有所下滑。

從2017年年末至今，泰禾一直在處理負債問題，從2019年三季報披露的負債、經營性現金流等數據來看，負債壓力确實正在好轉。

數據顯示，泰禾從2018年年末開始緊抓的回款正在發揮作用，尤其是現金流淨額達到了創記錄的226.1億元，其中投資活動産生的現金流淨額為160.7億，而2018年同期為-58.4億。

現金流大幅增加可以使泰禾歸還不少負債，截至2019年三季度末，泰禾賬面上有息負債合計1028.3億，較2018年末1375.2億減少 346.9億，降幅超過25%。

有息負債中短期償債壓力得到了更大程度緩解，短期借款和一年内到期非流動性負債分别減少了97.7億和170.2億；此外，長期借款和應付債券分别減少了13.4億和65.4億。

負債絕對值減少，資産端規模增加，帶來的結果是财務杠杆大幅降低。

得益于持續降負債，三季度末，泰禾淨負債率較2018年末的384.8%減少了142個百分點，降至242.3%。

對于泰禾而言，顯然一繫列行動已經起到了明顯的效果。

黃其森對于還債尤其有信心，此前他曾對媒體直言：“對泰禾來說，債務現在沒有什麼太大的問題”，並表示“我自己看了一下，應該2019年最後要兌付的不到100億。如果泰禾100多億都完成不了，那還做什麼？”

事實上，之前所以出現流動性難題，其中一個原因是此前合作的金融機構太多太雜，一些小型金融機構暴雷也将負面因素傳導到了泰禾這里。

“去年給我們帶來困擾的确實就是在這里，100多家，很多金融機構出問題了。”于是，2019年，泰禾收縮了和金融機構的合作範圍，只與不超過20家進行全面戰略合作。

收縮的不僅是和金融機構合作，2019年泰禾發債次數也出現了全年減少。查閱泰禾2019年發布的全部公告，公布的融資基本以美元債為主，數量也很少。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

順利度過了2019年償付高峰期之後，泰禾還要為2020年之後的還款籌集資金。據不完全統計，2020年後泰禾還需要兌付的債務金額大約在120億元左右。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

從上圖可以看出，2020年至2023年，泰禾需要償還債務的利率基本在7.5%-8.5%浮動，這意味着泰禾此前的融資成本較低，用于支付債券利率的資金相對也會少一點。

2020年樓市有什麼樣的走向還難以判斷，但對于泰禾而言，2019年的一繫列舉措已經為企業未來發展重新築起了一個良好的基礎。